Контроль за предоставлением имущества в аренду (А. Павелин, журнал "Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2015 г.)

Контроль за предоставлением имущества в аренду

А. Павелин,

эксперт журнала "Силовые министерства и ведомства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Силовые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2015 г.

Органы государственного (муниципального) финансового контроля при проведении контрольных мероприятий в отношении государственных (муниципальных) учреждений всегда уделяют пристальное внимание вопросам правомерности и эффективности использования имущества, в том числе и вопросам соблюдения требований законодательства при предоставлении имущества в аренду. В статье мы рассмотрим основные моменты, на которые обращают внимание контролирующие органы при осуществлении проверок соблюдения требований законодательства РФ при предоставлении государственными (муниципальными) учреждениями имущества в аренду.

Все действия ревизоров можно разделить на две группы:

- проведение документарной проверки;

- фактическое изучение недвижимого имущества учреждения.

Что проверяется в ходе документарной проверки?

Для проведения документарной проверки контрольный орган обратится к проверяемому учреждению с требованием о представлении необходимых документов. К таким документам можно, в частности, отнести:

- договоры предоставления в аренду помещений;

- отчеты об оценке рыночной стоимости объекта;

- конкурсную документацию;

- журнал операций по выбытию и перемещению нефинансовых активов;

- журнал по прочим операциям;

- журнал операций с безналичными денежными средствами;

- журнал операций расчетов с поставщиками и подрядчиками;

- первичные документы.

Нередко у проверяемого учреждения может возникнуть вопрос о том, какие документы могут затребовать проверяющие и существуют ли какие-либо ограничения по их представлению. Для ответа на него рассмотрим ситуацию, когда организацию проверяют должностные лица Росфиннадзора, а они, пожалуй, чаще всего запрашивают документы у организаций.

В Письме от 30.04.2015 N 02-10-07/25390 Минфин отметил, что должностные лица Росфиннадзора, осуществляющие контроль в финансово-бюджетной сфере, имеют право запрашивать и получать на основании мотивированного запроса в письменной форме информацию, документы и материалы, объяснения в письменной и устной формах, необходимые для проведения контрольных мероприятий.

Примечание. Перечень запрашиваемых документов и материалов законодательно не ограничен и определяется должностными лицами Росфиннадзора самостоятельно исходя из предмета (направления) контрольного мероприятия.

Кроме того, контрольная деятельность по фактическому изучению законности совершенных финансовых и хозяйственных операций может включать в себя исследование документов, подтверждающих факт оказания услуг, выполнения работ, закупки товаров за счет бюджетных средств.

Обратите внимание! Согласно ч. 3 ст. 266.1 БК РФ непредставление или несвоевременное представление объектами контроля в органы государственного (муниципального) финансового контроля по их запросам информации, документов и материалов, необходимых для проведения контрольных процедур, а также их представление не в полном объеме или представление недостоверной информации влекут за собой административную ответственность. Совершение данного правонарушения может повлечь предупреждение или наложение на должностных лиц учреждения административного штрафа в размере от 300 до 500 руб., а на само учреждение - от 3 000 до 5 000 руб. (ст. 19.7 КоАП РФ).

В ходе проведения документарной проверки проверяется следующее:

1. Наличие согласования решения о предоставлении имущества в аренду учредителя и органа по управлению государственным (муниципальным) имуществом. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Напомним, что все имущество государственных (муниципальных) учреждений закрепляется за ними собственником на праве оперативного управления. Согласно ч. 4 ст. 298 казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться любым имуществом без согласия собственника имущества. Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537.

Примечание. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласование распоряжения недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует помнить, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель учреждения по согласованию с Росимуществом путем направления ему проекта решения. Указанное правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

Кроме того, особое внимание уделяется правовым основаниям предоставления имущества в аренду, поскольку государственные (муниципальные) учреждения имеют право предоставлять имущество в аренду только в том случае, если это закреплено в их учредительных документах.

2. Наличие заключенных договоров на сдачу в аренду нежилых помещений, их государственная регистрация, соответствие заключенных договоров на аренду законодательству Российской Федерации. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Примечание. На основании ст. 609 ГК РФ договор аренды составляется в письменной форме.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой форме. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. К существенным условиям договора аренды можно отнести следующие:

Существенные условия договора	Пояснения
Предмет договора	Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным
Срок договора	Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не установлен, последний считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения
Размер арендной платы	В общем случае заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Арендная плата по договорам аренды определяется по результатам состоявшихся торгов*. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он устанавливается по результатам проведения торгов. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется
* Необходимо отметить, что ст. 8 Закона N 135-Ф3*(1) предусмотрено обязательное проведение оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при определении стоимости этих объектов в целях передачи в аренду. Под оценочной понимается профессиональная деятельность субъектов такой деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не определено иное (ст. 12 Закона N 135-Ф3). Таким образом, стартовый размер арендной платы должен устанавливаться на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с Законом N 135-Ф3. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды федерального имущества, но не чаще одного раза в год. Следовательно, и оценку имущества, закрепленного за учреждением и сдаваемого в аренду, целесообразно проводить один раз в год.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не определено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

- если он заключается меньше чем на год (хотя бы на один день);

- если по его условиям (заключен на срок менее года, например на 11 месяцев) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, так как срок продления, а точнее срок аренды, по новому договору менее одного года;

- если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

3. Соблюдение требований о проведении конкурсных процедур при предоставлении имущества в аренду. В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) договоры аренды имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями, заключаются исключительно путем проведения конкурса или аукциона.

Кроме того, напомним, что до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, оформленных до 01.07.2008, с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, без проведения торгов (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

Примечание. Случаи, когда соблюдать это правило не требуется, перечислены в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении этого договора. Однако в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не предусмотрено другим законодательством РФ;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

4. Наличие договоров на возмещение предоставленных коммунальных услуг, полноту и своевременность поступления указанного возмещения, своевременность внесения арендной платы и применения штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров. Особое внимание при осуществлении контрольных мероприятий уделяется вопросу полноты и своевременности поступления арендной платы, а также возмещения коммунальных расходов и осуществления эксплуатационных расходов.

В случае существенного нарушения арендатором сроков ее внесения (если иное не предусмотрено договором аренды) учреждение вправе потребовать от арендатора ее досрочного внесения (не более чем за два срока подряд).

Для своевременного перечисления арендной платы учреждению необходимо предусмотреть в договоре меры ответственности за ненадлежащее исполнение его условий. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, установленными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).

Примечание. Срок внесения арендной платы должен быть установлен в договоре аренды.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке обязательно должно быть составлено в письменной форме, в противном случае оно является недействительным (ст. 331 ГК РФ).

Если по каким-либо причинам соглашение о неустойке в заключенном договоре отсутствует, учреждение вправе воспользоваться нормами ст. 395 ГК РФ. Необходимо отметить, что, в отличие от неустойки, проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы и при невключении в договор (контракт) указанного условия.

На основании ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды. Таким образом, в договоре должно быть четко указано, кто будет осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 616 арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако закон не устанавливает, что является такими расходами для каждого вида имущества. То есть в договоре аренды должно быть четко прописано, какие расходы подлежат возмещению арендатором. В частности, к указанным расходам относятся затраты на коммунальные услуги.

Как мы уже отмечали, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В частности, к указанным расходам относятся затраты на коммунальные услуги.

Примечание. Расчеты по коммунальным услугам осуществляются в соответствии с Письмом Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725.

Названным письмом определено, что коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы включаться не должны. Платежи по ним нужно производить арендатором по отдельным договорам на коммунальные и эксплуатационные услуги, заключенным с организацией-арендодателем. Таким образом, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг не должна включаться в договоры аренды недвижимого имущества.

Цель договора на возмещение коммунальных услуг - возмещение затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг. Заключаемые учреждениями договоры на возмещение коммунальных услуг не являются договорами оказания коммунальных услуг, а устанавливают порядок возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендуемом помещении. Размер компенсации чаще всего определяется пропорционально занимаемым арендатором площадям либо каким-либо иным способом. В связи с тем, что на большинство коммунальных услуг установлены тарифы, в договоре о возмещении коммунальных услуг необходимо указать, что сумма компенсации расходов по оплате коммунальных услуг определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных ресурсов (управляющей компанией при аренде помещений в многоквартирном доме) в предусмотренном порядке.

5. Соблюдение порядка ведения бухгалтерского учета. В соответствии с п. 381 Инструкции N 157н*(2) в целях обеспечения надлежащего контроля за сохранностью, целевым использованием и движением недвижимого имущества в случае предоставления его в аренду указанное имущество подлежит отражению на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)". Принятие к учету объектов имущества осуществляется на основании первичного учетного документа (акта приема-передачи) по стоимости, отраженной в акте. Выбытие объектов имущества с забалансового учета производится согласно акту по стоимости, по которой объекты были ранее приняты к забалансовому учету.

Примечание. В соответствии с Приказом Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 при передаче имущества в аренду инвентаризация является обязательной.

Также обращается внимание на наличие актов сверки расчетов с дебиторами и кредиторами по арендной плате.

Что включает в себя фактическое изучение недвижимого имущества учреждения?

В ходе проверки контрольные органы в обязательном порядке проведут обследование всего недвижимого имущества проверяемого учреждения с целью выявления случаев использования его сторонними юридическими и физическими лицами без заключения договоров аренды и взимания арендной платы. В ходе проведения такого обследования ревизорами будет обращено внимание на следующее:

Предмет проверки	Описание
Соответствие фактически занимаемой площади и сданного в аренду имущества условиям заключенных договоров	Обследование помещений производится специально создаваемой комиссией с участием работников проверяемого учреждения и ревизоров. В ходе такого обследования проводятся контрольные обмеры соответствия фактически занимаемой арендатором площади указанной в договоре аренды площади
Законность использования арендующими организациями площадей, соблюдение условий договоров	Выявляется наличие фактов сдачи в аренду помещений и имущества, находящихся в государственной собственности, без заключения в установленном порядке договоров аренды и при отсутствии основания для размещения сторонних организаций на арендуемых площадях

Также в ходе обследования обращается внимание на наличие фактов передачи совместно с арендуемыми помещениями различного оборудования и инвентаря без взимания платы.

Какие ошибки выявляются в ходе проведения проверки?

К наиболее распространенным нарушениям, выявляемым при проверках соблюдения установленного порядка предоставления имущества в аренду, можно отнести следующие:

- предоставление имущества в аренду без согласования с учредителем и без заключения договоров аренды;

- предоставление имущества в аренду без проведения конкурсных процедур;

- отсутствие договоров на возмещение коммунальных услуг, случаи оплаты проверяемым учреждением коммунальных услуг за арендатора без возмещения;

- отсутствие государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года;

- несоответствие заключенных договоров на аренду законодательству Российской Федерации;

- несоответствие фактически занимаемой площади и сданного в аренду имущества условиям заключенных договоров;

- несвоевременное поступление арендной платы и неприменение проверяемым учреждением штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров;

- проведение ремонта предоставленных в аренду помещений за счет средств проверяемого учреждения;

- непроведение инвентаризации при предоставлении имущества в аренду, отсутствие актов-сверок с арендатором.

* * *

В заключение отметим, что, руководствуясь изложенной выше информацией, бухгалтеры и руководители казенных учреждений смогут своевременно выявить и устранить нарушения, допущенные ими при предоставлении имущества в аренду, и избежать замечаний контролирующих органов при проведении ими проверок.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

*(2) Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 N 157н.