Вопрос: Может ли при продлении ранее заключенного договора (по результатам торгов) на аренду помещения на 5 лет на основании оценки стоимости арендной платы в течение этих 5 лет изменяться стоимость арендной платы в связи с инфляцией, изменением ставки рефинансирования, если это будет как-то прописано в договоре (можно ли добавить самостоятельно такой пункт в договор), или она должна оставаться неизменной (как указано в отчете об оценке)? Возможно ли при проведении нового аукциона на заключение аренды помещения в аукционной документации указать пункт о том, что возможно ежегодное повышение арендной платы в связи с инфляцией, изменением ставки рефинансирования? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2015 г.)

1. Может ли при продлении ранее заключенного договора (по результатам торгов) на аренду помещения на 5 лет на основании оценки стоимости арендной платы в течение этих 5 лет изменяться стоимость арендной платы в связи с инфляцией, изменением ставки рефинансирования, если это будет как-то прописано в договоре (можно ли добавить самостоятельно такой пункт в договор), или она должна оставаться неизменной (как указано в отчете об оценке)?

2. Возможно ли при проведении нового аукциона на заключение аренды помещения в аукционной документации указать пункт о том, что возможно ежегодное повышение арендной платы в связи с инфляцией, изменением ставки рефинансирования?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Указанное в вопросе условие может быть предусмотрено аукционной документацией.

Если такое условие не было предусмотрено договором аренды, срок действия которого истек, оно не может быть включено в договор аренды, заключаемый на новый срок без проведения торгов.

Обоснование позиции:

1. Заключение договора по результатам торгов

Отношения, связанные с заключением и исполнением договоров аренды муниципального недвижимого имущества, регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), а также Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила).

Договоры аренды в отношении государственного или муниципального имущества заключаются только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции) за исключениями, предусмотренными указанной статьей. Согласно ч. 8 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении и (или) исполнении договоров муниципального недвижимого имущества их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Договор аренды муниципального имущества по результатам проведения аукциона на право его заключения заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации (п.п. 98, 150 Правил). К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п. 115 Правил). Согласно пп. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Иными словами, после заключения договора по результатам аукциона условия, содержащиеся в проекте договора, изменены быть не могут, в том числе и по соглашению сторон.

При этом пп. 3 того же пункта определяет, что документация об аукционе должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Таким образом, законодательство допускает увеличение размера арендной платы по договору аренды муниципального имущества, заключенному в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, только на условиях, определенных документацией об аукционе. Для возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы соответствующий порядок должен быть предусмотрен документацией об аукционе (и, следовательно, договором аренды). Следовательно, в приведенной ситуации в документации об аукционе может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в сторону увеличения, в том числе исходя из указанных в вопросе критериев. В связи с этим отметим, что независимо от условий договора аренды такое изменение арендной платы будет возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

2. Заключение договора на новый срок без торгов

Если договором аренды не предусмотрено иное, срок действия договора не ограничен законодательством и арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, по истечении срока действия договора арендодатель обязан заключить с арендатором договор на новый срок (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, смотрите также п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, если иное не установлено законодательством РФ, а новый договор аренды заключается на срок не менее чем три года, если арендатор не просит о заключении договора на меньший срок.

Ни Закон о защите конкуренции, ни иные нормативные акты не содержат положений, которые бы прямо предусматривали, что при заключении договора аренды на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции условия ранее заключенного на торгах договора (за исключением условия об арендной плате и о сроке) должны сохраниться неизменными. Вместе с тем из этого не следует, что условия договора могут формироваться арендодателем произвольным образом. Во-первых, при заключении договора аренды на новый срок должны соблюдаться основные цели и принципы, которые преследует законодательство о защите конкуренции. Во-вторых, наличие в законе положений, предоставляющих арендатору право на заключение договора аренды на новый срок, требует определенности относительно того, на каких условиях арендатор может потребовать заключения договора.

На наш взгляд, из формулировки ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что на новый срок договор аренды должен заключаться на тех же условиях, что и договор, срок которого истек, за исключением условий о размере арендной платы и о сроке аренды, возможность корректировки которых прямо предусмотрена указанной нормой. Сказанное подтверждается и разъяснениями, приведенными в уже упомянутом постановлении Пленума ВАС РФ. Так, в п. 4.2 этого постановления указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате. Если при этом между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ), а условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 постановления). Наконец, при определенных обстоятельствах, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 4.1 этого же постановления, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. Представляется очевидным, что условие о возможности одностороннего изменения арендной платы представляет собой самостоятельное условие договора и не может рассматриваться в качестве одного из элементов условия о размере арендной платы.

Следовательно, если условиями договора аренды, срок действия которого истек, не было предусмотрено указанное в вопросе право арендодателя, то в договор аренды, заключаемый без торгов на новый срок по основанию, предусмотренному ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, такое условие включено быть не может.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Аносова Юлия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

18 июня 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.