Содержание Энциклопедии судебной практики. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Лица, не соответствующие требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ к застройщику, не имеют правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома

2. Привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с договором уступки прав требований не допускается

3. Привлечение денежных средств граждан до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве противоречит законодательству и нарушает права указанных граждан

4. При отсутствии разрешения на строительство привлечение денежных средств участников долевого строительства не допускается

5. Если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства и о компенсации морального вреда предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства

6. Момент возникновения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства установлен при условии наличия действующего разрешения на строительство

7. Оплата по договору участия в долевом строительстве возможна только после его государственной регистрации

8. Полученные должником от заявителя по инвестиционному договору денежные средства не признаются неосновательным обогащением в силу положений ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ

Договор участия в долевом строительстве

1. Общие положения о договоре участия в долевом строительстве

1.1. Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества

1.2. Запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе N 214-ФЗ не содержится

1.3. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней

1.4. Несоответствие наименования объекта капитального строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве, наименованию в разрешении на строительство не влечет признания договора недействительным

2. Характеристика договора участия в долевом строительстве

2.1. Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер и привлеченные по нему средства граждан не облагаются НДС

2.2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором

2.2.1. Договор участия в долевом строительстве не является публичным

3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве

3.1. Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда

3.2. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в связи с чем полученные от дольщиков денежные средства не являются его собственными

3.3. Тот факт, что за участником строительства решением суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не освобождает застройщика от обязанности передать участнику причитающуюся квартиру

3.4. Согласование соглашения об уступке требования со всеми участниками долевого строительства не требуется

3.5. К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства, применяются не только нормы Закона N 214-ФЗ, но и положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным специальным законом

Цена договора

1. Цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве

2. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты дольщика от удорожания строительных материалов

3. Установление явно заниженной цены реализованных объектов является существенным обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недобросовестном поведении участников долевого строительства

4. Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве согласования конкретной суммы НДС свидетельствует о том, что сторонами достигнуто соглашение о размере полной цены, подлежащей уплате за нежилое помещение

5. В удовлетворении требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве может быть отказано, если участником долевого строительства не указано застройщику на устранение выявленных недостатков

6. Изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены возможно лишь в том случае, когда в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены

7. Соглашением сторон в договоре может быть предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта долевого строительства, а также указаны случаи и условия изменения его цены

8. Положениями Закона N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений, связанных с возможностью предъявления застройщиком требований о взыскании неустойки только после исполнения обязанности по передаче дольщику квартир

9. Соглашением сторон может быть предусмотрена уплата денежных средств по договору долевого участия в строительстве в рассрочку

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Общие положения о сроке передачи объекта долевого строительства

1.1. Закон не обязывает застройщика заключать и регистрировать дополнительные соглашения о внесении изменений, касающихся срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1.2. Дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства подлежит государственной регистрации

1.3. Спор об отказе от исполнения от договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств не может быть рассмотрен до вынесения решения по спору между теми же сторонами об изменении сроков передачи объекта долевого строительства

1.4. Соблюдение срока сдачи в эксплуатацию зависит не только от застройщика, но и от органов, обеспечивающих ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, а соблюдение срока передачи конкретного помещения дольщику после принятия объекта в эксплуатацию зависит только от застройщика

1.5. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве

1.6. Условие договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта, определяемое моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, должно толковаться с учетом условия того же договора о сроке ввода объекта в эксплуатацию

1.7. Условия договора, предусматривающие зависимость срока передачи объекта долевого строительства от момента утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, ничтожны

1.8. Соглашение об изменении договора по срокам сдачи объекта долевого строительства должно быть совершено в той же форме, что и договор участия в долевом строительстве

1.9. Право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства

1.10. Часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ содержит императивное требование о едином сроке окончания строительства многоквартирного жилого дома для всех участников долевого строительства

2. Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства

2.1. При разрешении требований о взыскании процентов за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства применению подлежат нормы Закона N 214-ФЗ

2.2. При нарушении срока передачи объекта период просрочки определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, и днем подписания документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства

2.3. Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче

2.4. Рассмотрение требований граждан - участников строительства многоквартирного дома к застройщику-банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства относится к компетенции арбитражных судов

2.5. Письменный отказ участника долевого строительства от взыскания неустойки по договору (при отсутствии внесения в него изменений по срокам передачи объекта) не лишает его права на взыскание законной неустойки за просрочку передачи объекта

2.6. Взыскание неустойки (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства является мерой ответственности должника (застройщика) за нарушение обязательства

2.7. Невозможность извещения участника долевого строительства о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта в связи с отсутствием договора, находящегося на регистрации, не освобождает застройщика от ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства

2.8. Несоответствие высоты потолков СНиП 3.01-2003 и СП54.1330.2011 не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с застройщика неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ

2.9. Неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве

2.10. Положения ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ не предусматривают возможность распространять правило о взыскании неустойки в двойном размере на договорную неустойку

2.11. Признание права собственности на объект долевого строительства решением суда как основание освобождения от ответственности за нарушение сроков передачи объекта по ДДУ законом не предусмотрено

2.12. Период образования просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта по ДДУ зависит лишь от даты фактического подписания соответствующего передаточного акта

2.13. Неустойка, уплачиваемая за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве, может быть согласована сторонами договора в ином размере, чем предусмотрено законом, но не ниже установленного

2.14. Инвестор не несет ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

2.15. Взыскание в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение застройщиком срока получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию законодательством не предусмотрено

2.16. В случае уступки права требования физическим лицом - участником долевого строительства в пользу юридического лица последнее вправе требовать исчисления неустойки за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта по правилам расчета неустойки для физических лиц

Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства

1.1. Продолжительность гарантийного срока обусловлена возможностью проявления недостатков объекта долевого строительства в течение длительного периода

1.2. Гарантийный срок и исковая давность исчисляются самостоятельно и безотносительно друг к другу

1.3. Если договором гарантийный срок для объекта долевого строительства не определен, в силу ст. 756 ГК РФ и ст. 7 Закона N 214-ФЗ он составляет 5 лет

1.4. Минимальный гарантийный срок в пять лет, предусмотренный ст. 7 Закона N 214-ФЗ, договором может быть увеличен

2. Обязанность застройщика по обеспечению качества объекта долевого строительства

2.1. Бремя доказывания указанных в ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обстоятельств лежит на застройщике

2.2. Закон N 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства, - застройщика

2.3. Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости

2.4. Признание надлежащим качества выполненных работ на момент ввода объекта в эксплуатацию не исключает возможность выявления впоследствии недостатков, подлежащих устранению застройщиком

2.5. Установленные Законом N 214-ФЗ гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению

2.6. Наличие недостатков в строительстве дома в целом и в квартире собственников, которые возникли по вине застройщика, когда собственники не являлись стороной в договоре долевого строительства, является недостаточным основанием для признания права требовать устранения недостатков объекта долевого строительства в порядке ст. 7 Закона N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей

2.7. Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора возникает, если такое требование заявлено дольщиком

2.8. Несоответствие показателя фактической площади квартиры и показателя проектной площади само по себе не может свидетельствовать о несоответствии квартиры условиям договора участия в долевом строительстве

2.9. Разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры в 0,5 кв. м с учетом обычаев делового оборота является допустимой строительной погрешностью

2.10. Отсутствие (неполнота) условий договора, проектной и сметной документации по сравнению с требованиями, предъявляемыми к строительным работам, не освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, связанные с несоблюдением таких обязательных требований

2.11. Возможность установления в договоре дополнительных последствий отступления застройщика от его условий не означает, что застройщик может быть вообще освобожден от ответственности за нарушение условий договора

2.12. Условие договора участия в долевом строительстве о допустимой строительной погрешности в площади объекта не противоречит закону

3. Права участников в отношении качества объекта долевого строительства

3.1. Положения ч. 2 ст. 7 Закона 214-ФЗ направлены на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или к непригодности его для предусмотренного договором использования

3.2. Участнику долевого строительства гарантируется право на приобретение качественного, безопасного, предназначенного для использования по назначению объекта долевого строительства

3.3. Отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования

3.4. После устранения выявленных недостатков на участника долевого строительства возложена обязанность по подписанию передаточного акта, что не лишает его права на защиту в случае выявления в течение гарантийного срока иных недостатков переданной ему квартиры

3.5. Истцам предоставлено право требовать возмещения расходов на исправление недостатков непосредственно от изготовителя (застройщика)

3.6. Потребитель вправе требовать возмещения реально понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, а не потенциальных расходов, которые потребитель мог бы понести в случае, если бы намерен был устранить строительные недостатки

3.6.1. Участник вправе требовать возмещения расходов, которые он понес или должен будет понести для устранения недостатков объекта долевого строительства

3.7. Выбор способа устранения строительных недостатков предоставлен участнику

3.8. Требования о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию и требуют различных средств доказывания

3.9. Ст. 7 Закона N 214-ФЗ не предусматривает право участника долевого строительства требовать от застройщика предоставления другого жилого помещения взамен первоначального, имеющего недостатки

Передача объекта долевого строительства

1. Общие положения о передаче объекта долевого строительства

1.1. Законодательством не установлено ограничений на заключение договора долевого участия в строительстве в зависимости от степени готовности объекта строительства

1.2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве

1.3. Для участника строительства существенным условием по исполнению застройщиком своего обязательства является не срок окончания строительства жилого дома, а срок передачи помещения дольщику

1.4. Ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передача объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом

1.5. Такой объект гражданского оборота, как многоквартирный жилой дом, возникает только после введения его в эксплуатацию

2. Права и обязанности сторон при передаче объекта долевого строительства

2.1. При несвоевременном исполнении застройщиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию подписанный участником долевого строительства акт приема-передачи не свидетельствует о том, что участник согласен с несвоевременным исполнением соответствующих обязательств

2.2. Положения ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ действуют при условии, что дольщик приступил к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе

2.3. Положения ст. 8 Закона N 214-ФЗ связаны с оформлением дольщиками права собственности на объекты долевого строительства и не исключают возникновение у участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг до оформления передаточного акта

2.4. Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта

2.5. Закон N 214-ФЗ возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять его в установленные сроки

2.6. С момента передачи объекта недвижимости дольщику обязательства застройщика по оплате расходов, связанных с его содержанием, прекращаются

2.7. Застройщик может выполнить обязательства по передаче объектов долевого строительства только при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства обязательства по их приемке

2.8. Содержание обязанности застройщика включает в себя совершение действий по передаче объекта долевого участия участнику и предоставлению в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект

2.9. Законодательством установлены последствия уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права застройщика на составление одностороннего акта

2.10. Возможность отказа участников долевого строительства от подписания передаточного акта связана с наличием таких недостатков, которые ухудшают качество объекта и делают его непригодным для проживания

2.11. Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика

3. Права и обязанности участника как владельца и пользователя объекта долевого строительства

3.1. Право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения, возникает с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений

3.2. До момента передачи объекта долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества

3.3. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права

4. Момент передачи объекта долевого строительства и исполнения обязательств

4.1. Момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче

Расторжение договора

1. Общие положения о расторжении договора

1.1. Заключение сторонами нового договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о том, что односторонний отказ не соответствует требованиям законодательства

1.2. Часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусматривает возможность расторжения договора участия в долевом строительстве участником в случае нарушения существенных условий договора

1.3. Застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при условии соблюдения требований и порядка, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ

1.4. Перечень оснований для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит

1.5. Участник долевого строительства как потребитель имеет право отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве с возмещением застройщику фактических расходов в любое время, поскольку перечень оснований для отказа от исполнения договора не является закрытым

1.6. Одним из оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве являются документы, подтверждающие факт уведомления другой стороны договора лицом, инициировавшим расторжение этой сделки

2. Взимание процентов при расторжении договора

2.1. Проценты, подлежащие начислению на цену договора, уплаченную дольщиком, не могут быть отнесены к неустойке, поскольку они не носят штрафного характера и представляют собой предусмотренную законом плату за правомерное пользование денежными средствами

2.2. Участник долевого строительства имеет право на получение от застройщика процентов за пользование денежными средствами при соблюдении ряда условий: внесение участником денежных средств в счет цены договора, расторжение договора по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, возврат застройщиком внесенных ранее дольщиком денежных средств

2.3. По смыслу ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ проценты, исчисленные в размере 1/300 ставки рефинансирования, начисляются за каждый день периода со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику

2.4. Закон N 214-ФЗ не регулирует вопросы ответственности застройщика за нарушение сроков возмещения убытков, причиненных отказом от исполнения договора

2.5. Неустойка, предусмотренная за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта, в случае расторжения договора уплате не подлежит

3. Права и обязанности сторон при расторжении договора

3.1. Суду не предоставлено право самостоятельно против волеизъявления самого участника долевого строительства признавать расторгнутым заключенный им с должником договор участия в долевом строительстве

3.2. Частичная оплата объекта строительства дольщиком, поступившая после претензии и уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, не лишает последнего права в одностороннем порядке отказаться от договора при неисполнении дольщиком требования о необходимости погашения задолженности

3.3. Застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у него перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования

3.4. Участник долевого строительства по любым причинам, не связанным с пороком воли, может не воспользоваться правом на односторонний отказ и расторгнуть договор по соглашению с застройщиком

3.5. Расторжение договора участия в долевом строительстве, а также согласие на изменение сроков строительства объекта недвижимости и подписание соглашения об этом являются правом, а не обязанностью дольщиков

Ответственность за нарушение обязательств по договору

1. Условия наступления ответственности за нарушение обязательств по договору

1.1. Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве наступает при наличии следующих условий: неправомерного действия одного лица, возникновения вреда у другого, причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками

1.2. Условия наступления ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве являются основанием для возмещения убытков лишь в совокупности, причем каждое из них подлежит доказыванию

1.3. При разрешении вопроса о санкциях за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта нормы п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей не подлежат применению

1.4. Право участника долевого строительства на неустойку в связи с нарушением сроков исполнения работы застройщиком не зависит от того, принят им результат выполненного договора или нет

1.4.1. Право участника долевого строительства на неустойку в связи с нарушением сроков исполнения работы застройщиком возникает при принятии результата выполненного договора

1.5. Наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождение застройщика от ответственности за нарушение требований ФЗ N 214-ФЗ

1.6. Предписания контролирующих органов по устранению недостатков в строящемся доме, повлекшие нарушение сроков исполнения работы, не являются обстоятельствами, освобождающими застройщика от ответственности перед участниками долевого строительства

1.7. Незапланированная реконструкция инфраструктуры дома, повлекшая нарушение сроков исполнения работы, не является обстоятельством, освобождающим застройщика от ответственно

2. Убытки, возмещаемые застройщиком

2.1. К возмещаемым застройщиком убыткам, причиненным участнику долевого строительства расторжением договора в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором срок его передачи на два месяца, относится ценовая разница стоимости объекта

2.2. К возмещаемым застройщиком убыткам, причиненным участнику долевого строительства неисполнением обязательства по передаче объекта в срок, относится уплата повышенных процентов по договору займа в целях оплаты договора участия в долевом строительстве

2.3. К возмещаемым застройщиком убыткам, причиненным участнику долевого строительства неисполнением обязательства по передаче объекта в срок, его расходы по найму жилого помещения в период нарушения застройщиком срока передачи объекта не относятся в отсутствие доказательств их неизбежности

2.4. К возмещаемым застройщиком убыткам, причиненным участнику долевого строительства неисполнением обязательства по передаче объекта в срок, расходы участника на проезд к месту работы не относятся

2.5. К возмещаемым застройщиком убыткам, причиненным участнику ДС некачественным выполнением работ, в результате которых выявлены дефекты в период гарантийного срока, относятся расходы на проведение строительных работ с целью восстановления нарушенного права

2.6. Расходы, понесенные в связи с заключением договора долевого строительства (согласие супруга, уплата госпошлины, оплата юридических услуг, почтовые расходы), не относятся к убыткам, возмещаемым застройщиком в связи с неисполнением им своих обязательств

2.7. Компенсация морального вреда, причиненного участнику долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом о защите прав потребителей

3. Иные вопросы

3.1. Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможно исключительно в пользу участника долевого строительства

3.2. Ответственность за нарушение обязательств в отношениях, связанных с участием в долевом строительстве, определяется не только нормами ФЗ N 214-ФЗ, но и нормами Закона о защите прав потребителей

3.3. Применение коэффициентов для определения фактической площади жилого помещения одной стороной договора участия в долевом строительстве не дает оснований для привлечения другой стороны договора к ответственности, если производится в одностороннем порядке

3.4. Период просрочки исполнения обязательства застройщика в случае передачи участнику долевого строительства объекта с нарушением установленного договором срока определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, и днем подписания передаточного акта

3.5. Застройщика нельзя привлечь к ответственности за неосуществление государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты, равно как нельзя и обременять его такой обязанностью

Уступка прав требований по договору

1. Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора

3. Включение в договор условия о необходимости получения письменного согласия застройщика при полном погашении стоимости договора на уступку прав требований ущемляет потребительские права

4. Договор участия в долевом строительстве и уступка участником долевого строительства прав требований по договору подлежат государственной регистрации

5. Договор уступки права требования неустойки за просрочку исполнения застройщиком не подлежит госрегистрации

6. Статья 11 Закона об участии в долевом строительстве не содержит ограничений объёма прав, передаваемых кредитору

7. Статья 11 Закона об участии в долевом строительстве не содержит ограничений на уступку права требования нежилых помещений

8. В результате исполнения договора уступки права требования к гражданину переходит только право требования к другому участнику строительства жилого дома, а не передача самого предмета договора

9. Госрегистрация договора уступки права требования неустойки должна быть осуществлена до передачи объекта долевого строительства

Исполнение обязательств по договору

1. Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту

2. Обязанность по несению расходов на энергоснабжение в многоквартирном доме лежит на застройщике только до передачи по актам приемки-передачи квартир дольщикам

3. Нормы п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ являются императивными

4. После ввода дома в эксплуатацию и до момента передачи квартир дольщикам оплачивать расходы на содержание жилых помещений и на оплату потребленных коммунальных услуг должен застройщик

5. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически осуществляет права собственника и вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о регистрации своего права

Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

1. Ипотека права аренды устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров долевого участия в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров

2. Денежное требование участника строительства обеспечивается залогом независимо от оснований расторжения договора долевого участия

3. Требование залогового кредитора по штрафным санкциям не может быть удовлетворено за счет заложенного имущества, в связи с чем оно не должно учитываться в реестре требований кредиторов как обеспеченное залогом имущества должника

4. Залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, - обязательства по передаче объекта

5. При расторжении договора участия в долевом строительстве обязательства, которые не исполнены и не прекращаются при расторжении договора, продолжают обеспечиваться залогом

Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. Залог недвижимости в отношениях долевого строительства при невозможности исполнения застройщиком своих обязательств прекращается по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

2. При отсутствии регистрации договоров у участника долевого строительства не возникает специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в т.ч. права залога

3. Наличие у участника строительства права участия в собрании участников строительства, предусмотренного ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не влечет изменение или ограничение залоговых прав, возникших в силу Закона N 214-ФЗ

4. При государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом

5. Предметом залога по ст. 13 Закона N 214-ФЗ является земельный участок, либо право его аренды, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства - сам объект незавершенного строительства

6. Законодательством не предусмотрено возникновение в процессе строительства право залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры

7. Обременение залогом права аренды земельного участка возникает в силу прямого указания закона

8. Предметом залога, которым обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, являются права на земельный участок и строящийся жилой дом и (или) иной объект недвижимости

9. Основные средства, имеющие обременение, не направляются на погашение кредиторской задолженности, и бухгалтерская стоимость обремененных средств не имеет правового значения для определения достаточности имущества должника

Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. Для обращения взыскания на предмет залога требуется установить факт прекращения или приостановления строительства и обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан, а также факт истечения 6 месяцев после прекращения или приостановления строительства

2. Право на взыскание предмета залога возникает в случае значительного нарушения должником обязательств по обстоятельствам, за которые он несет ответственность

3. Прекращение ипотеки права аренды земельного участка в связи с прекращением заложенного права не влечет недействительности нормативного акта о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды этого участка, принятого без указания об обременении создаваемого на нем объекта

4. Право на обращение взыскания на предмет залога приобретается залогодержателем в момент, когда наступил день срока исполнения обязательства, но обязательство исполнено не было, за исключением случаев, когда такое право возникает в другие сроки

Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. При обращении хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств путем обращения взыскания на не завершенный строительством жилой дом другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств

Страхование гражданской ответственности застройщика

1. Решение об отказе в регистрации договора неправомерно, если принято на основании неактуальных сведений о соответствии (несоответствии) страховой организации требованиям ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ

2. Суд по требованию участника долевого строительства вправе обязать недобросовестного застройщика, не исполнившего обязанность страхования ответственности, заключить соответствующий договор со страховой организацией

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

1.1. Государственной регистрации подлежит право собственности дольщика на созданный объект недвижимости, а не переход права собственности к дольщику от застройщика

1.2. Из норм Закона N 214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках

1.3. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им

1.4. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении срока исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве не влечет изменения прав застройщика на принадлежащее ему недвижимое имущество

1.5. Смерть участника долевого строительства не может являться помехой для регистрации права собственности на квартиру за его наследником

2. Права участника долевой собственности при регистрации права собственности на объект долевого строительства

2.1. Государственная регистрация первоначального права собственности на объект долевого строительства - это право участника долевого строительства

3. Права и обязанности застройщика в связи с регистрацией прав на объект долевого строительства

3.1. В отношениях по долевому участию в строительстве обязанности застройщика включают в себя передачу по акту объекта долевого строительства и предоставление в регистрирующий орган документов для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект

3.2. Застройщик не обязан регистрировать право муниципальной собственности на объекты долевого строительства, если иное не предусмотрено контрактом

4. Подача документов в регистрирующий орган

4.1. Момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства

4.2. Момент подписания передаточного акта является моментом возникновения права на подачу заявления о государственной регистрации права собственности

4.3. Погашение регистрационной записи об ипотеке связано с подачей заявления на совершение регистрационного действия, а не с моментом исполнения основного обязательства

4.4. Погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства

4.5. Акт о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты может заменить вступивший в силу судебный акт о разделе между сторонами помещений в созданном инвестиционном объекте

4.6. Требование дольщика передать ему разрешение на ввод объекта в эксплуатацию неправомерно, т.к. оно должно быть направлено в регистрирующий орган застройщиком

5. Регистрация права общей долевой собственности

5.1. Право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

5.2. Каких-либо актов органов власти для подтверждения права общей долевой собственности не требуется

5.3. Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего дома

5.4. Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не препятствует сам по себе признанию строения самовольной постройкой

5.5. Законом не предусмотрена регистрация прекращения права собственности прежнего собственника как основание возникновения права собственности у нового приобретателя

Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

1. Предварительный договор участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации

2. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также соглашений о внесении сторонами изменений в эти сделки не является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав

3. При государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом

4. Если стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве

5. Незарегистрированные договоры долевого участия не являются заключенными и не могут быть признаны ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ

6. Положение о необходимости государственной регистрации договора цессии по договору долевого участия в строительстве носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений

6.1. Договор уступки прав, не связанный непосредственно с объектом недвижимости, не подлежит государственной регистрации

7. Неправомерно возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон, поскольку регистрация данного договора возможна при наличии заявления от обеих сторон

8. В случае предоставления кредита для приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора, которая подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора

9. Требования об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года

10. Отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему не лишает гражданина права требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения, в т.ч. при его банкротстве

11. При отсутствии регистрации договора об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему у гражданина не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в т.ч. права залога

12. Отсутствие государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему не является основанием для лишения гражданина гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей

13. Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, их использование

1.1. В рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту

1.2. Закон N 214-ФЗ не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии неисполненных встречных денежных требований

1.3. Внесение дольщиком денежных средств по договору после завершения строительства не означает, что он перечислены вне рамок правоотношений по долевому участию в строительстве жилья

1.4. Поскольку подрядчик - не участник долевого строительства, то на его отношения с застройщиком не распространяются положения ст. 18 Закона N 214-ФЗ

1.5. Привлечение третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не предусмотрено Законом N 214-ФЗ

1.6. Возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных договором, не противоречит положениям ст. 18 Закона N 214-ФЗ

2. Целевое назначение денежных средств, вносимых участниками долевого строительства

2.1. Денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру

2.2. Привлеченные для строительства средства носят характер целевого финансирования

2.3. Статья 18 Закона N 214-ФЗ не предусматривает возможности направления средств, полученных от участников долевого строительства, в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием

2.4. До завершения строительства и передачи объекта строительства инвесторам переданные дольщиками и неосвоенные застройщиком денежные средства не утрачивают свое инвестиционное значение

2.5. Сумма займа не относится к средствам целевого финансирования

3. Налогообложение в сфере использования денежных средств, внесенных участниками долевого строительства

3.1. Налоговая база по налогу на прибыль в сумме фактического превышения сумм средств, внесенных дольщиками, над затратами по строительству объектов недвижимости определяется после завершения всех строительных и связанных с ними работ и передачи объектов инвесторам

3.2. Средства, привлеченные для строительства, не подлежат включению в состав доходов

3.3. Убытки, полученные заказчиком-застройщиком при превышении затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не могут уменьшать налоговую базу при исчислении налога на прибыль

3.4. После окончания строительства и сдачи объекта инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг, оказанных на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащая включению в налоговую базу для исчисления НДС

3.5. Невнесение изменений в договор долевого участия в строительстве по изменению цены в связи с увеличением себестоимости строительства - не основание для отказа в учете фактически понесенных налогоплательщиком затрат

3.6. Оставшиеся после завершения строительства средства объекта являются внереализационным доходом застройщика

3.7. Денежные средства, полученные от дольщиков и израсходованные после подписания передаточного акта, не учитываются как расходы, не учитываемые для целей налогообложения

Проектная декларация

1. Общие положения о проектной декларации

1.1. Общее имущество подлежит передаче собственникам в соответствии с проектной декларацией, а при ее отсутствии - с условиями проектной документации, предусмотренными договорами участия в долевом строительстве

1.2. Срок окончания строительства относится к информации, предоставление которой обязательно потребителю при заключении договора

2. Внесение изменений в проектную декларацию

2.1. Застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию и должен известить об этом заинтересованных лиц через средства массовой информации

2.2. Необходимость согласования изменений проектной декларации с участниками долевого строительства законодательством не предусмотрена

2.3. Отказ в продлении разрешения на строительство и выдача нового разрешения на строительство создают для застройщика одинаковые последствия, связанные с необходимостью внесения и публикации изменений в проектную документацию

2.4. Неуказание в проектной документации технических характеристик вспомогательных помещений не освобождает застройщика от внесения таких сведений в проектную декларацию

2.5. Если в проектной документации отсутствуют сроки ввода объектов в эксплуатацию, то отсутствие таких сведений должно быть указано в проектной декларации

3. Опубликование проектной декларации, ее изменений

3.1. Сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности подлежат обязательной публикации независимо от размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств дольщиков

3.2. Размещение застройщиком проектной декларации в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не освобождает застройщика от обязанности по представлению потенциальным участникам долевого строительства информации, предусмотренной п. 1 ст. 9 Закона о защите прав потребителей

3.3. Привлечение денежных средств участников с помощью размещения рекламы предполагает обязательное приведение сведений о местах и способах получения проектной декларации

3.4. Признание опубликования проектной декларации рекламой должно решаться с учетом конкретных обстоятельств дела

3.5. Отсутствие в рекламе, направленной на привлечение денежных средств участников долевого строительства, сведений о способах и местах получения проектной декларации влечет административную ответственность по ст. 14.3. КоАП РФ

3.6. Предусмотренный законом 14-дневный срок на опубликование проектной декларации застройщиком не применяется к его обязанности представления декларации в контролирующий орган

3.7. Опубликование проектной декларации в отсутствие такой обязанности не влечет возникновения обязанности по дальнейшему опубликованию изменений, внесенных в декларацию

4. Ответственность застройщика за нарушение требований к проектной декларации

4.1. Административная ответственность застройщика наступает за предоставление любому заинтересованному лицу проектной декларации, содержащей неполную информацию, в случае, если ее предоставление является обязательным

4.2. Федеральным законодательством не предусмотрено ведение перечней проблемных домов и реестров застройщиков для информирования граждан о существующих рисках строительства

4.3. Отказ во взыскании с дольщика стоимости фактической площади квартиры при превышении таковой в сравнении с тем, как она предусмотрена проектной документацией или внесение изменений в договор участия в долевом строительстве в части проектной площади не предусмотрены законом в качестве последствий признания сделки, заключенной под влиянием заблуждения

Информация о застройщике

1. На застройщиков возложена обязанность по составлению бухгалтерской отчетности вне зависимости от применяемой ими системы налогообложения

2. Законом N 214-ФЗ на застройщиков возложена обязанность проведения ежегодного аудита

Информация о проекте строительства

1. Изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию

2. Требования ст. 21 Закона N 214-ФЗ обязывают указывать в проектной декларации всех подрядчиков, с которыми заключены договоры на производство работ на объекте, а не только одного или некоторых из них

3. В отсутствие в ЕГРП данных о регистрации права и правообладателе земельного участка, на котором осуществляется строительство, в проектной декларации следует указать на отсутствие в ЕГРП информации о собственнике участка или на то, что участок относится к числу земель, государственная собственность на которые не разграничена, право собственности на который не зарегистрировано

4. Только предусмотренные проектной документацией помещения могут быть объектом договора участия в долевом строительстве

5. Опубликование сведений о проектной декларации в отсутствие данной обязанности не свидетельствует о нарушении требований к форме, объему и содержанию, установленных законом для случаев, когда опубликование таких сведений является обязательным

6. Застройщик обязан указать в проектной документации информацию о технических характеристиках самостоятельных частей

7. Индивидуальные признаки объекта долевого строительства должны соответствовать проектной документации застройщика и условиям договора о долевом участии в строительстве

8. При заключении договора застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме

Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Наделение органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления полномочиями в области контроля и надзора в области долевого строительства не предполагает введения актом субъекта РФ понятия "застройщика"

2. Застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за неисполнение предписания, обязывающего его изменить договоры с участниками долевого строительства

3. Отношения по контролю за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства не относятся к бюджетным правоотношениям

4. Требуя приостановления деятельности застройщика, контролирующий орган обязан доказать и то, что приостановление необходимо для гарантии экономических интересов РФ, прав и законных интересов потребителей

5. Конкретные способы и формы контроля в области долевого строительства законодательством не предусмотрены

6. Обязанность по представлению отчетности в соответствующий период возникает у застройщика при наличии договоров, прошедших государственную регистрацию, или при наличии у застройщика неисполненных обязательств по данному договору

7. Предписание об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения

8. Нарушение сроков строительства не влечет приостановления осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

9. Заявитель может признаваться пострадавшим и в случае, когда договор долевого участия не был зарегистрирован

Вступление в силу настоящего Федерального закона

1. Действие ФЗ N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01.04.2005

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Содержание Энциклопедии судебной практики. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости