Вопрос: У меня есть действующий залоговый кредит в банке, предмет залога - здание, сопутствующее условие - в залог идет земельный участок, на котором оно стоит. На участке находится второе здание, которое сейчас необходимо оформить предметом залога в другом банке. Мне нужно сделать межевание и регистрацию на 2 участка - под каждое здание отдельно. В банке с действующим кредитом написала заявление с просьбой дать согласие на раздел земельного участка, т.к. залоговой стоимости по зданию хватает и без стоимости земельного участка. Банк затягивает, не хочет давать согласие. Как мне действовать в сложившейся ситуации? Как правильно обратиться в банк? В какой срок мне должны дать ответ?... (Правовед.RU, июнь 2015 г.)

У меня есть действующий залоговый кредит в банке, предмет залога - здание, сопутствующее условие - в залог идет земельный участок, на котором оно стоит. На участке находится второе здание, которое сейчас необходимо оформить предметом залога в другом банке. Мне нужно сделать межевание и регистрацию на 2 участка - под каждое здание отдельно. В банке с действующим кредитом написала заявление с просьбой дать согласие на раздел земельного участка, т.к. залоговой стоимости по зданию хватает и без стоимости земельного участка. Банк затягивает, не хочет давать согласие. Как мне действовать в сложившейся ситуации? Как правильно обратиться в банк? В какой срок мне должны дать ответ? Что делать, если откажут?

В соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Поэтому второй банк требует ипотеки земельного участка.

Вместе с тем, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ч. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке"). Поскольку у вас заложен земельный участок, то ипотека распространяется на все здания, расположенные на нем, даже если они не являются предметом договора ипотеки.

До декабря 2011 г. законодатель давал возможность установить в договоре, что на другие здания залог не распространяется, соответственно, собственник мог без ограничений таким зданием распорядиться. Однако теперь эти положения исключены из закона. В силу закона, все здания на земельном участке находятся в ипотеке у банка.

В договоре у вас предусмотрено условие, что последующая ипотека допускается только с согласия банка. Возможен вариант раздела земельного участка, но при регистрации права собственности на разделенные участки ипотека на них будет перенесена автоматически. Таким образом, в любом случае необходимо будет снимать обременение с участка под вторым зданием. Без заявления банка, поданного в Росреестр, это будет невозможно сделать.

Н. Янкина

Правовед.RU

18 июня 2015 г.