Вопрос: Арендодатель заключил договор аренды недвижимого имущества с арендатором на срок более 1 года. Помещение передано по акту приема-передачи. Договор государственную регистрацию не проходил. Договор фактически исполняется. Через некоторое время арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором на то же самое недвижимое имущество на срок более 1 года. Помещение передано по акту приема-передачи, договор государственную регистрацию прошел. Первый арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом, оплачивая арендодателю такое пользование. Имеет ли право второй арендатор истребовать у первого арендатора арендованное имущество в судебном порядке? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.)

Арендодатель заключил договор аренды недвижимого имущества с арендатором на срок более 1 года. Помещение передано по акту приема-передачи. Договор государственную регистрацию не проходил. Договор фактически исполняется. Через некоторое время арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором на то же самое недвижимое имущество на срок более 1 года. Помещение передано по акту приема-передачи, договор государственную регистрацию прошел. Первый арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом, оплачивая арендодателю такое пользование.

Имеет ли право второй арендатор истребовать у первого арендатора арендованное имущество в судебном порядке (арендодатель при этом не хочет сам истребовать имущество у первого арендатора, предоставляя второму арендатору право сделать это самостоятельно)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В приведенной ситуации оснований для истребования объекта аренды у фактического владельца (первого арендатора) не имеется. Единственным надлежащим способом защиты прав второго арендатора нам представляется предъявление арендодателю требования о возмещении убытков, однако перспективу рассмотрения такого требования мы оценить не можем.

Обоснование позиции:

Прежде всего отметим, что у арендатора, которому объект аренды передан во владение, в силу ст. 305 ГК РФ имеется принципиальная возможность защиты своего права путем предъявления виндикационного иска, то есть иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 27.01.2009 N А55-3730/08, постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2011 N Ф07-9355/11, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 17.02.2009 N 16406/08). Если право владения по договору аренды арендатору не предоставлялось, положения ст.ст. 301-305 ГК РФ на него не распространяются (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2010 по делу N А32-20429/2009). Однако возможность предъявления виндикационного иска обусловлена отсутствием у ответчика по такому иску законных оснований владения имуществом либо - если ответчик является добросовестным приобретателем - наличием оснований, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Поэтому формально в силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Из приведенных разъяснений, как нам представляется, следует, что в рассматриваемой ситуации лицо, фактически владеющее имуществом (первый арендатор), не может считаться незаконным владельцем. Его права основаны на действующем обязательстве, существующем между ним и собственником имущества. Отсюда вытекает, что права второго арендатора не могут быть защищены путем истребования объекта аренды у фактического владельца. Содержащееся же в упомянутом п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснение, согласно которому права, возникшие у фактического пользователя, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, применительно к рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, означает, что если бы объект аренды по каким-то причинам оказался во владении второго арендатора, то первый арендатор был бы лишен возможности истребовать помещение. Однако это разъяснение не может пониматься как указание на возможность изъятия помещения в приведенной ситуации ни арендодателем, ни вторым арендатором.

В п. 13 того же постановления разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, объектом которых является одно и то же имущество, необходимо исходить из того, что к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (смотрите также ст. 611 ГК РФ, решение Арбитражного суда Приморского края от 19.03.2014 по делу N А51-18236/2013, оставленное в силе постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 N 05АП-5855/14, а также постановлением АС Дальневосточного округа от 30.06.2015 N Ф03-2579/15, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 N 15АП-5543/14). На наш взгляд, именно предъявление такого требования является единственным предусмотренным законом способом защиты прав, к которому в приведенной ситуации может прибегнуть второй арендатор. При этом, как нам представляется, наряду с теми обстоятельствами, которые подлежат доказыванию в рамках иска о возмещении убытков, второму арендатору будет необходимо доказать и факт неисполнения арендодателем обязанности передать арендованное помещение, что очевидным образом затрудняется наличием подписанного сторонами передаточного документа. В связи с этим, а также поскольку нам не удалось обнаружить правоприменительной практики, где рассматривалась бы аналогичная ситуация, оценить перспективу предъявления такого требования в рамках этой консультации не представляется возможным.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

11 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.