Вопрос: Я и моя девушка не расписаны, состоим в так называемом "гражданском браке". Мы хотим взять ипотеку, я работаю по найму, девушка должна переехать ко мне в город, когда мы будем оформлять ипотеку, она будет безработной. Первоначальный ипотечный взнос буду платить я. Как мы можем оформить ипотеку - в одинаковых или разных долях? Если первоначальный взнос будет осуществлен и мной, и ею - как распределить доли? Моя мама хочет помогать с оплатой ипотеки - можно ли всем троим стать долевиками? Если наши отношения не сложатся, мы захотим произвести раздел имущества - кому будет отдан приоритет в праве владения квартирой? Кто должен осуществлять ежемесячный ипотечный взнос? В каком... (Правовед.RU, сентябрь 2015 г.)

Я и моя девушка не расписаны, состоим в так называемом "гражданском браке". Мы хотим взять ипотеку, я работаю по найму, девушка должна переехать ко мне в город, когда мы будем оформлять ипотеку, она будет безработной. Первоначальный ипотечный взнос буду платить я. Как мы можем оформить ипотеку - в одинаковых или разных долях? Если первоначальный взнос будет осуществлен и мной, и ею - как распределить доли? Моя мама хочет помогать с оплатой ипотеки - можно ли всем троим стать долевиками? Если наши отношения не сложатся, мы захотим произвести раздел имущества - кому будет отдан приоритет в праве владения квартирой? Кто должен осуществлять ежемесячный ипотечный взнос? В каком договоре прописываются доли - это договор банка или какой-либо иной нотариальный договор?

Вам придется привлекать еще кого-то в созаемщики, т.к. банк не примет в качестве одного созаемщика человека без доходов. Если бы вы были с вашей девушкой в зарегистрированном браке, тогда вариант с привлечением супруги в созаемщики без учета платежеспособности мог бы быть банком рассмотрен.

Вам лучше привлечь в созаемщики еще кого-нибудь - например, маму.

Если первоначальный ипотечный взнос будете осуществлять вы, сразу рассчитайте долевую собственность таким образом, чтобы ваш взнос был учтен. Например, квартира стоит 1 500 000 руб., вы вносите личные средства в размере 500 000 руб. Следовательно, 1/3 доля в этой квартире уже ваша собственность. А оставшиеся 2/3 вы и ваша девушка можете оформить в равных долях. Тогда расклад будет такой: у вас - 2/3 доли в праве, у девушки - 1/3.

Обычно так и делают те заемщики, которые приобретают ипотеку вне брака, т.е. производится учет и подсчет личного участия каждого собственника ипотечной квартиры.

Если вы оба внесете первоначальный взнос, то и доли будут равными.

Ваша мама тоже может быть созаемщиком и участником договора купли-продажи на стороне покупателя. Тогда доля в праве у каждого будет равна 1/3 (при условии, что все трое вкладываются одинаково).

Еще один вариант - мама будет только помогать вам в выплате (за вашу долю, но не за долю девушки), т.е. маму можно в долю не брать, а ее деньгами погашать ипотеку вашей доли.

Иными словами, этот вопрос - на усмотрение мамы: она может подарить вам эти деньги, либо стать совладельцев квартиры.

Если "отношения не сложатся" и вы станете делить имущество, то ни у кого не будет никаких приоритетов, поскольку вы участники долевой собственности. Никакого раздела не будет. Делится обычно целый объект, а у вас изначально будет определено - кому за что и в каком объеме.

Кто из вас будет осуществлять ежемесячный ипотечный взнос - для банка не имеет значения - ответственность солидарная у всех созаемщиков.

При этом вы будете титульным заемщиком, со счета которого будут списываться ежемесячные платежи. А вот кто будет эти суммы вносить на ваш счет - об этом вам нужно договариваться между собой.

Если собственность долевая, то и платежи распределяются между всеми в равных долях, но для банка это не важно.

В вашей ситуации имеет смысл всем троим собственникам составить график внесения сумм на счет, с которого будут производиться списания по кредиту. В этом графике нужно указать всех троих собственников и размер суммы, которую каждый должен внести. Каждый месяц все ставят подписи, что денежные средства на счет поступили.

В случае сбоя (кто-то не дал, прекратились отношения) такой график будет свидетельствовать о личном участии каждого собственника в погашении кредита. И в случае судебного спора тот, кто не платил свою долю по кредиту, может лишиться части своей доли в квартире. В общем, здесь все будет пропорционально участию каждого - такой график в будущем может очень пригодиться.

Никаких нотариальных договоров о распределении долей заключать не нужно.

С банком вы, девушка и мама будете заключать кредитный договор, по которому вы будете заемщиком, а девушка и мама - созаемщиками. Если условия кредитного договора требуют расписать порядок долевой собственности, то так и будет сделано. Но перед тем, как составить и подписать с Вами и созаемщиками кредитный договор, банк потребует предоставить договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита (к договору будут прилагаться правоустанавливающие документы на квартиру от продавца) - в договоре купли-продажи вы и распишите доли.

Иными словами, доли распределяются только по договору "купли-продаже", а взносы - по договору с банком.

В итоге у вас будут:

- договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита, в этом договоре на стороне покупателей будете вы, мама и девушка, доли определяются сразу в этом договоре - у кого какая;

- кредитный договор (который будете подписывать уже после того, как станете собственниками), в нем тоже будут указаны размеры долей, но, возможно, и не будут - не во всех банках это прописывается.

Кроме того, вам следует знать, что перед тем, как получить кредит, вы сначала зарегистрируете право собственности на покупаемую квартиру, закладную в пользу банка, и только потом ваш покупатель получит деньги по сделке.

Банк возьмет квартиру в залог. Если будет три долевых собственника, то свои доли они тоже передают в залог банку, поэтому все будут привлечены в качестве созаемщиков. Вы не сможете заключить кредитный договор без созаемщиков - у вас может не хватить платежеспособности.

При возможном "разводе" раздела имущества не будет, потому что в случае покупки квартиры в долевую собственность каждый получает свою долю. При наличии спора о платежах и финансовом участии в погашении кредита каждым собственником будет рассматриваться, скорее, не долевая собственность как право, а право требования с каждого долевого собственника его доли в платежах.

Например, вы платите вместе с мамой каждый месяц (кладете деньги на счет, с которого будут списываться платежи по кредиту), а девушка больше не платит. Проходит время, ипотека погашена, банк претензий не имеет.

Но у вас и у мамы есть претензии к девушке, которая является собственником 1/3 доли, но денег за эту долю всех не дала. И вы, и мама можете потребовать либо взыскать с нее те деньги, что она должна была заплатить за свою долю, либо признать право собственности на ту часть от ее доли, которая оплачена вами.

Отметить, что все участники сделки должны понимать, что обременение в виде ипотеки будет наложено на всю квартиру.

Т. Андреева

В. Магола

Ю. Колковский

Правовед.RU

27 сентября 2015 г.