Вопрос: Нотариус отказывает наследникам дольщика в выдаче свидетельства о праве на наследство на том основании, что акт приема-передачи подписан, а переход права собственности не зарегистрирован. Правомерен ли отказ нотариуса? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.)

Нотариус отказывает наследникам дольщика в выдаче свидетельства о праве на наследство на том основании, что акт приема-передачи подписан, а переход права собственности не зарегистрирован.

Правомерен ли отказ нотариуса?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Поскольку умерший участник долевого строительства при жизни принял объект долевого строительства от застройщика по передаточному акту, но право собственности в установленном порядке не зарегистрировал, у нотариуса имеются законные основания для отказа в выдаче наследникам свидетельства о праве на наследство.

Обоснование вывода:

Согласно ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с данным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Иными словами, вытекающие из договора долевого участия права и обязанности входят в наследственную массу и в случае смерти гражданина - участника долевого строительства переходят к наследникам. Гражданский кодекс РФ определил наследство как принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Поскольку права и обязанности наследодателя, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своему характеру являются имущественными, они включаются в наследственную массу. С принятием наследства наследник, с одной стороны, имеет права требования передачи ему в собственность построенного объекта недвижимости, а с другой стороны, несет бремя исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства.

Нотариус обязан выдать свидетельство о праве на наследство на права требования и обязанности по соответствующему договору долевого участия в строительстве. Но такое свидетельство может быть выдано наследникам в период действия договора, то есть до ввода в эксплуатацию и передачи объекта по соответствующему документу. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, к примеру, решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 19.03.2012 N 2-1092/12, решение Кугарчинского районного суда Республики Башкортостан от 24.12.2014 по делу N 2-796/2014). При этом в силу прямого указания закона застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор при наличии свидетельства о праве на наследство (ч. 7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Вместе с тем по условиям вопроса умерший дольщик при жизни принял от застройщика объект долевого строительства по передаточному акту (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, ст. 556 ГК РФ). Данный акт удостоверяет факт передачи имущества и является подтверждением того, что обязательства застройщика перед участником долевого строительства на основании ст. 12 Закона N 214-ФЗ исполнены. Соответственно, права требования и обязательства по исполненному договору долевого участия в строительстве к наследникам перейти не могут.

Квартира может быть включена в состав наследственной массы как принадлежащее наследодателю на праве собственности имущество. Однако в рассматриваемой ситуации при жизни наследодатель свое право собственности на квартиру не оформил надлежащим образом, в то время как вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон N 122-ФЗ).

Подтверждением права на недвижимое имущество может быть свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). В отсутствие этих документов нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I, не вправе включать указанное недвижимое имущество в наследственную массу. Соответственно, отказ нотариуса в совершении нотариальных действий в отношении квартиры, право собственности на которую наследодателем не зарегистрировано в установленном порядке, обоснован.

К сведению:

Заметим, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности умершего гражданина не лишает наследников права собственности на этот объект недвижимости, т.к. принятие наследства предполагается, пока не доказано иное, если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (ст. 1153 ГК РФ). То обстоятельство, что наследодатель при жизни не зарегистрировал свое право собственности на квартиру в ЕГРП является препятствием для оформления его наследниками своих наследственных прав на это имущество.

В такой ситуации наследники могут до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) обратиться в суд с требованием о включении этой квартиры в состав наследственной массы (смотрите, к примеру, решение Таврического районного суда Омской области от 21.05.2012 (Извлечение)), а если в указанный срок решение не было вынесено - также с требованием о признании права собственности в порядке наследования (смотрите п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", решение Приокского районного суда г. Нижний Новгород Нижегородской области от 03.03.2015 по делу N 2-719/2015, решение Миасского городского суда Челябинской области от 19.12.2014 по делу N 2-4955/2014, решение Чайковского городского суда Пермского края от 13.11.2014 по делу N 2-1691, решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 30.07.2013 (Извлечение)). Вступившее в законную силу решение суда будет основанием для регистрации права собственности на жилое помещение наследником (абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

2 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.