Глава 34. Аренда

Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах"*(1)

Продолжение. Начало читайте в "Вестнике ВАС РФ" в N 8 за 2014 г.

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

В абзаце 1 комментируемой статьи содержится определение договора аренды, следовательно, эти положения, которые описывают квалифицирующие признаки договора аренды, не могут быть охарактеризованы ни как императивные, ни как диспозитивные. Нормы, регулирующие содержание прав и обязанностей сторон договора и требующие телеологического толкования, здесь отсутствуют.

Абзац 2 содержит норму, устанавливающую, что арендатору принадлежит право собственности на плоды и доходы, которые приносит арендованная вещь. Несмотря на то что в самой норме нет указания на возможность предусмотреть иную принадлежность плодов в договоре аренды, очевидно, что нет оснований для ограничения возможности установить, что те или иные плоды, извлеченные арендатором из объекта аренды (например теленок арендованной коровы из известного мультфильма), остаются в собственности арендодателя и могут использоваться арендатором на началах аренды или должны быть переданы арендодателю. Стороны в силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ могут также договориться о том, что часть плодов либо изначально является собственностью арендодателя, либо подлежит передаче ему в счет арендной платы, в то время как другая часть остается в собственности и полном распоряжении арендатора.

В свою очередь, доходы, безусловно, в момент их извлечения в безналичной или наличной форме оказываются в собственности арендатора. В то же время в силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ вполне возможна такая договоренность арендатора и арендодателя, при которой арендная плата выражается в перечислении арендодателю части доходов, извлеченных из пользования объектом аренды.

В то же время сама правовая природа договора аренды будет искажена, а баланс интересов сторон радикально подорван, если договор будет полностью лишать арендатора всех выгод от использования объекта аренды. Ведь аренда означает предоставление права пользования, а пользование - это извлечение пользы. Если договор аренды отказывает арендатору в праве получения хотя бы части пользы от эксплуатации объекта аренды, это уже не договор аренды, а нечто иное с точки зрения правовой природы (либо договор хранения, либо вовсе мнимая или притворная сделка, прикрывающая дарение денежных средств под видом арендной платы).

Так, в случае с арендой сельскохозяйственных земель, единственное назначение которых заключается в том, чтобы приносить плоды своему арендатору, лишение арендатора всякого права на плоды обрабатываемой им земли делает саму аренду бессмысленной.

В целом же представляется, что несправедливое разрешение вопроса о распределении плодов и доходов арендуемой вещи должно корректироваться судом не путем признания нормы абзаца 2 статьи 606 Кодекса императивной, а путем применения доктрины защиты от несправедливых договорных условий.

Статья 607. Объекты аренды

В комментируемой статье содержатся положения об объекте договора аренды, которые позволяют отграничить этот договор от других гражданско-правовых договоров (например, от договора займа, объектом которого являются безналичные деньги, а также наличные деньги или иные потребляемые вещи), и о последствиях отсутствия соответствующих условий в договоре (договор признается незаключенным). Нормы, регулирующие содержание прав и обязанностей сторон договора аренды, которые бы требовали телеологического толкования, здесь отсутствуют.

При этом следует иметь в виду, что согласно практике ВАС РФ в аренду может быть передана часть вещи, в том числе недвижимости (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13). Договор аренды части недвижимости (за исключением аренды государственной или муниципальной земли) при условии достаточной степени определенности в согласовании пространственных пределов соответствующей части будет считаться действительным, даже если эта часть недвижимости предварительно не прошла кадастровый учет.

Статья 608. Арендодатель

В комментируемой статье отсутствуют положения, которые бы регулировали содержание прав и обязанностей сторон договора аренды. Единственный вопрос, который возникает в связи с толкованием нормы статьи 608 Кодекса, связан с возможностью заключения договора аренды с арендодателем, который не является собственником вещи, подлежащей передаче в аренду (аренда будущей вещи).

До недавнего времени суды неоправданно признавали такие договоры ничтожными как противоречащие закону (статья 168 ГК РФ). Однако не так давно эта практика изменилась: было признано, что договор аренды, содержащий обязательство передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена арендодателем в будущем, не противоречит закону (пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13). Такой договор создает обязательство арендодателя передать во владение и пользование (либо только в пользование) арендатору в указанное время или при наступлении соответствующих условий вещь, которую арендодатель планирует приобрести или создать в будущем. За нарушение такого обязательства арендодатель будет нести гражданско-правовую ответственность.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Положения комментируемой статьи регулируют форму договора и государственную регистрацию договора аренды и потому являются императивными. При этом следует иметь в виду, что согласно позиции ВАС РФ последствием несоблюдения требования государственной регистрации договора аренды недвижимости является не недействительность договора, а непротивопоставимость прав из договора третьим лицам. Такой незарегистрированный договор создает действительные и подлежащие судебной защите обязательства. Но "в то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ" (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13)*(2).

Статья 610. Срок договора аренды

1. В пункте 1 комментируемой статьи отсутствуют нормы, регулирующие права и обязанности сторон договора аренды, которые бы требовали телеологического толкования.

2. В пункте 2 комментируемой статьи вопрос об императивном или диспозитивном характере может быть поставлен лишь в отношении содержащейся в первом предложении второго абзаца этого пункта нормы о самом праве на немотивированный отказ от бессрочного договора аренды. Этот вопрос был вполне справедливо разрешен судебной практикой: "Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер" (абзац 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).

3. Положения пункта 3 комментируемой статьи о последствиях установления в законе предельного срока аренды и несоблюдения этого требования сторонами являются с точки зрения телеологического толкования императивными. Это вытекает из положения абзаца 2 этого пункта, которое недвусмысленно фиксирует последствие превышения предельного срока аренды, а также из существа законодательного регулирования, в частности, самих целей, которых законодатель стремится добиться, устанавливая предельные сроки аренды отдельных видов имущества: обеспечить более эффективное использование арендаторами отдельных видов публичного имущества, в первую очередь - земельных участков.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится прямое указание на то, что вопросы качества имущества, передаваемого в аренду, регулируются договором аренды.

2. Норма абзаца 1 пункта 2 комментируемой статьи также является диспозитивной, так как соответствующий атрибут ("если иное не предусмотрено договором") прямо зафиксирован в тексте нормы. Стороны могут полностью исключить обязанность передачи документов или принадлежностей арендованной вещи. В этом случае арендатор, согласившийся на аренду вещи "без документов", разумеется, знает, на что идет.

Положения абзаца 2 пункта 2 также должны оцениваться как диспозитивные. Если договор не исключил саму обязанность передачи документов и принадлежностей, он тем не менее может установить иные последствия ее нарушения. Так, стороны могут несколько усечь или изменить указанный в этом абзаце набор санкций (например, предоставить арендатору право потребовать соразмерного снижения размера арендной платы вместо права на расторжение договора). В то же время условие, полностью или значительно блокирующее положения абзаца 2 пункта 2 статьи 611 ГК РФ, при неведении арендатора об отсутствии у арендодателя соответствующих документов или принадлежностей с учетом конкретных обстоятельств (в первую очередь при навязывании такого условия слабой стороне договора) может быть оспорено арендатором как несправедливое (статья 428 ГК РФ).

3. Положения пункта 3 статьи 611 с точки зрения телеологического толкования являются диспозитивными, так как они не направлены на защиту слабой стороны или третьих лиц, не защищают добрые нравы или публичный интерес, а также не являются неотъемлемым элементом юридической конструкции аренды. Поэтому действие этих норм может быть отменено или изменено договором аренды. Например, он может содержать положение о том, что в случае непредоставления вещи, которая является объектом договора, арендатор вправе вместо соблюдения судебного порядка расторжения отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Стороны также могут исключить возможность подачи иска об истребовании вещи по статье 398 ГК РФ. В случае если в результате такого договорного регулирования положение арендатора, являвшегося слабой стороной договора, будет необоснованно и непропорционально ухудшено, соответствующие положения договора с учетом конкретных обстоятельств могут быть оспорены как несправедливые (статья 428 ГК РФ). К такому выводу судам следует прийти, в частности, тогда, когда договор будет лишать арендатора права на его расторжение в той или иной форме на случай непередачи объекта аренды арендатору. Подобное условие абсолютно аномально и создает для арендатора ситуацию вечной неопределенности. Также не следует забывать, что освобождение арендодателя от указанного в этом пункте обязательства возместить убытки не имеет юридической силы в отношении случаев умышленного нарушения договора (пункт 4 статьи 401 ГК РФ).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Положения пункта 1 этой статьи не содержат оговорки о праве сторон оговорить иное. В то же время очевидно, что с точки зрения телеологического толкования большинство из указанных здесь норм диспозитивно.

В частности, нет очевидных резонов ставить под сомнение, что договором аренды могут быть предусмотрены иные правовые возможности помимо тех, которые названы в пункте 1 статьи 612 (например, право потребовать уплаты неустойки или право приостановить внесение арендной платы до момента устранения дефектов). Равным образом стороны договора аренды в разумных пределах вправе ограничить или изменить указанные в пункте 1 статьи 612 ГК РФ возможности арендатора. Например, вместо судебного расторжения договора в случае выявления дефектов в объекте аренды стороны могут предусмотреть односторонний отказ от договора. Кроме того, стороны могут исключить возможность засчитывания суммы понесенных расходов на устранение дефектов из арендной платы. Может быть допущено и ограничение суммы подлежащих взысканию с арендодателя убытков суммой арендной платы и, соответственно, исключение нормы, предусмотренной в абзаце 7 пункта 1. Этот вывод в отношении сугубо коммерческих договоров аренды вытекает и из системного толкования, так как статья 400 ГК РФ в принципе допускает установление в договоре пределов ответственности. Также нет ничего предосудительного в том, что стороны исключат право арендатора требовать от арендодателя исправления дефектов арендованной вещи, ограничив ответственность арендодателя лишь возмещением убытков или уменьшением арендной платы.

В отношении возможности полной отмены упомянутых в пункте 1 прав требовать возмещения убытков и соразмерного уменьшения цены с учетом пункта 4 статьи 401 ГК нужно отметить, что такие меры ответственности не могут быть исключены договором на случай умышленных нарушений. Так что условие договора об исключении этих санкций при таких нарушениях просто не будет иметь силы.

Наконец, также очевидно, что диспозитивность этой нормы вряд ли может простираться настолько далеко, чтобы исключить право арендатора на расторжение договора (в судебной или внесудебной форме) в ситуациях, когда дефекты в объекте аренды носят существенный характер и препятствуют использованию его по назначению. Такое аномальное проявление свободы договора нарушало бы разумный баланс интересов сторон, если арендодатель знал или должен был знать об этих дефектах.

Самый сложный вопрос - это вопрос о возможности установления в договоре аренды исключения каких-либо санкций в отношении арендодателя в случае передачи арендатору дефектного объекта аренды в ситуации, когда сам арендодатель не знал об этих дефектах. Норма абзаца 1 пункта 1 прямо предусматривает, что это незнание не исключает перечисленные в этом пункте санкции. Но является ли она императивной? Могут ли стороны оговорить, что арендатор не вправе предъявить арендодателю указанные в настоящей статье требования, если сам арендодатель был в неведении в отношении дефектов в объекте аренды? В принципе этот вопрос должен решаться синхронно с решением аналогичной проблемы в купле-продаже. Как уже отмечалось в комментарии к статье 475 ГК РФ, вопрос о возможности исключения санкций на случай добросовестного неведения продавца о скрытых дефектах в проданном товаре пока не имеет однозначного решения. В целом, как нам кажется, наиболее разумный вариант состоит в том, чтобы условие договора, исключающее какие-либо санкции в отношении продавца в данном случае, применительно к сугубо коммерческим договорам признавалось законным (в отличие от договоров с потребителем). Вероятнее всего, в том же духе должна решаться и аналогичная по сути проблема применительно к договору аренды.

2. Нормы пункта 2 комментируемой статьи также не содержат прямую оговорку об их природе. Телеологическое толкование подсказывает, что норма об освобождении арендодателя от ответственности, если дефекты им были оговорены, вряд ли может быть изменена в договоре. Ведь в случае, когда соответствующие дефекты прямо указаны в договоре при описании объекта аренды, нельзя говорить в принципе о нарушении договора. Трудно представить себе даже в теории столь противоречивое содержание договора. Что же касается норм, согласно которым арендодатель освобождается от какой-либо ответственности, если дефекты были известны арендатору или могли быть им обнаружены при приемке, то эти нормы с точки зрения их телеологического толкования должны однозначно считаться диспозитивными. Стороны должны иметь право оговорить, что знание арендатором о наличии в подлежащей передаче ему в аренду вещи не исключает обязательство арендодателя привести ее в пригодное состояние к моменту передачи и ответственность за передачу дефектной вещи. Тем более стороны должны иметь право указать в договоре, что арендодатель отвечает и за те дефекты, которые могли быть, но не были обнаружены при приемке арендатором. Последнее условие будет, в частности, адекватным в тех ситуациях, когда арендатор не имеет возможности провести детальную инспекцию передаваемого ему во владение объекта аренды.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Положение абзаца 1 статьи 613 ГК РФ следует оценивать как императивную норму, так как оно направлено на защиту интересов третьих лиц, имеющих права на сдаваемое в аренду имущество.

Положение предложения 1 абзаца 2 этой статьи об обязанности уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц с точки зрения целей этой нормы вряд ли может быть признано диспозитивным применительно к ситуации, когда арендодатель знает о наличии таких прав. Договор не может легализовать прямую и очевидную недобросовестность, которая, собственно, и будет иметь место в случае, когда арендодатель умышленно утаил от арендатора информацию о тех или иных правах третьих лиц. Если же речь идет о ситуации, когда арендодатель сам не знал о наличии этих прав, то такое условие договора может быть в целом признано в отношении сугубо коммерческих договоров. В этом случае риски, связанные с обнаружением и реализацией неизвестных арендодателю прав третьих лиц в отношении объекта аренды, по воле сторон перекладываются на арендатора.

Говоря о предусмотренных в предложении 2 абзаца 2 санкциях за нарушение обязанности уведомления, необходимо отметить, что стороны могут как расширить и усилить защиту арендатора, так и в разумных пределах усечь перечисленные здесь санкции (последнее - применительно к сугубо коммерческому договору). Например, в договоре может быть предусмотрено не судебное расторжение, а односторонний отказ от договора. Равным образом право на расторжение может быть в принципе исключено и арендатору оставлено лишь право на соразмерное уменьшение арендной платы (особенно на период до фактической реализации прав третьих лиц на объект аренды).

Разумеется, соответствующие условия договора с учетом конкретных обстоятельств могут при наличии оснований быть оспорены как несправедливые, если были навязаны слабой стороне договора (статья 428 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата

1. Норма предложения 1 пункта 1 статьи 614 подтверждает квалифицирующий признак договора аренды - указание на то, что пользование объектом аренды является платным (договор о пользовании индивидуально-определенной вещью без взимания платы именуется договором ссуды).

В предложении 2 пункта 1 есть прямое указание на то, что определение содержания условия об арендной плате является прерогативой сторон договора аренды, а также оно устанавливает восполняющее регулирование на случай, если соответствующее волеизъявление сторонами сделано не было.

2. В пункте 2 комментируемой статьи, перечисляющем возможные варианты арендной платы, содержится прямое указание на его диспозитивный характер (указание на право сторон согласовать иные формы оплаты аренды).

3. Согласно пункту 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающая допустимую периодичность изменения арендной платы, "...является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует". Иначе говоря, стороны могут своим соглашением менять арендную плату столько раз, сколько они посчитают нужным. Иное представляло бы собой абсурдное ограничение свободы договора.

В то же время в силу того же пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ N 73 аналогичная свобода не действует применительно к ситуации, когда арендная плата согласно условиям договора аренды может меняться в одностороннем порядке: "Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год". Соответственно, при наличии у одной из сторон права на одностороннее изменение арендной платы пользоваться им можно не чаще раза в год. Является это положение императивным или диспозитивным? Могут ли стороны установить, что предоставленное одной из сторон право на одностороннее изменение арендной платы может реализовываться ею чаще? Исторически правило о запрете частого изменения арендной платы возникло как императивный элемент защиты "слабого" - арендатора (городского или сельского жителя), который получил распространение в Европе в XVIII-XIX вв., когда аренда рассматривалась исключительно как "договор для бедных" (в противовес купле-продаже, "договору для богатых"). В связи с этим, по всей видимости, толкование этой нормы как императивной, наверное, возможно в случае, если арендатором является гражданин. Однако современные российские экономические условия, в которых используются договоры аренды, далеки от европейского экономического контекста, в котором возник соответствующий запрет. В частности, вряд ли целесообразно запрещать возможность одностороннего изменения в определенных рамках арендной платы, скажем, дважды в год, в отношениях между крупнейшими инфраструктурными монополиями, банками и девелоперами и т.п. Разумеется, возможные "перегибы", которые могут возникнуть на почве диспозитивного понимания правила об изменении арендной платы, могут быть устранены за счет доктрины защиты от несправедливых договорных условий (статья 428 ГК РФ).

4. Положения пункта 4 комментируемой статьи следует расценивать как диспозитивные, несмотря на содержащееся в самой норме указание на то, что отступления от нее могут быть предусмотрены законом. По большому счету речь в норме идет о распределении рисков невозможности или затруднительности использования имущества, переданного в аренду, по назначению. В силу положения пункта 4 статьи 614 Кодекса этот риск несет арендодатель (арендатор не вправе требовать соразмерного уменьшения платы за пользование лишь в том случае, если невозможность использования наступила вследствие обстоятельств, за которые он (арендатор) отвечает).

Договором аренды на арендатора могут быть возложены самые разнообразные риски, что и будет блокировать его право требовать снижения арендной платы, т.е. тот же эффект, что упоминается в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, в действительности может быть легко достигнут при помощи иных приемов договорной техники. Поэтому и положения пункта 4 статьи 614 Кодекса не могут быть истолкованы императивно. Разумеется, это не исключает возможности оценки их судом сквозь призму доктрины несправедливых договорных условий с учетом конкретных обстоятельств.

5. Положения предложения 1 пункта 5 комментируемой статьи снабжены атрибутом диспозитивности. Предложение 2 этого же пункта также следует рассматривать как диспозитивное правило; каких-либо очевидных политико-правовых оснований для жесткого ограничения права сторон установить количество периодов, за которые арендодатель в случае нарушения арендатором сроков оплаты вправе потребовать внесения арендной платы вперед, не наблюдается. В конечном итоге статья 310 и пункт 3 статьи 450 ГК РФ прямо допускают, как минимум в сугубо коммерческих договорах, устанавливать право одной из сторон на одностороннее изменение условий договора. Право требовать авансирования будущих периодов есть по сути право на одностороннее изменение графика платежей и не более того. Чрезмерные же аппетиты арендодателя, которые тот мог реализовать в договоре аренды, должны укрощаться через положения статьи 428 ГК РФ.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Положения пункта 1 комментируемой статьи являются диспозитивными, это следует из текста нормы.

Положения абзаца 1 пункта 2 комментируемой статьи о правах арендатора являются диспозитивными, несмотря на то что в тексте нормы говорится о том, что "иное может быть установлено настоящим Кодексом, другим законом или правовым актом". Очевидно, что включение в Кодекс соответствующего положения призвано внести некоторые элементы упрочения в правовое положение арендатора. Но из этого не следует делать вывод об императивности этих норм. С одной стороны, изменение положений абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Кодекса в форме ограничения названных прав арендатора (в том смысле, что арендатор в силу прямого указания в договоре не имеет права передавать права из договора аренды третьим лицам) никак не нарушает логику самой этой нормы с учетом того, что реализация указанных в данной норме ГК РФ прав возможна лишь с согласия арендодателя. Ведь по большому счету нет разницы, на каком этапе арендодатель блокирует эти правомочия арендатора - при заключении договора или при обращении арендатора с просьбой согласовать поднаем, перенаем и т.п. С другой стороны, "проарендаторское" изменение положений абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Кодекса (в форме, например, исключения необходимости получения согласия арендодателя на поднаем) также вполне укладывается в смысл этой нормы, состоящий в придании правам арендатора, вытекающим из договора аренды, некоторой оборотоспособности, близкой к оборотоспособности ограниченных вещных прав. По всей видимости, отдельно стоит обсуждать лишь возможность блокирования сторонами норм, регулирующих передачу прав арендатора третьим лицам в контексте специальных видов аренды, так как в них может быть заложен смысл, отличающийся от смысла комментируемого пункта (например при долгосрочной аренде публичных земельных участков и т.п.).

Положения же абзаца 2 пункта 2 комментируемой статьи являются императивными. Законодатель употребляет выражение "договор, не может быть заключен", свидетельствующее об установлении запретительной нормы. Правда, не вполне очевидна причина такого запрета, ведь вполне возможно, что первоначальный договор аренды будет продлен таким образом, что договор субаренды, заключенный на срок больший, чем первоначальный договор аренды, будет исполняться надлежащим образом; в случае же непродления договора аренды субарендодатель ответит перед субарендатором за нарушение обязательств.

Любопытен и вопрос о последствиях нарушения этой императивной нормы. Здесь явно просматриваются два варианта: 1) договор субаренды, заключенный на срок больший, чем первоначальный договор аренды, ничтожен в целом; 2) такой договор ничтожен в части, превышающей срок первоначального договора аренды. Судебная практика вполне обоснованно склоняется ко второму варианту*(3), ссылаясь в том числе и на положения абзаца 2 пункта 3 статьи 610 ГК РФ*(4).

Положения абзаца 3 комментируемого пункта также являются императивными, так как они связаны с общим подходом к типологии гражданско-правовых договоров. Они не определяют права и обязанности сторон, а фиксируют принципы регулирования договора субаренды. Стороны договора, поименованного как договор субаренды, к примеру, не могут договориться о том, что к их договору не будут применяться императивные правила об аренде.

Однако стороны договора субаренды все же могут исключить применение к их отношениям диспозитивных норм ГК РФ об аренде, подчинив свой договор лишь общим положениям обязательственного права и императивным нормам об аренде.

Впрочем, все описанные сценарии такого исключения сторонами договора субаренды правил ГК об аренде являются, скорее, гипотетическими и не встречаются пока на практике.

3. Положения пункта 3 комментируемой статьи, хотя и не содержат прямого указания на это, с точки зрения телеологического толкования являются диспозитивными и потому предполагают, что договор аренды может содержать иное регулирование последствий нарушения арендатором условий о порядке пользования арендованным имуществом (например, арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, вправе требовать не расторжения договора, а приобретения арендатором для арендодателя новой аналогичной вещи и т.п.). Ограничение договорной свободы в данном случае, как минимум в контексте сугубо коммерческого договора, не имеет под собой серьезных политико-правовых оснований в виде защиты слабой стороны, третьих лиц и т.п. Единственное, что нужно отметить, так это то, что если стороны вовсе исключили какие-либо санкции за нарушение арендатором условий использования объекта аренды, то, значит, они вовсе не установили никакие условия такого рода и арендатор вправе использовать вещь по своему усмотрению.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Нормы, содержащиеся в пункте 1 комментируемой статьи, являются диспозитивными. Это касается как обязанности арендодателя производить капитальный ремонт объекта аренды (абзац 1 пункта 1 содержит соответствующую оговорку), так и последствий неисполнения арендодателем этой обязанности. В этом случае, хотя атрибут диспозитивности в норме отсутствует, ограничивать свободу усмотрения сторон договора в части регулирования последствий нарушения этого обязательства не представляется целесообразным, так как законодатель в принципе не в силах охватить все возможные и желаемые сторонами договора сюжеты развития их отношений. Например, договор может запретить арендатору право на самостоятельное осуществление капитального ремонта в случае неисполнения этой обязанности арендодателем и ограничить права арендатора возможностью расторжения договора или уменьшением арендной платы. В этом условии есть своя логика, если арендодатель не доверяет арендатору такое ответственное мероприятие.

2. Норма пункта 2 комментируемой статьи содержит оговорку о диспозитивности.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ, традиционно понимаемые судебной практикой в том смысле, что продажа не прекращает аренду*(5), следует оценивать как диспозитивные. Включение в договор аренды условия об ином (продажа прекращает аренду) является не более чем фиксацией в договоре отменительного условия (ст. 157 ГК РФ), а такой договор аренды следует рассматривать как условную сделку.

Вряд ли было бы правильно считать, что такое изменение в договоре аренды положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ будет затрагивать интересы третьих лиц (например покупателя, рассчитывающего приобрести в собственность вещь, уже находящуюся в аренде, с целью извлечения систематического дохода в виде арендной платы), так как разумно было бы предположить, что третье лицо, заинтересованное в приобретении именно имущества, обремененного арендой, захочет узнать о содержании договоренностей арендодателя и арендатора.

Кроме того, исключение договором принципа "продажа не прекращает аренду" нельзя рассматривать как серьезное нарушение сторонами договора аренды существа соответствующего юридического института, так как такое явление, как "аренда без следования" известно юриспруденции как в историческом, так и в сравнительно-правовом контексте.

2. Возможность установления в договоре условия о том, что смерть арендатора прекращает договор аренды, а соответствующие права, принадлежавшие арендатору, не поступают в состав наследственной массы, прямо допускается нормой пункта 2 статьи 617 Кодекса.

Единственный интересный вопрос, возникающий в связи с этой нормой, состоит в том, возможно ли включить в договор аренды, стороной которого является юридическое лицо, условие о том, что аренда прекращается в случае реорганизации юридического лица. Представляется, что такое условие вполне допустимо, оно должно быть квалифицировано как отменительное, а сам договор аренды в этом случае следует рассматривать как условную сделку.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Положения пункта 1 комментируемой статьи являются диспозитивными, на что прямо указывается в ее тексте. Правда, странно, что соответствующее правило (о том, что прекращение аренды не прекращает субаренду) может быть установлено в договоре, в котором субарендатор не участвует. По всей видимости, аналогичное положение тем более может содержаться в договоре субаренды: арендатор и субарендатор договариваются о том, что прекращение аренды не прекращает действие субаренды, а следовательно, субарендодатель несет ответственность перед субарендатором за наступление невозможности исполнения договора субаренды (ведь арендованная вещь должна быть возвращена собственнику, и если последний не пожелает, субарендатор более ею пользоваться не сможет).

Тем не менее возникает вопрос о возможности исключения в договоре аренды действия положений предложения 2 пункта 1 комментируемой статьи о праве субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем. Представляется, что на него надо дать отрицательный ответ, если не будет доказано, что субарендатор при заключении договора субаренды был поставлен в известность о таком условии в договоре аренды. В случае незнания субарендатора об этом условии оно затронуло бы его права как третьего лица, не участвовавшего в договоре аренды. Следовательно, применительно к этому случаю соответствующую норму нужно рассматривать как императивную. Разумеется, в договоре субаренды соответствующее право субарендатора может быть прямо исключено.

2. Положения пункта 2 комментируемой статьи не затрагивают права и обязанности сторон по договору, а регулируют основания его недействительности, т.е. содержат императивные нормы, которые не могут быть изменены или отменены договором.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Положения комментируемой статьи устанавливают порядок и основания для досрочного расторжения договора аренды при его нарушении арендатором. Судебная практика в целом справедливо признала, что это не означает, что стороны не вправе изменить режим прекращения договора с расторжения в судебном порядке на односторонний отказ от договора*(6). Равным образом стороны могут в договоре дополнить условия для расторжения договора, которые поименованы в статье 619 Кодекса, например, установив, что для расторжения достаточно и однократного невнесения арендных платежей (это признано и судебной практикой*(7)): на такую возможность прямо указывается в абзаце 6 данной статьи. Также не вызывает сомнений, что стороны вправе прямо исключить возможность расторжения договора в ситуации, когда происходит одно из указанных в этой статье нарушений. Например, стороны могут установить, что единственной санкцией за нарушение арендатором обязанности осуществлять капитальный ремонт будет взыскание убытков или увеличение арендной платы.

Норму последнего абзаца статьи 619 Кодекса о необходимости предварительного предъявления арендатору требования об устранении нарушения в разумный срок также следует рассматривать в качестве диспозитивной нормы, которая может быть изменена или отменена договором. Стороны могут установить, что соблюдение такого претензионного порядка не является обязательным условием инициации судебного расторжения или заявления об отказе от договора.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Как и в случае со статьей 619 ГК РФ, положения статьи 620 Кодекса, с одной стороны, содержат оговорку о возможности установить любые иные основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора, а с другой - не запрещают устанавливать в договоре аренды право стороны в одностороннем порядке отказаться от договора.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Положения абзаца 1 пункта 1 комментируемой статьи о признании за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются диспозитивными, на что прямо указано в самой норме пункта 1.

В качестве частично диспозитивных следует квалифицировать положения последнего абзаца пункта 1 комментируемой статьи, регулирующего способы защиты преимущественного права арендатора. Стороны договора аренды могут установить более короткий срок сохранения за арендатором права на заключение договора на новый срок или вовсе исключить возможность подачи иска о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору аренды. В то же время усиление прав первоначального арендатора (например, в форме удлинения названного в этой статье срока действия преимущественного права) вряд ли может быть допущено в той мере, в которой это начинает затрагивать интересы нового арендатора как третьего лица, в данном договоре не участвующего (как минимум если не доказано, что он знал или должен был знать о таком особом условии данного договора аренды).

2. Хотя второй пункт комментируемой статьи не содержит оговорки о праве сторон договора аренды установить иное регулирование, чем предусмотрено этой нормой, она все же с точки зрения телеологического толкования должна оцениваться как диспозитивная. Это означает, что стороны могут включить в договор аренды как положение о том, что продолжение пользования имуществом будет рассматриваться сторонами как заключение договора аренды на новый срок, аналогичный тому сроку, на который был заключен первоначальный договор, так и условие о том, что правила о бессрочной аренде не применяются, а арендатор, не возвративший арендованное имущество, считается находящимся в просрочке. Никаких политико-правовых оснований для блокирования этих проявлений принципа свободы договора мы не видим.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Положения абзаца 1 комментируемой статьи с точки зрения телеологического толкования, безусловно, являются диспозитивными в том смысле, что вопросы состояния вещи, подлежащей возврату, могут регулироваться сторонами по своему усмотрению. Однако диспозитивность этой нормы не означает, что в договоре аренды можно вообще исключить обязанность арендатора вернуть вещь по истечении срока действия договора. В этом случае будет искажена суть договора аренды как договора о возмездном временном владении и пользовании чужой вещью.

Разумеется, не могут быть истолкованы как императивные и положения абзаца 2 комментируемой статьи: договором может быть установлено иное регулирование последствий просрочки исполнения арендатором обязательства по возврату вещи (например, арендная плата в случае просрочки увеличивается в два раза и т.д.).

Норма абзаца 3 является диспозитивной, о чем свидетельствует соответствующая оговорка.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Положения пункта 1 комментируемой статьи являются диспозитивными, так как в ее текст включена соответствующая оговорка.

2. Положения пункта 2 комментируемой статья также являются диспозитивными, на что указывает оговорка "если иное не предусмотрено договором аренды".

3. Более интересным является вопрос о характере нормы пункта 3 этой статьи. С одной стороны, казалось бы, в ней установлено правило, подкрепленное оговоркой "если иное не предусмотрено законом". Причем в двух предыдущих пунктах законодатель также довольно активно употребляет выражение "если иное не предусмотрено договором аренды". В связи с этим полагать, что отсутствие такой оговорки о договоре в пункте 3 статьи 624 Кодекса является простым недосмотром законодателя, вряд ли было бы верно.

С другой стороны, вполне можно представить себе ситуацию, когда стороны договора аренды имеют правомерный интерес в установлении регулирования, отличного от того, что предусмотрено этой нормой. Стороны могут, например, установить, что стоимость не согласованных с арендодателем неотделимых улучшений подлежит возмещению, если она не превышает определенную денежную сумму (интерес арендодателя защищен тем, что ему не придется в оперативном порядке изыскивать крупную денежную сумму, а арендатор стимулируется к тому, чтобы в разумных пределах проявлять инициативу по поддержанию арендованного имущества в должном состоянии). Подтверждает этот вывод и системное толкование данной нормы. По сути, такое условие договора будет означать заранее данное согласие арендодателя на произведение любых неотделимых улучшений в пределах указанной суммы.

Каких-либо серьезных политико-правовых оснований не допускать подобные изменения положения пункта 3 статьи 624 обнаружить просто невозможно. Кроме того, при таком диспозитивном толковании эта норма будет в некотором смысле более "проарендаторской", чем она сейчас изложена в Кодексе. Между тем известно, что в подавляющем большинстве случаев "хозяином сделки" (то есть лицом, определяющим содержание договора) в договоре аренды является арендодатель, и сам по себе тот факт, что содержание договора будет смягчено в пользу арендатора, тем более не должен вызывать сомнения в характере комментируемой нормы.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. Возможность установить в договоре аренды условие о выкупе арендованного имущества, разумеется, связана исключительно с наличием соответствующего волеизъявления сторон договора аренды. Следовательно, положения пункта 1 комментируемой статьи являются прямо диспозитивными.

2. Положения пункта 2 комментируемой статьи являются диспозитивными, так как норма, по сути, просто легализует различные возможности согласования порядка выкупа арендуемого имущества.

3. Положения пункта 3 не регулируют непосредственно права и обязанности сторон по договору аренды, а устанавливают возможность законодательного недопущения включения в договор аренды условия о выкупе. Разумеется, в случае включения в закон такого запрета соответствующие нормы будут императивными.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Положения комментируемой статьи не регулируют непосредственно права и обязанности сторон по договору аренды, а устанавливают правило о субсидиарном применении общих положений об аренде к договорам аренды отдельных видов имущества. Однако и здесь все же есть определенная сфера для реализации принципа договорной свободы: стороны соответствующего договора, разумеется, вправе исключить действие диспозитивных положений § 1 главы 34 ГК РФ.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится норма, содержащая квалифицирующие признаки договора аренды зданий и сооружений.

2. Норма пункта 2 комментируемой статьи может быть истолкована следующим образом: императивные нормы параграфа об аренде зданий и сооружений не могут быть изменены договором аренды предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Нормы пункта 1 комментируемой статьи регулируют форму договора аренды недвижимости. Соответственно, эти положения являются императивными.

2. Положения пункта 2 статьи о государственной регистрации договора аренды являются императивными. При этом согласно последней судебной практике ВАС РФ последствием несоблюдения требования о государственной регистрации долгосрочного договора аренды здания или сооружения будет не недействительность такого договора, а отказ в признании противопоставимости прав арендатора третьим лицам, в том числе неприменение правил о следовании и праве на преимущественное заключение договора на новый срок (см. комментарий к пункту 2 статьи 609 ГК РФ).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. В пункте 1 комментируемой статьи реализован один из важнейших принципов российского права, регулирующего сделки с недвижимым имуществом - принцип единства судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. В связи с тем, что российское право рассматривает и земельный участок, и здание в качестве самостоятельных недвижимых вещей, принципиальным является соединение в одних руках прав на обе недвижимые вещи. Поэтому разделение юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено, законом не допускается (см. комментарий к статье 552 ГК РФ).

Несмотря на то что вопрос о разделении юридической судьбы здания и участка наиболее критичным является для случая купли-продажи, аренда зданий и сооружений также недопустима без предоставления арендатору возможности использовать земельный участок, на котором соответствующие объекты расположены. В связи с этим законодатель устанавливает, что арендатору должны быть переданы принадлежащие арендодателю права на земельный участок. В силу изложенного эта норма является императивной и не может быть отменена или изменена договором аренды.

2. По приведенным выше соображениям императивными являются и положения пункта 2 комментируемой статьи, устанавливающие принудительное возникновение у арендатора права пользоваться земельным участком, принадлежащим собственнику.

3. Положениями пункта 3 комментируемой статьи устанавливаются правила, позволяющие собственнику здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, самостоятельно определять его судьбу путем сдачи в аренду без получения согласия собственника этого участка. Разумеется, эта норма является диспозитивной и стороны договора аренды, несмотря на закрепленное в этом пункте правило, могут договориться о том, что арендодатель принимает на себя обязательство получить согласие собственника земельного участка, на котором расположено арендуемое здание.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

Норма комментируемой статьи направлена на создание гарантий для арендатора здания, пользующегося земельным участком, на котором оно расположено. Отсутствие в норме указания на возможности изменения ее положений договором тем не менее не означает, что стороны договора аренды не вправе отменить или изменить действие этой гарантии, установив в договоре аренды, к примеру, что продажа земельного участка прекратит договор аренды расположенного на нем здания.

Однако в силу принципа единства судьбы здания и сооружения на нем (см. комментарий к статье 652 ГК РФ) недопустимо включать в договор аренды здания условие о том, что при продаже земельного участка право арендатора здания пользоваться этим участком прекращается.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Положения пункта 1 комментируемой статьи закрепляют существенное условие договора аренды здания и последствия отсутствия соответствующего условия в договоре. Как и все нормы, регулирующие состав и содержание существенных условий договора, эта норма является императивной.

2. Норма пункта 2 является прямо диспозитивной в силу соответствующего в ней указания.

3. С точки зрения телеологического толкования положения пункта 3 комментируемой статьи следует признать диспозитивными. К примеру, вполне возможна такая ситуация: часть здания, уже переданного арендатору, по каким-то причинам им не используется; разумеется, стороны вольны в договоре аренды установить, что арендная плата будет исчисляться не от всего размера переданного здания, а только от его определенной части. Каких-либо видимых политико-правовых причин (защита слабой стороны, третьих лиц и т.п.) ограничивать в этом случае принцип договорной свободы, на наш взгляд, нет.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Положения абзацев 1 и 2 пункта 1 комментируемой статьи являются диспозитивными, что прямо следует из соответствующей оговорки в абзаце 2. Следовательно, стороны могут в том числе и вовсе исключить необходимость оформления передаточного акта.

Более интересным является вопрос о том, могут ли стороны установить в договоре аренды иные последствия уклонения от подписания документа о передаче здания арендатору, если необходимость оформления такового не исключена в принципе. Например, вполне мыслимым представляется установление следующего договорного условия: в случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта имущество считается переданным и у арендатора с этого момента возникает предусмотренная договором обязанность оплачивать пользование этим имуществом. Как представляется, подобное изменение договором положений абзаца 3 пункта 1 комментируемой статьи не вступает в противоречие ни с одним из ограничителей договорной свободы, которые выявлены судебной практикой: оно не нарушает интересы слабой стороны или публичные интересы, не затрагивает третьих лиц или добрые нравы, не входит в противоречие с существом законодательного регулирования.

2. Положение пункта 2 комментируемой статьи о самой обязанности вернуть объект аренды является императивным. Отклонение от модели, заложенной в этой норме (то есть освобождение арендатора от обязанности возврата арендованной вещи), приведет к искажению природы аренды как договора о возмездном срочном владении и пользовании чужой вещью.

При этом, разумеется, стороны договора аренды здания вправе установить в договоре иное регулирование самого порядка возврата имущества, чем предусмотренное в пункте 1 комментируемой статьи (например, исключить необходимость оформления передаточного акта или установить, что здание считается возвращенным при освобождении здания и надлежащем уведомлении арендодателя об этом факте). Это связано с тем, что, как мы выяснили, все нормы пункта 1 статьи 655 Кодекса являются диспозитивными, а значит, могут быть отменены или изменены договором.