Ипотека - 2015 (Е.В. Мацкявичене, журнал "Бухгалтерский учет", N 9, сентябрь 2015 г.)

Ипотека - 2015

Е.В. Мацкявичене

Журнал "Бухгалтерский учет", N 9, сентябрь 2015 г.

Какие налоговые вычеты полагаются гражданам, купившим жилье с привлечением ипотечных кредитов? Какие изменения законодательства и нормативные документы призваны облегчить положение заемщиков?

Налоговый вычет

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Заложены могут быть земельные участки; недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры (их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат); дачи, садовые дома, гаражи и др.

По факту подавляющее число ипотечных договоров заключается в связи с приобретением жилья гражданами. И поскольку договор ипотеки связан со значительными расходами для заемщика, многие граждане хотят уменьшить свое финансовое бремя, обращаясь за налоговыми вычетами.

Примечание. Важный момент: налогоплательщик обязан подтвердить свои расходы договором займа (кредита), а также документами, доказывающими факт уплаты денежных средств в погашение процентов.

В силу ст. 220 НК РФ граждане вправе уменьшить базу по НДФЛ на сумму имущественного налогового вычета. Предоставляется он в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо на приобретение жилья на территории России. Распространяется вычет не только на приобретение (строительство) жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, но и на стоимость земельных участков или долей в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и участков или долей в них, где расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Максимальный размер вычета - 2 000 000 руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

По сделкам приобретения жилья, заключенным после 1 января 2014 г., действует следующий порядок. Если гражданин воспользовался правом на получение налогового вычета в размере, меньшем, чем 2 000 000 руб., то остаток данного вычета до полного его использования может быть учтен при получении вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение жилья на территории России. При этом предельный размер имущественного налогового вычета, на который можно претендовать, равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на его получение.

Еще одна преференция, предусмотренная налоговым законодательством, - вычет для лиц, купивших (построивших) жилье при помощи договоров ипотеки. Речь идет об имущественном налоговом вычете в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Причем, лишь при условии, что те фактически израсходованы на покупку (строительство) дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них.

Данный вычет предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов в соответствии с договором займа (кредита). Однако его сумма не может превышать 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Этот вычет в силу п. 4 и 8 ст. 220 НК РФ может быть предоставлен налогоплательщику только в отношении одного объекта недвижимого имущества. Повторное предоставление вычета не допускается.

Если гражданин уже получал ранее вычет в связи с приобретением другого жилья, но при этом сделка заключалась без привлечения средств ипотечного кредита, он вправе претендовать на получение налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья.

Подчеркнем: исключительно при условии, что ранее расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) не предъявлялись к вычету, полученному в связи с приобретением другого объекта недвижимости (письмо Минфина России от 27.05.15 N 03-04-05/30623).

Если же ранее гражданин уже приобретал жилье с привлечением целевого кредита или займа и воспользовался правом вычета на сумму процентов по ипотеке, повторно претендовать на данный вычет нельзя (письмо Минфина России от 05.06.15 N 03-04-05/32605).

Примечание. К вычету можно предъявить суммы процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилья на территории России (и соответственно, земельных участков или доли (долей) в них, если речь идет о домах).

Документы для предоставления вычета

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет гражданин должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:

- договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

- договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при покупке квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

- договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении квартиры (комнаты) в строящемся доме;

- документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

- свидетельство о рождении ребенка - при покупке родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих несовершеннолетних детей;

- решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;

- документы, подтверждающие расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

"Низкие" проценты по кредиту

Гражданину по ряду причин (например, если он является сотрудником банка) может быть предоставлен ипотечный кредит со ставкой ниже рыночной.

Впрочем, нередко, особенно если речь идет о кредитах в "экзотических" валютах (японских иенах, швейцарских франках и т.п.), лишь кажется, что кредит предоставлен по низкой ставке. Так, несколько лет назад большой популярностью пользовались ипотечные кредиты в швейцарских франках, поскольку ставки по таким кредитам были ниже, чем по кредитам в евро или долларах.

Однако в Налоговом кодексе РФ упоминается лишь ставка по валютным кредитам в размере 9% годовых, без привязки к каким-либо конкретным валютам. И если по кредиту (в частности, выраженному в "экзотической валюте") ставка ниже 9%, возникает вопрос: не извлекает ли гражданин выгоды из низкой стоимости кредита?

Статья 212 НК РФ определяет, что налогоплательщик извлекает доход в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами.

Однако это не касается материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Равно как и выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование средствами, полученными в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на обзаведение жильем.

Здесь есть небольшой, но весьма существенный нюанс. Рассматриваемая материальная выгода освобождается от налогообложения при условии, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Причем, это право обязательно должно быть подтверждено налоговым органом.

В противном случае доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными средствами, израсходованными на приобретение жилья, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 02.06.15 N 03-04-05/31759).

Поэтому если гражданин когда-либо ранее воспользовался правом на "ипотечный вычет", а затем еще раз взял ипотечный кредит на новое жилье, причем по низкой ставке, - с суммы материальной выгоды придется заплатить НДФЛ.

Материальная выгода возникает при получении кредита по ставке ниже, чем 2/3 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату фактического получения налогоплательщиком дохода. А при валютном кредите - при получении кредита по ставке, более выгодной, чем 9 процентов годовых.

Ставка НДФЛ в данном случае - 35%.

Определение налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заемных (кредитных) средств, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом (банком).

Нужно сказать, что в этом году (как и несколькими годами ранее) датой возникновения дохода в виде материальной выгоды считается дата уплаты процентов, установленная договором. Все изменится в следующем году. С 2016 г. датой получения дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах будет признаваться последний день каждого месяца в течение срока, на который были предоставлены заемные (кредитные) средства. Такие изменения в п. 1 ст. 223 НК РФ были внесены Федеральным законом от 02.05.15 N 113-ФЗ.

Реструктуризация долгов

Несколько лет назад банками активно выдавались ипотечные кредиты, выраженные в иностранной валюте. После снижения курса российского рубля по отношению к иностранным валютам многие заемщики по таким кредитным договорам оказались в сложном положении. Их задолженность перед банками, выраженная в рублях, резко возросла.

В связи со сложившейся ситуацией ЦБ РФ 23.01.15 выпустил письмо N 0141-2/423, где рекомендовал кредитным организациям рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд, предоставленных физическим лицам в иностранной валюте до 1 января 2015 г. В том числе пеней и штрафов (если кредитная организация принимает решение об их взыскании в соответствии с договором).

Банк России рекомендовал использовать при конвертации официальные курсы валют по состоянию на 1 октября 2014 г., применять ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым кредитными организациями жилищным ипотечным кредитам в рублях.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 20.04.15 N 373 был введен в действие механизм реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков (семей, где два и более несовершеннолетних детей; госслужащих; научных работников и др.). Реструктуризация предусмотрена как для рублевых, так и для валютных кредитов.

Примечание. Реструктуризация кредита возможна при снижении доходов заемщика более чем на 30% или если заемщику предоставлялся валютный ипотечный кредит, платежи по которому выросли более чем на 30% из-за изменения курса рубля

Механизмы реструктуризации предполагают: изменение кредитором валюты кредитного договора на рубли; установление кредитором процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту с даты реструктуризации до даты полного погашения кредита в размере не более 12% годовых; снижение ежемесячного платежа на срок от 6 до 12 мес.; предоставление заемщику права не осуществлять платежи в счет погашения основного долга по ипотечному жилищному кредиту на срок периода помощи; невзимание кредитором комиссий за действия, связанные с реструктуризацией ипотечного кредита.

Вправе ли банк менять условия кредитного договора

Пункт 4 ст. 29 Федерального закона от 02.12.90 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" запрещает кредитным учреждениям в одностороннем порядке сокращать срок действия договора, увеличивать размер процентов и (или) менять порядок их определения, увеличивать или устанавливать комиссионное вознаграждение по кредитным договорам, заключаемым с гражданами.

Отметим, что в настоящее время нет законодательной нормы, которая позволяла бы банкам увеличивать процентную ставку по кредитным договорам, заключенным с физическими лицами.

Зато банк вправе в одностороннем порядке уменьшить ставку по кредиту. Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.14 N 16 разъяснил, что норма п. 4 ст. 29 Закона N 395-1 не означает, что запрещено одностороннее изменение условий договора, вследствие которого размер процентов по кредиту уменьшается. Однако информации о том, что банки активно пользуются предоставленным им правом и снижают проценты по ранее заключенным ипотечным договорам, нет.

Литература

1. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят Государственной Думой 5 августа 2000 г., N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями].