Вопрос: В жилом доме имеется две квартиры и одно нежилое помещение (в прошлом жилое помещение, переведенное в нежилое), имеющее отдельный вход. Земля, на которой расположен жилой дом, находится в муниципальной собственности. Собственником помещений была предпринята попытка оформить часть земельного участка под нежилым помещением в собственность, но от регистрирующего органа был получен отказ. Как в настоящее время можно оформить земельный участок под данным нежилым помещением в собственность? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2014 г.)

В жилом доме имеется две квартиры и одно нежилое помещение (в прошлом жилое помещение, переведенное в нежилое), имеющее отдельный вход. Земля, на которой расположен жилой дом, находится в муниципальной собственности. Собственником помещений была предпринята попытка оформить часть земельного участка под нежилым помещением в собственность, но от регистрирующего органа был получен отказ.

Как в настоящее время можно оформить земельный участок под данным нежилым помещением в собственность?

В ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) приведен перечень жилых помещений, в числе которых поименованы жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Такого понятия, как многоквартирный дом, Жилищный кодекс РФ не содержит. Вместе с тем из положений п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, и п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющий помещения общего пользования и территорию общего пользования, признается многоквартирным домом независимо от количества этажей в нем. Многоквартирный дом может состоять из одной или нескольких блок-секций. При этом отмечается, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, которые определяются в соответствии с жилищным законодательством.

В рассматриваемой ситуации жилой дом по своим характеристикам отвечает указанным требованиям, следовательно, на него распространяется правовой режим многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован*(1) до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите также п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, законодатель, исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, установил в жилищном законодательстве общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, а также специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.*(2)

По смыслу ч.ч. 2, 3, 5 ст. 16 Вводного закона переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается исключительно с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4 Вводного закона). Данная правовая позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П. Аналогичной позиции придерживаются и другие суды (смотрите, к примеру, постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12736/12).

Следовательно, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, у собственников помещений такого дома возникает в силу прямого указания закона и не зависит от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это обращено внимание в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Отметим также, что в силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом отдельное свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). Согласно п. 16 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Вводного закона, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер (смотрите письмо Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме").

К сведению:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч.ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ). При этом собственнику помещения в многоквартирном доме согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещено осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Иными словами, общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, не подлежит отчуждению в полном объеме или в части, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Однако это не препятствует долевым собственникам на основании достигнутого соглашения определить иной порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, постановление Президиума Воронежского областного суда от 22.12.2010 N 44-г-63.

Следовательно, выделить в натуре земельный участок, приходящийся на долю собственника нежилого помещения, невозможно. Однако участники долевой собственности вправе своим соглашением или на основании решения суда определить порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, постановление Президиума Воронежского областного суда от 22.12.2010 N 44-г-63.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

10 июня 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует легальное определение термина "формирование земельного участка". Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя, во-первых, подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и, во-вторых, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления (смотрите также письма Минэкономразвития РФ от 07.11.2012 N ОГ-Д23-5497 "О формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом", от 29.12.2010 N Д23-5416 "О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом").

*(2) Соответствующие изменения были внесены и в п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которому в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.