Энциклопедия судебной практики. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности (Ст. 163 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
(Ст. 163 ЖК)

1. Ст. 163 ЖК РФ не исключает возможности нахождения всех жилых помещений многоквартирного дома в государственной или муниципальной собственности

Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 23 мая 2016 г. по делу N 33-2766/2016

Жилищный кодекс Российской Федерации, определяя понятие жилищного фонда, исходит из множественности жилых помещений, находящихся в собственности различных субъектов, которые могут являться составной частью многоквартирного дома, и не исключает возможности нахождения всех жилых помещений многоквартирного дома в государственной или муниципальной собственности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 мая 2016 г. по делу N 33-5472/2016

Жилищный кодекс Российской Федерации, определяя понятие жилищного фонда, исходит из множественности жилых помещений, находящихся в собственности различных субъектов, которые могут являться составной частью многоквартирного дома, и не исключает возможности нахождения всех жилых помещений многоквартирного дома в государственной или муниципальной собственности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 24 февраля 2016 г. по делу N 33-1939/2016

Жилищный кодекс Российской Федерации, определяя понятие жилищного фонда, исходит из множественности жилых помещений, находящихся в собственности различных субъектов, которые могут являться составной частью многоквартирного дома, и не исключает возможности нахождения всех жилых помещений многоквартирного дома в государственной или муниципальной собственности.

2. Факт подписания договора на оказание коммунальных услуг собственником муниципального жилого фонда при отсутствии нарушения прав и интересов иных лиц даже в отсутствие проведенного открытого конкурса свидетельствует о реализации собственником своего выбора управления многоквартирным (жилым) домом

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 сентября 2012 г. N Ф02-3857/12 по делу N А58-1023/2011

Учитывая нормативно-правовой смысл статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации, факт подписания договора на оказание коммунальных услуг муниципальным образованием как собственником муниципального жилого фонда района при отсутствии установленного факта нарушения законных прав и интересов иных организаций, потенциально желающих оказывать муниципальному жилому фонду коммунальные услуги, даже в отсутствие проведенного открытого конкурса свидетельствует о реализации собственником муниципального жилого фонда своего выбора управления многоквартирным (жилым) домом, так как сам факт подписания такого рода договора единственным (или основным) собственником всех помещений многоквартирного дома в первую очередь направлен на своевременное обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг надлежащего качества, и как следствие, на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в жилом доме.

3. Муниципальное образование может заключить договор управления многоквартирным домом, если только все помещения этого дома находятся в муниципальной собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 марта 2010 г. по делу N А57-4884/2009

Муниципальное образование как собственник помещений многоквартирного дома может заключить по результатам конкурса договор управления многоквартирным домов только в случае, если все помещения такого дома находятся в муниципальной собственности (статья 163 ЖК РФ).

4. Органы государственной власти субъекта РФ вправе решать вопросы по установлению порядка управления многоквартирным домом при условии, если все помещения находятся в собственности субъекта РФ

Решение Мурманского областного суда от 29 октября 2010 г. по делу N 3-27

Из содержания [ст. 163 ЖК РФ] следует, что органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе решать вопросы по установлению порядка управления многоквартирным домом при условии, если все помещения находятся в собственности субъекта Российской Федерации.

5. Для определения исполнителя коммунальных услуг, если собственником всех помещений многоквартирного дома является муниципальное образование, требуется заключение муниципальным образованием договора с управляющей организацией на основании ст. 163 ЖК РФ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 июля 2016 г. по делу N 33-3165/2016

Для определения исполнителя коммунальных услуг собственниками жилых домов необходимо выражение воли на общем собрании всех собственников многоквартирного дома относительно способа управления, с последующим заключением договора на управление многоквартирным домом, а для определения исполнителя коммунальных услуг, где собственником всех помещений многоквартирного дома является муниципальное образование, требуется заключение со стороны муниципального образования договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

6. Если физические лица являются собственниками менее 50 % помещений в многоквартирном доме, выбор органом местного управления управляющей организации без проведения конкурса нарушает антимонопольное законодательство

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2016 г. N 305-КГ16-7981

Суд кассационной инстанции, признавая правомерными оспариваемые ненормативные акты антимонопольного органа, исходил из того, что поскольку в данном случае физические лица являются собственниками менее 50% общей площади помещений в спорном многоквартирном доме, то у граждан отсутствует возможность самостоятельно определить способ управления этим домом, и выбор органом местного управления управляющей организации без проведения конкурса является, по сути, предоставлением муниципальной преференции отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие на то законного основания, что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2016 г. N Ф05-3784/16 по делу N А40-108228/2015

Не основан на законе вывод судов о том, что статьей 163 ЖК РФ устанавливается порядок управления многоквартирным жилым домом, при этом учитывается доля собственности лишь одного из публичных собственников, как в настоящем случае, муниципального образования, основана неправильном толковании.

Подобное толкование положений статьи 163 ЖК РФ свидетельствует о невозможности для граждан самостоятельно определить способ управления и предоставляет Администрации по усмотрению предоставлять муниципальную преференцию отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие на то законного основания.

При таких обстоятельствах оспариваемые решение и предписание антимонопольного органа соответствуют нормам действующего антимонопольного и жилищного законодательства, что свидетельствует об отсутствии совокупности оснований, предусмотренных статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", позволяющих в судебном порядке признать их недействительными.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2016 г. N Ф05-5150/16 по делу N А40-102529/2015

Арбитражный суд кассационной инстанции находит, что системный анализ вышеуказанных норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в случае, когда жильцы дома, собственники квартир не обладают квалифицирующим большинством, выбор способа управления многоквартирным домом, производящийся с участием публичного собственника, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Любое иное участие публичного образования в управлении многоквартирным домом, например, участие в общем собрании собственников, тождественно самостоятельному принятию решения. При этом публичное образование фактически реализует принадлежащие ему права в целях поддержки конкретного хозяйствующего субъекта (предоставления преимущества).

Арбитражный суд кассационной инстанции находит, что вывод судов о том, что статьей 163 ЖК РФ устанавливается порядок управления многоквартирным жилым домом, при этом учитывается доля собственности лишь одного из публичных собственников, как в настоящем случае, заявителя - муниципального образования, основана на неправильном толковании.

Такое толкование положений статьи 163 ЖК РФ свидетельствует о невозможности для граждан самостоятельно определить способ управления и предоставляет Администрации по усмотрению предоставлять муниципальную преференцию отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие на то законного основания.

7. В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного дома государственного или муниципального жилого фонда оплачивать потребленные ресурсы обязано публично-правовое образование независимо от того, на каком основании граждане проживают в указанном многоквартирном доме

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 ноября 2015 г. N Ф07-974/15 по делу N А56-72387/2014

Исходя из системного толкования статей 210, 539 ГК РФ, статей 30, 153, 161, 162, 163 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанным лицом по оплате потребленного коммунального ресурса перед ресурсоснабжающей организацией может быть как публично-правовое образование (только в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах), так и иные субъекты гражданских правоотношений - физические лица (в отношении приватизированных жилых помещений).

8. Отсутствие открытого конкурса по выбору управляющей организации не освобождает публично-правовое образование от оплаты поставленного коммунального ресурса и от содержания общего имущества многоквартирного дома

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2016 г. N Ф09-6534/16 по делу N А60-36965/2014

Довод заявителя жалобы о принадлежности Российской Федерации более 50% площадей в спорном доме был исследован апелляционным судом и обоснованно отклонен как не подтвержденный материалами дела, соответственно, специальные нормы ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

В любом случае, как верно отметил апелляционный суд, отсутствие открытого конкурса на выбор управляющей компании, иных специальных условий не освобождает ответчика [Управление Росимущества по области] от оплаты поставленного ему коммунального ресурса и от содержания общего имущества дома.

9. Договор управления, заключенный с нарушением порядка проведения конкурса, может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 октября 2015 г. N Ф03-4585/15 по делу N А73-15305/2014

Как предусмотрено частью 2 статьи 163 ЖК РФ (на момент заключения договора управления), управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Таким образом, заключение договора управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, в спорный период допускалось без проведения конкурса, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Заключение договора управления с нарушением установленного порядка проведения конкурса дает основание заинтересованному лицу обратиться в суд с соответствующим иском о признании сделки недействительной.