Хостел в квартире (О.В. Давыдова, журнал "Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2015 г.)

Хостел в квартире

О.В. Давыдова,

эксперт журнала

"Туристические и гостиничные услуги:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2015 г.

Можно ли организовать хостел в жилом помещении (квартире), расположенном в многоквартирном доме (далее - МКД)? Проанализируем, имеет ли эта идея право на существование с учетом того, что "современные" национальные стандарты дают положительный ответ на данный вопрос, а также выясним, каким образом ситуация разрешается в суде.

Изучаем положения национальных стандартов

В действующем до 01.01.2016 ГОСТ Р 51185-2008 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования"*(1) отсутствует уточняющая информация о том, где именно могут располагаться средства размещения, предназначенные для проживания туристов. Зато такое уточнение присутствует в ГОСТ Р 51185-2014 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования"*(2) (он вводится в действие для добровольного применения с 01.01.2016). Кстати, этот стандарт, в отличие от ГОСТ Р 51185-2008, предназначен для применения не только юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, но и физическими лицами. При этом в документе не раз уточняется, что речь идет о физических лицах, которые предоставляют услуги средств размещения в соответствии с действующим законодательством.

Начнем с того, что в новом стандарте изменилось определение термина "средство размещения".

Национальный стандарт	Определение понятия "средство размещения"
ГОСТ Р 51185-2014	Объект туристической индустрии, включающий в себя здание (здания), часть здания, строения, сооружения, в которых расположены одно или несколько оборудованных жилых комнат (помещений), предназначенных для размещения и временного проживания туристов
ГОСТ Р 51185-2008	Помещение, используемое организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для предоставления услуг размещения

Также обратим внимание на то, что в ГОСТ Р 51185-2014 введено понятие потребителя услуг средств размещения: это турист, гость, клиент, проживающий, постоялец, посетитель или иной потребитель услуг, имеющий намерение получить или пользующийся услугами средств размещения.

Ну и главное новшество, интересующее нас. Согласно п. 4.7 ГОСТ Р 51185-2014 по виду используемых зданий (помещений) средства размещения подразделяются на расположенные:

- в отдельно стоящих зданиях (кроме индивидуальных жилых домов);

- в индивидуальных жилых домах;

- в квартирах многоквартирных жилых домов;

- в иных зданиях, частях зданий и помещениях.

Но и здесь есть важное уточнение: расположение средств размещения в жилых домах регулируется законодательством РФ. Данное указание неслучайно, поскольку размещение хостела (как одного из видов средств размещения туристов) в жилом доме и тем более в квартире, расположенной в МКД, возможно только в том случае, если это позволяют сделать нормы Гражданского и Жилищного кодексов.

Кстати, размещать хостелы в квартире позволяет и ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам"*(3).

Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило, мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде) при условии соблюдения требований Жилищного кодекса.

Для понимания того, что такое хостел, приведем определение из ГОСТ Р 56184-2014.

Хостел - это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей.

Таким образом, в соответствии с национальными стандартами хостелы вполне могут быть организованы в квартирах, расположенных в МКД, но только при условии, что тем самым не нарушаются требования ЖК РФ.

Каковы требования закона?

Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ жилые помещения (к которым среди прочего относится квартира) являются объектами жилищных прав. Назначение жилого помещения и пределы его использования определены ст. 17 ЖК РФ.

Итак, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Проживать в жилом помещении могут гражданин - собственник этого помещения либо члены его семьи, а также другие граждане, которым жилое помещение сдано собственником или арендодателем для проживания на основании соответствующего договора (см. ст. 288 ГК РФ). Как указано в ст. 30 ЖК РФ, собственник может предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

Таким образом, назначение жилого помещения - это проживание граждан. А при организации в квартире хостела жилое помещение не просто предоставляется для проживания, в этом случае потребителю оказываются гостиничные услуги (причем это не та деятельность, которой физическое лицо может заниматься в квартире наряду с проживанием согласно ст. 17 ЖК РФ). Так, ГОСТ Р 56184-2014 рекомендует оказывать в хостелах следующие услуги:

- прием и регистрацию круглосуточно или по графику, но не менее 12 часов в сутки;

- ежедневную уборку жилых комнат (номеров) и уборку общественных помещений в соответствии с графиком;

- предоставление принадлежностей для мелкого ремонта одежды (ниток, иголок);

- предоставление медицинской аптечки для оказания первой доврачебной помощи и вызов скорой помощи;

- смену постельного белья и полотенец не реже одного раза в пять дней;

- вручение корреспонденции проживающим гостям;

- утреннюю побудку (по просьбе проживающего гостя);

- предоставление места для хранения багажа;

- возможность бронирования и заказа билетов, такси.

В то же время в пояснительной записке к проекту федерального закона N 538404-6*(4) (отклонен Государственной Думой 27.02.2015) было отмечено: отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг обусловливает достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности. Судебная практика по данному вопросу также неоднозначна, а нарушения требований санитарно-эпидемиологического законодательства труднодоказуемы. Выясним, какова позиция судей в отношении организации в квартире хостела.

Примеры из судебной практики

Передача квартиры в аренду юридическому лицу для проживания граждан

Физические лица - собственники трехкомнатной квартиры передали ее обществу во временное пользование на основании договора аренды, по условиям которого жилое помещение должно использоваться для проживания граждан - клиентов арендатора, которым он оказывает услуги по временному размещению и проживанию.

В ходе проведенной по коллективному обращению жильцов дома прокурорской проверки было установлено, что общество организовало в квартире хостел (бюджетную гостиницу) с максимальным количеством проживающих 20 человек, разместив информацию об этом в Интернете. Населению оказывались возмездные услуги по временному проживанию с заполнением журнала учета проживающих и выдачей квитанции об оплате услуг. Это же следовало из договора аренды. Кроме того, договором предусматривалось, что арендатор имеет право сдавать квартиру в субаренду, а также использовать жилое помещение для оказания услуг по временному размещению и проживанию в качестве хостела. В результате прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд и попросил обязать ответчика (собственника квартиры) устранить нарушения закона путем прекращения деятельности незаконно организованной гостиницы в указанной квартире и использовать это жилое помещение по назначению.

Московский городской суд, удовлетворив иск, аргументировал свою позицию следующим образом.

Во-первых, по смыслу ч. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

В свою очередь, организация молодежной гостиницы является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также использование иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречат как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и ч. 2 ст. 17 ЖК РФ.

Во-вторых, в силу ст. 22 ЖК РФ и ГОСТ Р 51185-2008 деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Итоговый вывод суда. В рассматриваемом случае в нарушение требований действующего законодательства перевод квартиры в нежилое помещение произведен не был, а использованием квартиры под молодежную гостиницу нарушаются права и законные интересы жителей МКД и требования ЖК РФ. Следовательно, квартира используется ответчиком не по назначению (Апелляционное определение от 16.04.2015 по делу N 33-12940).

Вместо юридического лица - предприниматель

Данный пример аналогичен предыдущему с той лишь разницей, что в этом случае собственник квартиры - физическое лицо сдал ее индивидуальному предпринимателю, который осуществлял сдачу внаем меблированных комнат в указанной квартире неограниченному кругу лиц. С иском о запрете эксплуатации квартиры для оказания гостиничных услуг обратились в суд собственники соседних двух квартир. Удовлетворив иск, Верховный суд Республики Татарстан исходил из следующего.

Во-первых, квартира используется ответчиками (собственником и предпринимателем) не в соответствии с целевым назначением жилого помещения - постоянным проживанием граждан, а в предпринимательских целях, для временного размещения граждан путем сдачи внаем меблированных комнат. А это в силу ст. 288 ГК РФ предусматривает необходимость перевода указанного жилого помещения в нежилое.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В рассматриваемом случае доказательства присвоения квартире статуса нежилого помещения не представлены. Отсутствуют и доказательства принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о согласии на перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое с возможностью использования общего имущества собственников в целях осуществления ответчиками предпринимательской деятельности. Эксплуатация данного жилого помещения не по его целевому назначению нарушает права истцов, являющихся соседями и проживающих в этом доме.

Во-вторых, собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности, тогда как организация по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг.

В-третьих, осуществление предпринимательской деятельности по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц предполагает применение иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, которое не требуется в стандартной квартире и необходимо для оказания потребителям услуг надлежащего качества. Несоблюдение данных требований может повлечь нарушение прав и законных интересов не только собственников помещений в МКД и лиц, проживающих в доме, но и лиц, которые по тем или иным основаниям посещают этот дом.

Итоговый вывод суда. Использование квартиры, имеющей статус жилого помещения, собственником, а также иными лицами в качестве меблированных комнат или для организации хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и ч. 2 ст. 17 ЖК РФ (Апелляционное определение от 13.04.2015 по делу N 33-5376/2015).

Организация в квартире гостиницы - хостела

Инициаторами разбирательств опять стали жильцы дома, в котором одна из квартир использовалась как молодежная гостиница - хостел. Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что:

- в нарушение требований действующего законодательства перевод квартиры в нежилое помещение произведен не был, а использованием квартиры под молодежную гостиницу нарушаются права и законные интересы жителей МКД. Ведь к помещениям гостиниц, в том числе молодежных, применяются иные санитарно-гигиенические требования и требования безопасности, тогда как ответчиками было допущено проживание в принадлежащей им квартире неустановленного количества лиц, пользующихся коммунальными услугами, не зарегистрированных по месту жительства, при отсутствии приборов учета.

Итоговый вывод суда. 10-комнатная квартира, в которой организован хостел, используется ответчиками не по назначению (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу N 33-40104).

Коллективное размещение в квартире

В суд обратилось ТСЖ с иском о возложении обязанности прекратить деятельность по использованию квартиры в МКД в качестве гостиницы для кратковременного проживания лиц, преимущественно выходцев из Африки, Индии и т.п. Как оказалось, собственник квартиры, зарегистрированный в качестве ИП, основным видом деятельности которого является сдача внаем для временного проживания меблированных комнат (код 55.23.3), заключил с областной общественной организацией студентов и молодых специалистов договор, согласно которому исполнитель обязуется предоставлять за плату указанное жилое помещение для проживания иностранных студентов в целях их культурного обмена и ознакомления с деятельностью заказчика. В данном жилом помещении планировалось проживание 13 человек, являющихся гражданами Китая, Египта, Индии, Марокко, Индонезии. Согласно ответу общественной организации на запрос суда вся оплата по договору была произведена.

Кроме того, использование спорного жилого помещения именно в качестве гостиничных номеров подтверждается публикациями в Интернете, в том числе рекламного характера.

Суд исходил из того, что собственник квартиры использовал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для временного размещения на возмездной основе граждан путем предоставления им койко-мест в общих комнатах, в том числе на двухъярусных кроватях. Тем самым было организовано коллективное средство размещения, подпадающее под понятие гостиницы, что противоречит действующему законодательству. Использование собственником принадлежащей ему квартиры в качестве гостиничного номера или для организации хостела в силу закона не может рассматриваться как наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и ч. 2 ст. 17 ЖК РФ.

Итоговый вывод суда. Деятельность по оказанию гостиничных услуг по временному размещению граждан в жилом помещении противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы иных собственников жилых помещений в МКД, поэтому собственник квартиры обязан прекратить использование названного жилого помещения в качестве гостиничных номеров (Апелляционное определение Омского областного суда от 24.12.2014 по делу N 33-8555/2014).

Другие примеры

Это апелляционные определения Омского областного суда от 26.11.2014 по делу N 33-7598/2014 и Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-42653 (они опять же закончились печально для владельцев квартир). В первом деле на ответчика - собственника жилья была возложена обязанность прекратить деятельность по эксплуатации жилых помещений в качестве гостиничных номеров. А Московский городской суд посчитал обоснованным вывод о том, что в рассматриваемом случае в нарушение требований действующего законодательства перевод квартиры в нежилое помещение произведен не был. Кроме того, ответчиком нарушаются права и законные интересы жителей дома, поскольку им было допущено проживание в квартире неустановленного количества лиц, пользующихся коммунальными услугами, не зарегистрированных по месту жительства, при отсутствии приборов учета.

* * *

Несмотря на то что национальными стандартами предусмотрена возможность размещения в квартирах МКД хостелов, реализовывать на практике эту идею не стоит, поскольку нормами Гражданского и Жилищного кодексов такая возможность не установлена. Это подтверждает и сложившаяся судебная практика.

*(1) Утвержден и введен в действие с 01.07.2009 Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст.

*(2) Утвержден Приказом Росстандарта от 11.11.2014 N 1542-ст.

*(3) Утвержден и введен в действие Приказом Госстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст.

*(4) В нем было предложено ввести запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях МКД.