Вопрос: В многоквартирном доме имеется бесхозяйная квартира. Дом был сдан в эксплуатацию в 2000 году. Собственник спорного жилого помещения отказался от своего права собственности. Товарищество собственников жилья с момента сдачи дома несет бремя содержания данной квартиры. Имеет ли право в данном случае ТСЖ, как представитель всех собственников, оформить данную квартиру в собственность в силу приобретательной давности и использовать ее для общих нужд (например перевести квартиру в нежилое помещение и организовать там спортзал для жильцов или что-то иное, но для общих нужд)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.)

В многоквартирном доме имеется бесхозяйная квартира. Дом был сдан в эксплуатацию в 2000 году. Собственник спорного жилого помещения отказался от своего права собственности, что было закреплено решением суда, в правоустанавливающих документах на квартиру данные о собственнике отсутствуют. Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) с момента сдачи дома несет бремя содержания данной квартиры, что подтверждается соответствующими документами.

Имеет ли право в данном случае ТСЖ, как представитель всех собственников, оформить данную квартиру в собственность в силу приобретательной давности и использовать ее для общих нужд (например перевести квартиру в нежилое помещение и организовать там спортзал для жильцов или что-то иное, но для общих нужд)?

1. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, или собственник которой неизвестен, или, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

При этом в силу прямого указания п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей (далее - Порядок) утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 ноября 2013 г. N 701.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Таким образом, признание права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество возможно только в судебном порядке (в этой связи смотрите решение Буйского районного суда Костромской области от 17 октября 2012 года по делу N 2-741/2012, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: https://rospravosudie.com/court-bujskij-rajonnyj-sud-kostromskaya-obla; решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2012 года по делу N 2-802/2012; решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 сентября 2012 года по делу N 2-1646.

При этом бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Иными словами, прежде чем бесхозяйная недвижимая вещь может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности, она должна быть решением суда признана не поступившей в муниципальную собственность. Только после установления данного факта возможно дальнейшее распоряжение судьбой бесхозяйной недвижимой вещи. Как следует из вопроса, такие обязательные условия, как порядок первоначальной постановки на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи и признание по решению суда не поступившей в муниципальную собственность спорной квартиры, соблюдены не были, в связи с чем отсутствуют правовые основания для установления права собственности на квартиру сторонних лиц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ.

Кроме того, следует отметить, что под приобретательной давностью ГК РФ подразумевает возможность приобретения права собственности на недвижимое имущество лицом (гражданином или юридическим лицом), которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владело этим имуществом, как своим собственным, в течение пятнадцати лет.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Однако в рассматриваемом случае говорить о возможности получения в собственность ТСЖ спорного жилого помещения на основании приобретательной давности нет оснований, поскольку по условиям вопроса фактически ни ТСЖ, ни кто-то из жителей МКД не пользовались спорной квартирой ввиду отсутствия свободного доступа, так как квартира закрыта в течение длительного времени.

Поскольку ст. 225 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для приобретения права собственности на бесхозяйную вещь, возможности для приобретения права собственности на спорную квартиру ни у ТСЖ, ни у собственников помещений в МКД не усматривается.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

25 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.