Что им стоит дом построить. За незаконное строительство многоэтажных домов на дачных участках планируется ввести уголовное наказание (Е. Косарев, журнал "Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2015 г.)

Что им стоит дом построить. За незаконное строительство многоэтажных домов на дачных участках планируется ввести уголовное наказание

Е. Косарев,

старший юрист юридической фирмы "Защита недвижимости"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2015 г.

Жилищное строительство в России является зоной особого риска. При этом брокеры, ежедневно вкладывающие миллионы в акции никому не известных компаний, рискуют гораздо меньше, чем среднестатистическая российская семья, решившая взять кредит и приобрести квартиру. Пять - семь лет назад острием проблемы было долевое строительство: все помнят об обанкротившихся застройщиках, мошенниках и тысячах обманутых дольщиков. Однако за последние несколько лет незаконное строительство жилых домов на дачных участках превратилось в еще одну хоть и не новую, но - проблему. Самые нашумевшие случаи сноса самостроев - многоквартирный дом в подмосковных Вешках и СНП "Речник" - известны всей стране.

Некоторое время назад в Московской области составили список таких сомнительных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона. В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами.

Проблема свойственна не только московскому региону. Под снос попали десятки домов в Волгограде, Пензе, Костроме, Санкт-Петербурге и во многих других городах России.

Как правило, схема строительства "высотки на шести сотках" выглядит следующим образом. Гражданин или юридическое лицо являются собственником или арендатором земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного или дачного строительства. С целью строительства дома "для себя" (гражданин) или на продажу (компания) получается разрешение на строительство, и начинается стройка.

При этом в соответствии с действующим законодательством при строительстве одного, двух или трехэтажных жилых домов для проживания одной семьи проектная документация не требуется. Непорядочные застройщики этим пользуются и строят, как правило, двух-трехэтажные дома. Когда дом построен, "лжестроители" (опять же, прибегая к лазейкам в законодательстве) получают на такую недвижимость технический паспорт, после чего без проблем регистрируют свое право собственности на вновь созданный объект. В дальнейшем начинается активная продажа "квартир" в таком доме.

Что же заставляет людей покупать жилье в домах, построенных на земельных участках, предназначенных исключительно для дачного строительства? Ответ прост - относительная дешевизна и незнание законов. По данным различных источников, стоимость квартир в таких самостроях (в зависимости от региона) колеблется от 1,5 до 3 млн. руб., что значительно ниже рыночной стоимости. Получается, что граждане отдают свои сбережения и берут кредиты с целью улучшить жилищные условия, а в итоге получают бомбу замедленного действия. И этому есть несколько причин.

Во-первых, подобное строительство никем не контролируется, поэтому застройщик может использовать токсичные материалы, не соблюдать строительные требования и нормы, что, в свою очередь, приведет к весьма трагичным последствиям. Например, обрушение несущих конструкций здания, отравление людей испарениями строительных материалов, обострение хронических заболеваний. Кроме этого, для многоквартирных домов существуют определенные нормы потребления коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, отвод бытовых стоков и т.д.), которые рассчитываются для каждого объекта индивидуально и требуют, как правило, модернизации существующий инфраструктуры. В случае самостроя эти требования также не учитываются.

Во-вторых, легально зарегистрировать право собственности на такую недвижимость является крайне затруднительным (обычно в таких случаях право регистрируется не на квартиру, а на долю в праве общей собственности).

В-третьих, даже наличие свидетельства о праве собственности не гарантирует неприкосновенности жилища (стоит вспомнить тот же "Речник"). В частности, в один из дней многоквартирный дом может быть снесен как самовольная постройка, что в конечном счете и происходит, а граждане остаются и без денег, и без крыши над головой.

При этом застройщики за свои действия не несут никакой ответственности. Аналогичная ситуация и с чиновниками: максимум, что им грозит, - увольнение за служебное несоответствие.

Этой проблеме была посвящена специальная встреча членов Совета по правам человека при Президенте РФ и министра строительства и ЖКХ Михаила Меня. Члены совета сообщили о том, что к ним постоянно поступают жалобы от граждан, которые приобрели жилье по низкой цене, а после были из него выселены. На заседании был освещен и недавний случай в Екатеринбурге, где по решению суда 36 семей в одночасье оказались на улице.

Было предложено добавить в Уголовный кодекс РФ новую статью о привлечении к уголовной ответственности за незаконное строительство на дачных участках многоэтажных домов и особняков. Кроме этого, предложено привлекать к уголовной ответственности не только "лжезастройщиков", но и чиновников, которые незаконно выдают разрешения на строительство либо попросту не следят за строительством на подконтрольных им территориях.

При этом введение уголовной ответственности за незаконное строительство многоквартирных жилых домов способно существенно улучшить сложившуюся ситуацию. Вместе с тем мы полагаем, что основным направлением в данной работе должна стать именно линия ответственности чиновников, которые в корыстных интересах либо выдают незаконное разрешение на строительство, либо просто-напросто "не замечают" активно ведущейся под их носом стройки.

Что же касается необходимости введения ответственности для застройщиков, то здесь можно согласиться с предложением экспертов. При этом нельзя не учитывать, что в подобных случаях застройщиком, как правило, является юридическое лицо, истинные владельцы которого не известны или находятся вне досягаемости правоохранительных органов. Кроме этого, не исключено, что в случае появления опасности привлечения к уголовной ответственности недобросовестные строители начнут в ответ изобретать схемы минимизации таких рисков.

Стоит отметить, что решение проблемы строительства жилых домов на дачных участках должно носить комплексный характер. С появлением рисков наступления уголовной ответственности сократятся ряды недобросовестных застройщиков, пользующихся желанием населения обзавестись собственным жильем. Хотелось бы думать, что, выдавая разрешение на строительство или проходя мимо активно ведущейся стройки, сотрудник администрации в очередной раз задумается о законности возведения здания и необходимости соблюдения строительных норм и правил. При этом органам государственной власти и местного самоуправления придется, наконец, заняться постоянным мониторингом принадлежащих им земельных участков для предотвращения случаев незаконного строительства на ранних этапах, а не в тот момент, когда дом уже построен и в него заселились люди.

Что касается граждан, то им в очередной раз стоит порекомендовать более внимательно подходить к выбору застройщика. В частности, следует изучить информацию о нем хотя бы в Интернете, узнать про опыт работы, посмотреть на готовые объекты, пообщаться с предыдущими покупателями. Также нелишним будет и получение информации о земельном участке, который должен быть предоставлен для строительства многоквартирного дома, а не индивидуального жилищного строительства.

Примечание. Штраф за высотку на сотках

Ольга Бухарова

В Госдуму внесен законопроект, который предусматривает за строительство многоквартирных домов на дачных участках штраф до 1 млн. руб. По словам инициатора документа, депутата Михаила Терентьева, как правило, такие многоэтажные дома строятся в большинстве случаев с целью последующей перепродажи в них квартир. Между тем административная ответственность к застройщику-собственнику земельного участка, построившему многоквартирный дом на участке для индивидуального жилищного, гаражного строительства, личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, не предусмотрена. Депутат считает, что после принятия нашумевшего закона о "дачной амнистии" участились случаи строительства под видом дачных домиков многоквартирных строений площадью не более 1500 кв. м, предназначенных для постоянного проживания нескольких семей.

- А все потому, что при оформлении документов на индивидуальное жилищное строительство на дачных участках по упрощенной схеме не требуется дополнительных документов. Не нужно, например, доказывать наличие подъездных путей, социальной инфраструктуры и т.д., - говорит депутат. - В итоге появляется огромный дом, в котором продаются квартиры. Приобретатели долей на законных основаниях вступают в права собственности, затем регистрируются по месту проживания со своими семьями. Зачастую в таких строениях нет ни инженерной инфраструктуры, ни парковочных мест. Все это приводит к конфликтам с собственниками соседних участков.

Автор законопроекта предлагает ввести упрощенный порядок получения разрешения на строительство домов только тем "садоводам", кто получил свой участок в собственность до введения в действие Земельного кодекса РФ, а именно до 2001 года.

Как правило, у большинства людей приобретенное "жилье", а точнее - часть жилого дома, является единственным жильем, поэтому принимаемые судами решения о сносе незаконных построек являются трудноисполнимыми. Больше всего таких домов сегодня в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае. Так, в Московской области насчитывается около 450 таких индивидуальных жилых домов, построенных с нарушением строительных норм и правил, земельные участки под которыми используются нецелевым образом, а количество проживающих в них граждан приближается к 10 тысячам человек.

Примечание. Пять признаков незаконности строительства жилого многоквартирного дома, расположенного на дачном участке

1. Строительство, как правило, осуществляет недавно образованная, никому не известная фирма или индивидуальный предприниматель.

2. Земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а не многоквартирного дома.

3. Застройщик не имеет разрешения на строительство многоквартирного дома.

4. Осуществляется строительство двух-трехэтажного дома.

5. В договоре купли-продажи указана не конкретная квартира, а доля в праве общей долевой собственности.