Энциклопедия судебной практики. Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества (Ст. 24.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества
(Ст. 24.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Положения ст. 24.2 ФЗ N 122-ФЗ распространяются только на договоры, которые заключены и обязательства по которым исполнены до вступления в силу ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ, в случае, если права собственности на созданные объекты не зарегистрированы

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 18185/12

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 мая 2015 г. N Ф03-1581/15 по делу N А73-9267/2014

Положения [ст. 24.2] Закона о госрегистрации распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и обязательства сторон по которым не исполнены, в том числе в случае, если права собственности на созданные объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

2. Государственная регистрация права долевой собственности на незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 1276/13

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 июня 2016 г. N Ф09-5467/16 по делу N А60-33947/2015

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 декабря 2015 г. N Ф05-945/15 по делу N А40-109424/2011

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 15 июня 2016 г. по делу N 33-5408/2016

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Определение Московского городского суда от 21 января 2016 г. N 4г-13026/15

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

3. Акт о результатах реализации инвестиционного проекта (контракта) является основанием для государственной регистрации соответствующих прав

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф05-16529/14 по делу N А40-8941/2014

Согласно положениям Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениям ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" акт о результатах реализации инвестиционного проекта (контракта) является единственным правоустанавливающим документом, с которым закон связывает возникновение права собственности как инвестора, так и соинвесторов, а также и права собственности администрации, данный документ является основанием для государственной регистрации соответствующих прав.

4. Неподписание любой из сторон акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников обратиться за регистрацией своего права

Определение Верховного Суда РФ от 22 августа 2016 г. N 305-ЭС16-10867

Удовлетворяя требования, суды, руководствуясь положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходили из отсутствия оснований считать срок исковой давности пропущенным, а обязательства сторон - прекратившимися, в связи с чем пришли к выводу о необходимости подписания акта о реализации контракта в целях надлежащего оформления прав собственников помещений в построенных объектах, с учетом отсутствия между инвестором и истцом спора о размере их долей.

Проанализировав условия контракта, судом указано, что неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 18185/12

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта, акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 мая 2015 г. N Ф03-1581/15 по делу N А73-9267/2014

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.06.2013 N 18185/12 и N 1276/13 сформулирована правовая позиция по применению статьи 24.2 Закона о госрегистрации, согласно которой с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование (либо государственное учреждение), неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2015 г. N Ф05-9021/14 по делу N А41-65961/2013

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 января 2015 г. N 33-12/15

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права собственности и передавать в собственность третьим лицам построенный объект недвижимости.

5. При уклонении от подписания акта реализации инвестиционного проекта с участием публично-правового образования возможно разрешение спора в судебном порядке; вынесенное судом решение заменяет собой акт при регистрации прав

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 18185/12

Согласно ст. 24.2 государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2016 г. N Ф05-2972/16 по делу N А40-92447/2015

Положения статьи 24.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Таким образом, уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

В соответствии с правовой позицией Президиум ВАС РФ, изложенной в постановлении N 1276/13 от 04 июня 2013 года, в случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 мая 2015 г. N Ф03-1581/15 по делу N А73-9267/2014

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.06.2013 N 18185/12 и N 1276/13 сформулирована правовая позиция по применению статьи 24.2 Закона о госрегистрации, согласно которой с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование (либо государственное учреждение), неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта, поэтому иск о понуждении к исполнению этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации.

6. Собственник участка, на котором расположен объект инвестирования, не обязан участвовать в подписании инвестиционного договора

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 июля 2014 г. N Ф03-2386/14 по делу N А51-30334/2012

В силу статьи 24.2 Закона о регистрации прав государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Таким образом, подписание сторонами инвестиционного договора документа, подтверждающего исполнение ими своих обязательств и распределение площадей, является обязательным в силу прямого указания закона.

При этом законодательство не устанавливает необходимости участия в подписании такого документа собственника имущества учреждения или земельного участка, на котором расположен объект инвестирования.

7. При уклонении участника инвестиционной деятельности от подписания акта о реализации судебная защита возможна путем предъявления иска о выделе доли и определении ее размера

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф05-14212/12 по делу N А40-117328/2010

Учитывая, что акт о реализации инвестиционного контракта является по своей правовой природе соглашением участников инвестиционной деятельности о добровольном разделе объекта инвестиций и в случае, если стороны не смогли достигнуть добровольного соглашения о распределении долей при реализации инвестиционного контракта, то истцу, как правомерно было отмечено судом, следовало обратиться с иском о выделении доли и определении ее размера, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку истцом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права [понуждение уклоняющейся стороны к подписанию акта о реализации инвестиционного проекта].

8. При уклонении участника инвестиционной деятельности от подписания акта о реализации возможно его понуждение к подписанию акта в судебном порядке

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2014 г. N Ф05-12036/14 по делу N А40-81290/2013

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, поэтому надлежащим способом защиты их нарушенных прав является иск о понуждении исполнения этого обязательства.

При этом истцом не представлено доказательств невозможности исполнения указанного решения суда, в частности, не представлено доказательств обращения в Службу судебных приставов за исполнением решения суда об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, а в случае такого обращения и неисполнения судебного акта, доказательств обжалования действий судебного пристава-исполнителя в установленном законом порядке.