Экономная ипотека (А. Личагина, М. Доронкин, журнал "БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2015 г.)

Экономная ипотека

А. Личагина,

ведущий аналитик по банковским рейтингам RAEX

("Эксперт РА")

М. Доронкин,

директор по банковским рейтингам RAEX

("Эксперт РА")

Журнал "БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2015 г.

Сокращение ипотечного рынка, как и в кризис 2009 года, привело к росту доли банков с государственным участием: их доля в выдаче в первом полугодии 2015-го выросла до 86%, а по итогам года может достигнуть 90%. Заметно изменилась и структура спроса на кредиты, сместившись в сегмент экономкласса и новостроек: по итогам первого полугодия по объёму выдачи на первое место вышла Московская область - лидер по объёму ввода недорогого жилья в последние пару лет.

По итогам первого полугодия 2015 года объём выдачи ипотечных кредитов сократился на 40%, в то время как за аналогичный период прошлого года рынок продемонстрировал рост на 42%. Вместе с тем текущее падение ипотечного рынка - менее глубокое, чем в кризис 2009 года, когда сокращение объёмов выдачи превысило 80%.

От ещё большего сжатия рынок удержали запущенная в марте государственная программа по субсидированию ставок и последовательное снижение Банком России ключевой ставки. Благодаря этому к середине года средняя ставка по ипотечным кредитам опустилась до 13,3% (на 1 п.п. выше докризисного уровня), а ставки по собственным программам банков - с фактически запретительных 18-20% до всё ещё высоких, но вполне реалистичных 14-15%. Более того, с середины прошлого года ипотека остаётся единственным сегментом розничного рынка, который показывает положительные темпы роста портфеля.

Фокус на госбанки

Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к резкому сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже уходу с рынка отдельных крупных игроков (яркий пример - Нордеа Банк).

Несмотря на существенное замедление ипотечного рынка, Топ-5 лидеров по объёму выдачи ипотеки в первой половине 2015 года практически не изменился. Газпромбанк уступил третью строчку группе Росбанка и переместился на 5 место в рэнкинге, а 4-е занял Банк Москвы, который по итогам первой половины 2014 года замыкал пятёрку лидеров.

Большинство банков из Топ-10 показали существенное сокращение выдачи ипотечных кредитов - на 40% и более. Меньше всего упала выдача у Банка Москвы (-15%), у Сбербанка (-21,7%) и у Банка Жилищного Финансирования (-22,8%), вследствие чего последний даже поднялся в рэнкинге с 16-го на 7 место. В десятку лидеров по объёму выдачи также вошли банк "Возрождение", Абсолют Банк и ТрансКапиталБанк. Среди Топ-20 банков наиболее впечатляющие результаты по приросту выдачи ипотеки показали банк "Глобэкс" (+53,9%) и ИнтехБанк (+115,9%), ранее не входившие даже в Топ-40. В двадцатку крупнейших ипотечных банков вошли также МКБ, банк "Снежинский" и Инвестторгбанк.

Доля пяти крупнейших банков с участием государства в капитале (Сбербанк, "ВТБ24", Газпромбанк, Банк Москвы, Связь-Банк) в совокупном объёме выдачи превысила 86% (годом ранее - 80%). Росту доли банков с госучастием способствовали, в первую очередь, хорошие результаты Сбербанка, который нарастил свою долю рынка с 51 до 66%. С другой стороны, доля "ВТБ24" сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка - с 4 до 1,7%.

Несмотря на то что программа по поддержке ипотечного рынка действует с марта 2015 года, льготная ипотека в объёме выдачи банков в первом полугодии 2015 года занимает значимую долю. Так, у "ВТБ24", Банка Москвы и банка "Возрождение" доля выданной по субсидированной ставке ипотеки находится в пределах 22-28%, у Газпромбанка - 15%. Среди Топ-20 крупнейших ипотечных банков наибольшая доля льготной ипотеки в выданных ипотечных кредитах - у банка "Глобэкс" и Запсибкомбанка (по 75%), у банка "Санкт-Петербург" - 59%, у Московского Кредитного Банка она составляет 56% выдачи. В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой по итогам первого полугодия составила около 40% всего объёма выдачи.

Рэнкинг банков по объёму ипотечного кредитования в первом полугодии 2015 года

Место в рэнкинге на 01.07.2015	Место в рэнкинге на 01.07.2014	Банк	N лицензии	Рейтинг от RAEX ("Эксперт РА")	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.		Темп прироста (1-е полугодие 2015 / 1-е полугодие 2014), %
					1-е полугодие 2015	1-е полугодие 2014
1	1	Сбербанк России	1481	-	304 302	388 840	-21,7
2	2	"ВТБ24"	1623	-	72 409	164170	-55,9
3	-	Группа Росбанка*	б/н	-	13 339	22 974	-41,9
4	5	Банк Москвы	2748	-	10 244	12 056	-15,0
5	3	ГПБ	354	A++	8 001	29 688	-73,0
6	9	Банк "Санкт-Петербург"	436	A++	4 070	7 714	-47,2
7	16	Банк Жилищного Финансирования	3138	-	3 800	4 922	-22,8
8	15	Банк "Возрождение"	1439	-	2 925	5 167	-43,4
9	12	Абсолют Банк	2306	A++	2 565	5 781	-55,6
10	13	ТрансКапиталБанк	2210	A++	2 538	5 671	-55,2
11	10	Банковская группа "Открытие"**	б/н	-	2 522	10 659	-76,3
12	14	"АК БАРС" Банк	2590	-	1 833	5 395	-66,0
13	7	Связь-Банк	1470	-	1 811	8 426	-78,5
14	18	Банк "ЗЕНИТ"	3255	-	1 747	4 060	-57,0
15	44	ГлобэксБанк	1942	-	1 196	777	53,9
16	-	ИнтехБанк	2705	A (III)	1 011	468	115,9
17	24	Московский кредитный банк	1978	A++	840	2 582	-67,5
18	31	Инвестторгбанк	2763	-	828	1 727	-52,1
19	40	Банк "Снежинский"	1376	A (I)	757	878	-13,8
20	20	Запсибкомбанк	918	A+ (I)	676	3 635	-81,4
21	23	Примсоцбанк	2733	-	647	2 764	-76,6
22	21	Банк "УРАЛСИБ"	2275	-	593	3 576	-83,4
23	26	РосЕвроБанк	3137	-	508	2 124	-76,1
24	33	Банк "Левобережный"	1343	A+ (III)	439	1 322	-66,8
25	36	АКБ "Балтика"	967	-	415	1 051	-60,5
26	43	КБ "Кубань Кредит"	2518	-	351	786	-55,4
27	46	ОАО "ЧЕЛИНДБАНК"	485	-	311	715	-56,4
28	52	Гранд Инвест Банк	3053	A (II)	298	0	-
29	11	ЮниКредит Банк	1	-	257	6 353	-96,0
30	56	Банк "БФА"	3038	A (I)	238	265	-10,3
31	30	Банк "ИТБ"	3128	B++	220	1 745	-87,4
32	50	Кредит Урал Банк	2584	A+ (I)	198	503	-60,7
33	66	Росавтобанк	2767	A (II)	180	183	-1,6
34	48	Фора-Банк	1885	A (II)	161	578	-72,2
35	51	ОИКБ "Русь"	704	-	136	489	-72,2
36	35	АКБ "Урал ФД"	249	A (I)	126	1 058	-88,1
37	47	Челябинвестбанк	493	A+ (I)	111	642	-82,7
38	53	ЛОКО-Банк	2707	-	93	474	-80,5
39	29	Азиатско-Тихоокеанский Банк	1810	A+ (II)	80	1 896	-95,8
40	68	Энергобанк	67	A (II)	74	168	-55,7
Источник: RAEX ("Эксперт РА") по результатам анкетирования банков.
* Здесь и далее: в Группу Росбанка входят Банк "ДельтаКредит" и Росбанк. ** Здесь и далее: в Банковскую группу "Открытие" входят Банк "ФК Открытие" и Банк "ХМБ Открытие", учтены также данные Банка "Петрокоммерц", который интегрирован в состав группы в июне 2015 года.

Подались в регионы

Удорожание стоимости кредитов и резкое снижение реальных доходов населения вследствие девальвации рубля привело к смещению спроса на жильё экономкласса в регионах. Благодаря этому в региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объёму предоставленных ипотечных ссуд в первом полугодии 2015 года вышла Московская область (48,9 миллиарда рублей), обогнав по этому показателю Москву (43,4 миллиарда). Динамичное развитие жилищного строительства в 2011-2012 годах и сдача в прошлом году объектов высокой степени готовности позволили ипотечному рынку Подмосковья показать сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в Москве (-50,9%). Третье место по объёму выдачи ипотеки традиционно занимает Санкт-Петербург (темп прироста -33,6%). В регионах Топ-20 существенных изменений не претерпел: с 14-го на 9 место поднялась Ростовская область (-37,9%), и с 19-го на 22-е перешла Оренбургская область (-30,5%).

Топ-20 банков по объёму ипотечных ссуд, выданных в рамках государственной программы по субсидированию ипотечной ставки

N	Банк	Лицензия N	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.	Объём выданных ипотечных жилищных кредитов по субсидированной ипотечной ставке, млн. руб.	Доля субсидированной ипотеки в общем объёме выданных ипотечных жилищных кредитов, %
1	"ВТБ24"	1623	72 409	16 571	22,9
2	Банк Москвы	2748	10 244	2 806	27,4
3	Банк "Санкт-Петербург"	436	4 070	2 389	58,7
4	Банковская группа "Открытие"	б/н	2 522	1 242	49,2
5	ГПБ	354	8 001	1 165	14,6
6	Абсолют Банк	2306	2 565	1 040	40,5
7	Связь-Банк	1470	1 811	977	53,9
8	ГлобэксБанк	1942	1 196	891	74,5
9	Банк "Возрождение"	1439	2 925	838	28,6
10	ТрансКапиталБанк	2210	2 538	707	27,9
11	Группа Росбанка	б/н	13 339	655	4,9
12	"АК БАРС" Банк	2590	1 833	509	27,8
13	Запсибкомбанк	918	676	504	74,5
14	Московский кредитный банк	1978	840	471	56,0
15	Инвестторгбанк	2763	828	466	56,3
16	Банк "ЗЕНИТ"	3255	1 747	328	18,7
17	АКБ "Балтика"	967	415	170	41,0
18	ЛОКО-Банк	2707	93	66	71,2
19	Банк "Левобережный"	1343	439	38	8,8
20	Примсоцбанк	2733	647	36	5,6
Источник: RAEX ("Эксперт РА") по результатам анкетирования банков.

Топ-20 регионов РФ по объёму ипотечного кредитования в 1-м полугодии 2015 года

Место в рэнкинге на 01.07.2015	Место в рэнкинге на 01.07.2014	Субъект РФ	Объём выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. руб., на 01.07.15	Объём выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. руб., на 01.07.14	Темп прироста (1-е полугодие 2015 / 1-е полугодие 2014), %	Доля субъекта РФ в объёме выданных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2015, %	Доля субъекта РФ в объёме выданных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2014, %
1	2	Московская область	48 977	63 255	-22,6	10,6	8,2
2	1	г. Москва	43 442	88 483	-50,9	9,4	11,5
3	3	г. Санкт-Петербург	28 342	42 715	-33,6	6,2	5,6
4	4	Тюменская область	22 562	36 746	-38,6	4,9	4,8
5	6	Республика Татарстан	14 709	21 827	-32,6	3,2	2,8
6	5	Свердловская область	13 863	22 213	-37,6	3,0	2,9
7	7	Краснодарский край	12 089	21 203	-43,0	2,6	2,8
8	10	Республика Башкортостан	11 288	17 803	-36,6	2,5	2,3
9	14	Ростовская область	10 009	16 126	-37,9	2,2	2,1
10	11	Самарская область	9 929	17 548	-43,4	2,2	2,3
11	13	Нижегородская область	9 916	16 530	-40,0	2,2	2,1
12	8	Красноярский край	9 771	19 576	-50,1	2,1	2,5
13	9	Новосибирская область	9 551	19 544	-51,1	2,1	2,5
14	12	Челябинская область	9 280	16 664	-44,3	2,0	2,2
15	15	Пермский край	8 190	15 353	-46,7	1,8	2,0
16	16	Иркутская область	7 553	14 732	-48,7	1,6	1,9
17	17	Кемеровская область	6 971	12 530	-44,4	1,5	1,6
18	19	Ленинградская область	6 764	10 305	-34,4	1,5	1,3
19	22	Оренбургская область	6 651	9 568	-30,5	1,4	1,2
20	18	Воронежская область	6 478	10 391	-37,7	1,4	1,4
Источник: RAEX ("Эксперт РА") по данным ЦБ РФ.

Курс интенсивной поддержки

В соответствии с базовым сценарием RAEX ("Эксперт РА") объём рынка ипотечного кредитования по итогам 2015 года составит порядка 900-950 миллиардов рублей (сокращение в сравнении с 2014 годом на 40%). Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 5%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 3,7 миллиарда рублей. При этом мы прогнозируем дальнейшее укрепление позиций госбанков: по итогам 2015 года их доля в совокупном объёме выданных ипотечных кредитов может достигнуть 90%.

Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent на уровне $50 за баррель и инфляцию по итогам года в 13%, что потребует сохранения ключевой ставки в районе 10,5%. В связи с этим мы не ожидаем заметного снижения ставок по собственным ипотечным программам банков до конца года, а средняя ставка по рынку будет снижаться вследствие роста доли кредитов, выданных по программе государственной поддержки.

Во втором полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворён основной объём заявок на получение кредита. Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля ссуд, выданных по программе господдержки, может превысить 50% общего объёма выдачи. Значимый импульс рынку может придать программа по предоставлению льготной ипотечной ставки для покупки жилья на вторичном рынке, которую разрабатывают сейчас Минфин и Минстрой. Она позволит "оживить" альтернативные сделки, однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году, и влияние будет незначительное. Причина - ограничения программы, поскольку господдержка будет распространяться только на двусторонние сделки, где хотя бы одна из квартир приобретается на первичном рынке. В случае, если расширение программы господдержки на вторичный рынок произойдёт до 1 ноября 2015 года, это позволит дополнительно прибавить около 30 миллиардов рублей к прогнозному объёму выдачи.

Примечание. Как мы считали

Выводы аналитиков RAEX ("Эксперт РА") основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2015 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

Проводя анкетирование, мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчётности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчёта соответствия предоставленной информации данным, отражённым в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчётности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие около 60 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, более 95% ипотечного рынка.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.