Вопрос: Наша компания планирует арендовать помещение для офиса у своего директора. Нужно ли нашему руководителю в этой ситуации регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Есть какие-либо особенности оформления договора аренды, если заключить соглашение со своим директором? (журнал "Упрощенка", N 7, июль 2015 г.)

Наша компания планирует арендовать помещение для офиса у своего директора. Нужно ли нашему руководителю в этой ситуации регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Есть какие-либо особенности оформления договора аренды, если заключить соглашение со своим директором?

В.А. Барковец,

эксперт журнала "Упрощенка"

Журнал "Упрощенка", N 7, июль 2015 г.

Суть вопроса. Разовые сделки, в том числе по сдаче имущества в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

Гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ. Таково мнение налоговиков (письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@). Вместе с тем, если ваш руководитель сдает в аренду сразу несколько объектов недвижимости, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454 и ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@). Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее будет стать индивидуальным предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например "сдача внаем собственного недвижимого имущества" (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода директор-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Если же директор однократно заключил сделку по сдаче имущества в аренду, ему не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя. И тогда он вправе как физическое лицо оформить договор аренды недвижимости, в том числе и со своей фирмой (ст. 608 ГК РФ).

Что касается самого договора аренды, то он составляется по общим правилам. При этом пропишите в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение, его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также укажите размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ). Без этих условий договор аренды будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Напомню, что с выплачиваемой арендной платы вам нужно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 N 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.

А вот обязательными страховыми взносами во внебюджетные фонды арендная плата не облагается (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ).

1 июля 2015 г.