"Бездомных" обложили. Правительство РФ намерено ввести повышенные налоги на пустующие земельные участки и недостроенные жилые дома (Е. Косарев, журнал "Юрист спешит на помощь", N 3, март 2015 г.)

"Бездомных" обложили. Правительство РФ намерено ввести повышенные налоги на пустующие земельные участки и недостроенные жилые дома

Е. Косарев,

старший юрист юридической фирмы "Защита недвижимости"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 3, март 2015 г.

Правительство России внесло в Госдуму законопроект N 686306-6 "О внесении изменений в статью 396 Налогового кодекса Российской Федерации", которым предусматривается увеличение налога за неосвоенные земельные участки, предназначенные для жилищного строительства. К чему следует готовиться собственникам и владельцам земли?

Сразу стоит отметить, что проблема пустующих земельных участков действительно существует. Корень проблемы уходит в 1990-е годы, когда массово банкротились колхозы, а принадлежащая им земля переходила в частные руки. В дальнейшем часть участков все же была освоена: где-то появились коттеджные поселки, а где-то и целые микрорайоны. Вместе с тем в настоящее время имеется огромный пласт неиспользуемых земель, с которыми надо что-то делать.

По данным Росреестра, в России в собственности юридических и физических лиц находится 4 913 511 земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, но на которых отсутствуют жилые дома. Большое количество таких наделов не позволяет эффективно использовать земли населенных пунктов, а также приводит к уменьшению сбора имущественных налогов. Причем участок может быть и пустующим, и с построенным домом, но не зарегистрированным в установленном порядке. С целью стимулирования собственников к освоению принадлежащих им участков, а также к оформлению права собственности на объекты недвижимости Правительством и был предложен законопроект.

Уже с 1 января 2016 г. предлагается скорректировать ставки налога на землю в зависимости от срока использования земельного участка под жилищное строительство с момента его предоставления или приобретения, а также наличия государственной регистрации прав на построенный на нем жилой дом. Какие же предлагаются ставки?

Так, для собственников земель, предоставленных государством организациям или гражданам, а также индивидуальным предпринимателям для ИЖС, налог со второго года владения увеличится в 2 раза, с четвертого года - в 4 раза, а с шестого и последующих годов и вплоть до момента регистрации прав на построенные жилые дома - в 6 раз. Повышающий коэффициент налога в этих случаях будет равен соответственно 2, 4 и 6 (стоит отметить, что в настоящий момент максимальный коэффициент земельного налога равен 4). При этом собственнику земельного участка будет дан всего один год для осуществления разрешительных процедур и постройку дома. В течение этого периода повышающий коэффициент применяться не будет.

Например, в 2015 году организация приобрела в г. Одинцово Московской области земельный участок площадью 1117 кв. м с целью его освоения под жилую застройку.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 8 008 93,68 руб. В течение первого года владения земельным участком налог составит 24 026,80 руб. (ставка земельного налога - 0,3%). Начиная с 2016 года - 48 053,60 руб. (повышающий коэффициент 2). С 2018 года - 96 107,21 руб. (повышающий коэффициент 4). С 2020 года - 144 160,82 руб. (повышающий коэффициент 6).

В отношении земельных участков, приобретенных или предоставленных в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), исчисление суммы налога предлагается производить с учетом коэффициента 5 по истечении 10 лет с момента предоставления участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный жилой дом.

Например, в 2015 году гражданин Иван Петров приобрел в Рязани земельный участок площадью 545,24 кв. м для строительства жилого дома. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 032 035,72 руб. Предположим, что он начал строительство, но по каким-либо причинам не довел его до конца (болезнь, тяжелая жизненная ситуация и т.д.). Все 10 лет, пока велась стройка, т.е. с 2016-го по 2025 год, Петров будет платить земельный налог в размере 3096,10 руб. (ставка земельного налога 0,3%). А вот начиная с 2026 года налог возрастет до 15 480,54 руб., т.е. ровно в 5 раз.

Дополнительно хотелось бы отметить, что в примерах земельный налог рассчитывался исходя из существующей на сегодняшний день кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому с увеличением кадастровой стоимости возрастет и размер земельного налога.

В качестве "пряника" для комплексных застройщиков земель устанавливается возможность признания суммы налога, уплаченного с учетом соответствующих повышающих коэффициентов, суммой излишне уплаченного налога и подлежащего зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

Наконец, законопроектом исключается возможность собственников уходить от повышенного налогообложения путем регистрации на земельном участке любого вида объекта недвижимости, кроме жилого дома. Это было сделано путем замены в п. 15 и 16 ст. 396 НК РФ понятия "объект недвижимости" на "жилой дом". В соответствии с действующим законодательством регистрация любого вида объекта недвижимости (например амбар или склад) на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, является основанием для прекращения действия повышенных ставок налогообложения. Кроме этого, по этой же причине налогоплательщику возвращается излишне уплаченная сумма налога в случае, если регистрация объекта недвижимости произошла в установленный трехлетний период для юридических лиц и физических лиц - индивидуальных предпринимателей. Таким образом, построить ангар и избежать высоких налогов собственники не смогут.

Указанные меры, по мнению Правительства РФ, должны стимулировать правообладателей к застройке земельных участков, завершению строительства или включению в оборот недостроенных жилых зданий. Нововведения также будут стимулировать собственников недвижимости своевременно осуществлять государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на их объекты.

Предполагается, что в краткосрочной перспективе принятие законопроекта приведет к более высоким поступлениям в бюджет от земельного налога. У собственников незастроенных участков появится стимул использовать их по назначению, а у владельцев построенных, но не зарегистрированных объектов недвижимости будет мотивация к государственной регистрации прав в установленном законодательством порядке.

В долгосрочной перспективе должно уменьшиться количество незастроенных земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, и увеличиться количество зарегистрированных объектов жилой недвижимости, что приведет к возврату сбора земельного налога на предыдущий уровень и повышению сборов налога на имущество.

На наш взгляд, принятие подобного законопроекта должно в первую очередь положительно сказаться на гражданах, желающих в перспективе обзавестись собственным углом. Так, в случае массового освоения земельных участков, например, под строительство многоквартирных жилых домов, и появления на рынке большого количества квадратных метров стоимость квартир должна снизиться, а за ней, в свою очередь, поползут вниз и ставки по ипотечным кредитам, что, несомненно, порадует большую частью нашего населения. Однако рассчитывать на подобные сдвиги можно не ранее 2018 года, когда начнется применение коэффициентов и экономическая ситуация в стране нормализуется.

Что же касается интересов бизнеса, то тут все не так однозначно. Общеизвестно, что строительство жилого дома требует огромных капитальных вложений: это и разработка проектной документации, проведение геодезических работ, закупка стройматериалов, оплата работ подрядчиков и субподрядчиков и многое-многое другое. При этом жилая недвижимость считается не самым рентабельным видом деятельности в строительной сфере, а тут еще и повышение ставок налога. Можно предположить, что собственники земельных участков под жилищное строительство начнут менять вид разрешенного использования таких земель на менее затратные (в налоговом смысле) и более рентабельные направления: строительство бизнес-центров, складских или производственных помещений. Еще одним очевидным способом ухода от повышающих коэффициентов будет строительство на земельном участке любого жилого дома - хоть площадью 20 кв. м. Вместе с тем и у застройщиков есть повод для радости: те их коллеги, которые владеют земельными участками с разрешением под ИЖС и не желают начинать строительство, будут вынуждены избавляться от ненужного актива, что, в свою очередь, может повлечь снижение цен на землю.

Внесенный в Госдуму законопроект является еще одним подтверждением намеченного Правительством России курса по ужесточению налогового законодательства. При этом, на наш взгляд, проект хорош лишь для конечного потребителя (т.е. для покупателя жилой недвижимости), но не для бизнеса, на который за истекший год и так свалилось много нововведений. Что же касается возможности реализации изложенных в законопроекте идей, то мы оцениваем их ниже среднего уровня по причине быстрой адаптации российского бизнеса к подобным новеллам и феноменальной способности находить выход из любой ситуации.

Примечание. Богатых зашкалило. Налог на большие доходы физических лиц хотят увеличить вдвое

Предпринята очередная попытка заменить плоскую 13-процентную шкалу налога на доходы физлиц (НДФЛ) на прогрессивную. Плоская шкала продержалась 14 лет. Теперь предлагается повысить более чем вдвое налог для очень богатых: с годового дохода более полумиллиарда рублей надо будет заплатить 28%. Такие поправки в Налоговый кодекс рассматривает Госдума.

Прогрессивная шкала налогообложения предполагает градацию населения по доходам на четыре категории. В первую категорию попадет большинство граждан, которые получают до 5 млн. руб. в год. Для них налог останется неизменным - 13%. Ко второй отнесут тех, кто получает от 5 до 50 млн. руб. Они поделятся с бюджетом 18% доходов. Люди с заработком от 50 миллионов до полумиллиарда рублей отдадут 23%, а кто ежегодно получает еще большие суммы - 28%.

Налоговую инициативу ее авторы мотивируют тем, что прогрессивная шкала налогов введена во многих странах и успешно пополняет зарубежные бюджеты. К тому же это позволяет сократить разрыв между бедными и богатыми, которые сегодня платят одинаковый НДФЛ по плоской шкале. Такими методами можно будет сократить социальный разрыв между богатыми и бедными россиянами, считают депутаты. По подсчетам законодателей, поправки в Налоговый кодекс затронут всего 0,2% населения страны, которое, тем не менее, обладает 30% всех доходов.

Сегодня в России действует плоская шкала налогообложения. Это означает, что вне зависимости от того, какую зарплату официально получает работник, он платит 13% по НДФЛ в бюджет. Плоская шкала налога на доходы физлиц с единой ставкой в 13% была введена в России в 2001 году. При этом были ликвидированы все другие ставки, включая минимальную в 12%. В результате поступления подоходного налога в бюджет в первый год после введения плоской шкалы выросли на четверть. По данным ФНС России, НДФЛ занимает второе место по объему поступлений в бюджетную систему РФ.

Кстати, во Франции налог в зависимости от дохода возрастает почти в геометрической прогрессии, а люди с маленькой зарплатой освобождены от уплаты такого налога вовсе. Аналогичные правила действуют на территории Германии, где начальная ставка подоходного налога - 14%.

В Великобритании установлена одна из самых высоких предельных ставок - 45%, и в этом Соединенное Королевство уступает разве что Израилю, Швеции, Бельгии, Дании, Нидерландам и Франции (от 57 до 75%).