Вопрос: Пять лет назад мы с женой взяли в аренду у администрации четыре смежных земельных участка под ИЖС площадью 6, 8, 9 и 11 соток. Участки образуют в совокупности квадрат. Построили индивидуальный жилой дом, который стоит на всех участках сразу, и зарегистрировали право собственности на него. Обратились в администрацию с заявлением о замене разрешённого использования участков с "ИЖС" на "эксплуатацию и обслуживание индивидуального жилого дома", чтобы впоследствии все четыре участка выкупить. Администрация нам отказала, мотивируя тем, что на каждом земельном участке должен стоять свой жилой дом. Обратились с другим заявлением - об объединении земельных участков на основании ... (Правовед.RU, февраль 2015 г.)

Пять лет назад мы с женой взяли в аренду у администрации четыре смежных земельных участка под ИЖС площадью 6, 8, 9 и 11 соток. Участки образуют в совокупности квадрат. Построили индивидуальный жилой дом, который стоит на всех участках сразу, и зарегистрировали право собственности на него. Обратились в администрацию с заявлением о замене разрешённого использования участков с "ИЖС" на "эксплуатацию и обслуживание индивидуального жилого дома", чтобы впоследствии все четыре участка выкупить. Администрация нам отказала, мотивируя тем, что на каждом земельном участке должен стоять свой жилой дом. Обратились с другим заявлением - об объединении земельных участков на основании того, что на всех четырех участках расположен жилой дом. Администрация снова отказала, поскольку по новому градостроительному регламенту максимальный размер участка под ИЖС не должен превышать 6 соток.

Что нам делать в такой ситуации дальше?

Отказ администрации в связи с нарушением требований к максимальному размеру земельного участка под ИЖС является законным, а отказ об изменении вида разрешенного использования - нет.

Согласно Правилам землепользования и застройки Вашего муниципального образования основной вид разрешенного использования звучит как объекты индивидуального жилищного строительства (другого в Вашем случае просто не дано), который подразумевает под собой как возможность строительства такого объекта, так и его эксплуатации). То, что объект недвижимости построен, подтверждается свидетельством о праве собственности на жилой дом. Причем дом построен на участках, специально предназначенных для этого, таким образом, никаких нарушений нет.

Советую Вам подать заявление о выкупе четырех участков с видом разрешенного использования "объекты индивидуального жилищного строительства", ссылаясь на ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ о том, что правообладатели участков и объектов капитального строительства вправе выбирать самостоятельно вид разрешенного использования, а также на положения ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ о том, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений) и на положения ч. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ (при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу).

Вы имеете два обоснования своего права выкупить участки: самое главное - на них расположен принадлежащий Вам на праве собственности объект недвижимости, и, кроме того, Вы имеете преимущественное право на покупку земли как арендатор этих участков. Отговорки администрации ничем не мотивированы и не основаны на нормах права. Если на участке имеется хоть кусочек чей-то недвижимости, участок не имеют право передать кому-то другому. Так что если администрация Вам снова откажет - обжалуйте этот отказ в порядке гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. На это у Вас будет три месяца с момента получения отказа.

Н. Янкина

Правовед.RU

16 февраля 2015 г.