Вопрос: В орган местного самоуправления поселения поступило заявление от физического лица - арендатора о продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставленного ему без проведения торгов до окончания срока действия договора для строительства индивидуального жилого дома. Арендатором дом не построен, но на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка заключен, и право собственности на недостроенный индивидуальный жилой дом оформлено до 1 марта 2015 года. Как заключить договор аренды с действующим арендатором? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2015 г.)

В орган местного самоуправления поселения поступило заявление от физического лица - арендатора о продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставленного ему без проведения торгов до окончания срока действия договора для строительства индивидуального жилого дома. В настоящее время арендатором дом не построен, но на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка заключен, и право собственности на недостроенный индивидуальный жилой дом оформлено до 1 марта 2015 года.

Как заключить договор аренды с действующим арендатором в соответствии с земельным законодательством РФ (по результатам торгов или путем заключения нового договора без торгов)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемом случае земельный участок, находящийся в государственной собственности, может быть предоставлен собственнику недостроенного индивидуального жилого дома без торгов для завершения строительства этого дома однократно на срок не более чем три года.

Обоснование вывода:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) дополнен главой V.1, в которой предусмотрены нормы, регламентирующие основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По новым правилам такие земельные участки передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которого прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ. Кроме того, новая редакция ЗК РФ содержит специальную норму, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, без проведения торгов земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам - арендаторам земельных участков публичных форм собственности, если ранее эти участки были предоставлены им в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), но при соблюдении в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Одним из таковых является наличие на момент заключения нового договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Так, в силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен однократно собственнику этого объекта для завершения его строительства в двух случаях:

1) если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности;

2) если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Отметим, что новые правила вступили в силу с 1 марта 2015 г. и, соответственно, применяются к тем правоотношениям, которые возникли после этой даты (ст. 35 Закона N 171-ФЗ). Однако по условиям вопроса земельный участок был предоставлен гражданину для целей индивидуального жилищного строительства до этой даты. Следовательно, возникшие правоотношения не подпадают под действие приведенных норм. Для такой ситуации в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Закона N 171-ФЗ) предусмотрено специальное правило, согласно которому собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно приобрести земельный участок, на котором он возведен, в аренду сроком на три года для завершения строительства этого объекта без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ, при условии, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в аналогичном порядке.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации собственник индивидуального жилого дома, незавершенного строительством, вправе приобрести земельный участок, на котором он расположен, в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства. Подобное право он может реализовать только один раз.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

30 июня 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.