Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 01.06.2015 N 03-07-10/31550 (А.Б. Матвеева, журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2015 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 01.06.2015 N 03-07-10/31550

А.Б. Матвеева,

эксперт журнала "Строительство:

акты и комментарии для бухгалтера"

Журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2015 г.

Комментируемое письмо актуально для тех застройщиков, которые совмещают функции генподрядчика при строительстве жилых домов. Чиновники предупредили: денежные средства, внесенные участниками в порядке возмещения затрат на создание объекта долевого строительства, необходимо квалифицировать как суммы, полученные в счет предстоящего выполнения работ, и, соответственно, начислять с них "авансовый" НДС. Подчеркнем, речь идет именно о суммах так называемого целевого финансирования, когда вознаграждение застройщика выделено из общей цены договора участия в долевом строительстве. Обязанность включения указанных сумм в базу по НДС объясняется тем, что гл. 21 НК РФ не содержит положений, позволяющих освободить от налогообложения стоимость работ по созданию объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве МКД.

Аналогичной позиции Минфин придерживался и ранее. Так, в Письме от 26.10.2011 N 03-07-10/17 сообщалось: в случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.

В этом же письме финансовое ведомство указало еще на два важных момента. Во-первых, застройщик, совмещающий функции подрядчика, вправе в общем порядке предъявлять к вычету суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым им для выполнения строительно-монтажных работ. И это понятно, ведь названные покупки предназначены для использования в облагаемых НДС операциях.

Во-вторых, чиновники дали понять, что выполнение застройщиком строительно-монтажных работ не препятствует применению освобождения от НДС стоимости услуг застройщика на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ (в этом случае застройщик не сможет принять к вычету НДС по расходам на собственное содержание). Однако осуществление операций, облагаемых НДС и не подлежащих налогообложению, влечет обязанность ведения раздельного учета таких операций. Поэтому застройщику, возможно, следует отказаться от применения льготы по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

К сведению. Мнение о том, что положениями пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ право на применение освобождения не ставится в зависимость от выполнения (невыполнения) застройщиком работ по строительству жилого дома, было высказано и советником государственной гражданской службы РФ 2-го класса Е.Н. Вихляевой в интервью журналу "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение" (см. N 8, 2014).

Вышеизложенное свидетельствует о неизменности позиции Минфина, которая состоит в том, что деятельность застройщика, совмещающего функции генподрядчика (подрядчика), квалифицируется в целях обложения НДС как выполнение работ, оказание услуг. Соответственно, вся сумма денежных средств, полученная от дольщиков, включается в базу для начисления НДС (при условии, что застройщик не пользуется освобождением по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Напомним, "чистый" застройщик, не участвующий в выполнении работ по строительству, признается посредником, который не начисляет "авансовый" НДС с сумм, полученных от дольщиков в качестве возмещения затрат на создание объекта долевого строительства. В базу по НДС включается лишь вознаграждение застройщика-агента (при условии, что он отказался от применения льготы, установленной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Обратите внимание! Данный подход представлен и в судебной практике. Так, в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием НДС" указано: в целях применения положений гл. 21 НК РФ во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.

В заключение отметим, что в целях налогообложения прибыли не важно, выполняет застройщик СМР или нет. В любом случае суммы возмещения затрат на создание объекта долевого строительства признаются целевым финансированием и не учитываются в составе доходов застройщика (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а расходы, осуществленные за счет этих сумм, не учитываются в силу п. 17 ст. 170 НК РФ (см. интервью с советником государственной гражданской службы РФ 1-го класса, доцентом Финансового университета при Правительстве РФ Г.Г. Лалаевым, опубликованное в журнале "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, 2014).