Энциклопедия судебной практики. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (Ст. 42 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
(Ст. 42 ЖК)

1. Общие вопросы применения ст. 42 ЖК РФ

1.1. Коммунальной признается квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 марта 2016 г. по делу N 33-3150/2016

Коммунальной является квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 04 февраля 2015 г. по делу N 33-928/2015

1.2. Коммунальной признается квартира, когда комната в ней передана по договору социального найма, а также когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи

Решение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 17 декабря 2014 г. по делу N 33-11486

В жилищном законодательстве отсутствует прямое указание на то, какое жилое помещение является коммунальной квартирой. Вместе с тем системное толкование положений ст.ст. 16, 30, 41, 42, 43, 59 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к коммунальной может быть отнесена квартира не только в том случае, когда комната в квартире передана по договору социального найма, но и тогда, когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи.

1.3. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Исходя из [ч. 1 ст. 42 ЖК РФ] Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

1.4. Определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты осуществляется посредством приватизации ее в коммунальной квартире

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-8292/2015

До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам.

При отсутствии реальной возможности раздела квартиры суд вправе по просьбе лица определить порядок пользования квартирой.

В суде апелляционной инстанции представитель истцов пояснила, что основанием для обжалования судебного решения явилась конфликтная ситуация с собственником другой комнаты о порядке пользования местами общего пользования.

Таким образом, приватизация комнат в коммунальной квартире есть ни что иное, как определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты.

1.5. Выдел определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире законодательством не предусмотрен

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-2252/2016

В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-972/2016

В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире, действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.

1.6. Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире является способом распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 29 апреля 2015 г. по делу N 33-5468/2015

Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире представляет собой способ распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире.

2. Определение общей площади комнаты в коммунальной квартире

2.1. Общая площадь комнаты в коммунальной квартире состоит из жилой площади самой комнаты, а также доли площади вспомогательных помещений всей квартиры в целом, используемых для обслуживания более одной комнаты

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ.

Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 декабря 2015 г. N 46-КГ15-31

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

Таким образом, исходя из содержания положений ст. 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Постановление Президиума Волгоградского областного суда от 08 июня 2016 г. по делу N 4Г-1520/2016

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

Таким образом, исходя из содержания положений вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 27 апреля 2016 г. по делу N 33-1556/2016

Для определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав следует применять в соответствии с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ по аналогии положения статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 25 апреля 2016 г. по делу N 33-2588/2016

В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

Таким образом, исходя из содержания положений статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Определение Московского городского суда от 11 мая 2016 г. N 4г-4194/16

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

Таким образом, исходя из положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 апреля 2016 г. по делу N 33-8638/2016

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

2.2. Правила исчисления размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, применяются в целях определения общей площади комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав

Был признан несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, производится в целях определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 43-КГ13-2).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2016 г. по делу N 33-972/2016

В общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Указанные выше правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры, применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав.

2.3. Признавая граждан, проживающих в коммунальной квартире, нуждающимися в улучшении жилищных условий, необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры

Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 6 марта 2014 г. N АПЛ14-16

Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.

Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.

Суд первой инстанции правильно указал в решении, что общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.

Определение Московского городского суда от 10 ноября 2015 г. N 4г-11495/15

Согласно ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Таким образом, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 сентября 2015 г. по делу N 33-2249/2015

Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Следовательно, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.

2.4. Площадь расположенных в коммунальной квартире помещений, предназначенных для общего пользования, не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 августа 2012 г. по делу N 33-1808/2012

Доля в праве общей собственности на расположенные в коммунальной квартире помещения, предназначенные для общего пользования, в силу ч. 5 ст. 42 ЖК РФ не может быть выделена в натуре или отчуждена, поэтому площадь таких помещений не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления.

2.5. При определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры

Кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 02 августа 2011 г. по делу N 33-2504

Поскольку занимаемое истцом жилое помещение признано непригодным для проживания, а право пользования этим жилым помещением основано на договоре социального найма, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о праве истца на получение во внеочередном порядке жилого помещения, удовлетворив заявленные требования о предоставлении ему жилого помещения.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы истца в части возложения на ответчика обязанности предоставления ему жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, поскольку данные требования прямо предусмотрены нормами ч. 1 ст. 89 ЖК РФ. При этом по аналогии со ст. 42 ЖК РФ доля занимаемой истцом общей площади в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2.6. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения в коммунальной квартире должна определяться с учетом площади общего имущества

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 19 марта 2013 г. по делу N 11-3127/2013

В силу ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

На основании ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

При расчете доли в общей площади коммунальной квартиры общая площадь коммунальной квартиры делится на жилую площадь коммунальной квартиры и умножается на жилую площадь, занимаемую гражданами.

Исходя из указанной площади должна определяться рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.

3. Права и обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире

3.1. Собственник/наниматель комнаты в коммунальной квартире обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры вне зависимости от приходящейся на него доли общей площади жилого помещения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-15264/2015

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.

Из этого вытекает, что истец, будучи собственником жилого помещения в коммунальной квартире, наравне с проживающими в квартире собственниками обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры, вне зависимости от приходящейся на нее долю общей площади жилого помещения.

3.2. Возможен выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-1439

Отказывая в удовлетворении требования о выделе комнаты в собственность истцов, суд исходил из того, что иск в этой части противоречит положениям ст.ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Вместе с тем указанные нормы не содержат запрета на выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире, а п. п. 1 и 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ предусматривают лишь, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Учитывая обстоятельства дела, а также доводы жалобы о том, что ответчице принадлежит на праве собственности одна комната, судебная коллегия находит возможным удовлетворить требования истцов о выделе доли в общей собственности на жилые помещения в натуре в виде другой комнаты, признании за истцами права собственности на эту комнату в равных долях и прекращении общей собственности с ответчицей на эти комнаты в коммунальной квартире по указанному адресу.

3.3. Ч. 5 ст. 42 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственников комнат в коммунальной квартире

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 октября 2007 г. N 5-Г07-76

В части 5 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 29 июля 2015 г. по делу N 33-7020/2015

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

3.4. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на заключение договора найма или сдачу комнаты в аренду

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 июня 2014 г. по делу N 33-3383/2014

Право заявителя сдавать в аренду, передавать в пользование комнаты в спорной коммунальной квартире без предварительного согласия других участников общей долевой собственности не может быть признано нарушающим права иных лиц, как собственников жилого помещения в данной квартире.

3.5. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на вселение в комнату собственника жильцов

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 октября 2007 г. N 5-Г07-76

Такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2016 г. N 33-808/16

Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия нанимателей всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения, либо фактического предоставления.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 20 апреля 2015 г. по делу N 33-3808/2015

Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

3.6. Вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, а при недостижении согласия, в порядке, устанавливаемом судом

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. N 78-КГ15-8

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2016 г. N 33-25196/16

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 марта 2016 г. по делу N 33-5541/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 06 октября 2015 г. по делу N 33-8738/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-16759/2015

3.7. ЖК РФ не предоставляет соседям по коммунальной квартире права на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих в комнате, входящей в состав коммунальной квартиры, но принадлежащей на праве долевой собственности иным лицам

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 05 февраля 2014 г. по делу N 33-415/2014

Исходя из положений ст.ст. 3, 41, 42 ЖК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что действующим жилищным законодательством соседям по коммунальной квартире не предоставлено право на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих на основании договора безвозмездного пользования в комнате в коммунальной квартире, принадлежащей другому собственнику.

3.8. Законодательство не содержит норм, запрещающих посещение жилого помещения собственника в коммунальной квартире иными лицами

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 04 декабря 2013 г. по делу N 33-14846/2013

Требование истцов об обязании ответчика не чинить препятствий приходу в квартиру лиц в качестве гостей в присутствии собственника или нанимателя также является обоснованным, поскольку ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что он не впустил в квартиру сопровождающих истцов лиц. При этом судебная коллегия обращает внимание, что действующее жилищное законодательство не содержит норм, запрещающих посещение коммунальной квартиры посторонними лицами, приглашенными гражданами, проживающими в этой квартире, и в их присутствие.

3.9. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 29 октября 2014 г. по делу N 33-2962/2014

Доводы истца о том, что в коридоре, туалете и душевой квартиры отсутствуют отопительные приборы, фактически он пользуется только жилой комнатой площадью 14 кв.м., не могут являться основанием для уменьшения размеры платы за коммунальный ресурс. В силу ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 42 ЖК РФ истец обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащие ему 140/1143 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру. Наличие либо отсутствие отопительных приборов в указанных местах не влияет на расчет платы за отопление, исчисленной с учетом показаний общедомового прибора учета тепловой энергии. В данном случае качество предоставляемой услуги определяется не от наличия либо отсутствия в квартире отопительных приборов, а зависит от обеспечения нормативной температуры воздуха в жилых помещениях.

4. Особенности применения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

4.1. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав

Кассационное определение Московского городского суда от 02.04.2012 N 33-10595/12

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что он полагал, что комнату истец занимает по договору социального найма, а не как собственник, был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.

Суд правильно указал, что продающий долю квартиры собственник обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестра прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию права, по запросам любых лиц.

4.2. Защита преимущественного права собственника комнаты на покупку другой комнаты в коммунальной квартире ставится в зависимость от добросовестности его действий по подтверждению этого права собственности

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 июня 2012 г. N 11-3709

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Право ответчика на продажу принадлежащей ему на праве собственности комнаты в коммунальной квартире зависит об исполнения обязанности, предусмотренной ст. 250 ГК РФ по извещению остальных участников долевой собственности в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату.

Защита преимущественного права участника долевой собственности в коммунальной квартире на покупку продаваемой другим участником долевой собственности принадлежащей ему комнаты ставится в зависимость от добросовестности и законности его действий по подтверждению наличия такого права собственности, т.е. регистрации его, владения, открытого пользования.

4.3. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец не просто должен известить остальных участников долевой собственности об этом, а предложить каждому из них купить у него комнату

Кассационное определение Московского городского суда от 02.04.2012 N 33-10595/12

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.

4.4. Законодательством не предусмотрено право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты лицом, имеющим только долю в праве собственности на другую комнату в этой квартире

Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 15 мая 2012 г.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Следовательно, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК РФ, предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения неучастниками общей долевой собственности, о которых говорится в ст. 244 - 246 ГК РФ, а фактически соседями по коммунальной квартире - собственниками остальных комнат в коммунальной квартире.

Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Однако на истицу положения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не могут быть распространены, поскольку она имеет право собственности не на остальную комнату в данной коммунальной квартире, а только на ее часть (на долю) собственности в комнате трехкомнатной коммунальной квартиры.

Суд правильно указал, что право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты (комнат) лицом, имеющим только долю в праве собственности остальной комнаты этой же квартиры, законом не предусмотрена.

4.5. Сособственники комнаты в коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая собственников других комнат в данной квартире (соседей)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2012 г. N 44г-106/12

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При передаче комнаты или нескольких сугубо-смежных комнат коммунальной квартиры в долевую собственность нескольким нанимателям этой комнаты (комнат) у них возникает преимущественное право покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая участников долевой собственности на коммунальную квартиру (соседей).

Поскольку истец и ответчица являются участниками долевой собственности на неделимый объект: три сугубо-смежные комнаты в коммунальной квартире, то доля ответчика в праве общей собственности на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учета преимущественного права истца на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ.

4.6. Законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире при продаже комнаты одному из них

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 18 июня 2013 г. по делу N 33-3579

Действующим законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности при продаже доли одному из участников долевой собственности. Следовательно, участник общей долевой собственности, желающий продать свою долю другому участнику долевой собственности, не обязан в письменной форме извещать остальных участников о предстоящей продаже доли, поскольку именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Следовательно, довод автора жалобы о нарушении ответчиками прав истца является необоснованным.

4.7. Правом преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире не обладают лица, проживающие в других комнатах данной квартиры на основании договора найма

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 24 февраля 2014 г. по делу N 33-1755/2014

Принимая во внимание, что истцы проживают в спорной квартире в комнатах на основании отдельного договора найма и не являются участниками долевой собственности на данную квартиру, а потому в силу ст. 250 ГК РФ правом преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности не обладают, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи комнаты в указанной квартире между ответчиками, поскольку данный договор соответствует требованиям закона, действиями продавца по распоряжению принадлежащей ему на праве собственности комнатой по согласованной сторонами сделки цене не нарушены требования закона, права и охраняемые законом интересы истцов.

4.8. Нормы ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не подлежат применению при выкупе комнаты в коммунальной квартире в порядке ст. 59 ЖК РФ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 июня 2013 г. по делу N 33-13028/2013

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя. Из материалов дела усматривается, что истице принадлежит на праве собственности комната и 1/2 доли в праве собственности на места общего пользования в двухкомнатной коммунальной квартире. Вторую комнату на основании договора найма занимал ответчик с семьей из трех человек - он, жена и сын. Постановлением администрации муниципального района разрешен выкуп ответчиком спорной комнаты и 1/2 доли в праве собственности на места общего пользования, который был оформлен договором купли-продажи жилого помещения. Учитывая, что ответчик пользовался как наниматель спорной комнатой на законных основаниях, относится к лицам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, суд обоснованно сделал вывод о применение к сложившимся правоотношениям ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, что к сложившимся правоотношениям подлежит применение ст. 42 ЖК РФ. Отклоняя данный довод, судебная коллегия считает необходимым указать, что ст. 59 ЖК РФ является специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному в ст. 42 ЖК РФ, поскольку диспозиция ст. 59 ЖК РФ учитывает субъектный состав лиц, как являющихся собственником помещения, так и проживающих в коммунальной квартире (нуждающиеся в жилых помещениях, малоимущие и т.д.).

4.9. Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа не требует соблюдения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 января 2013 г. N 11-1843/13

Из дела следует, что на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа ответчики передали принадлежащие им две комнаты в коммунальной квартире в собственность заимодавцу.

Судом проверены доводы иска о том, что ответчики нарушили требования ст. 42 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, а кроме того, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Суд правомерно учел, что истец не является стороной оспариваемых сделок.

Суд обоснованно посчитал, что у сторон по договору, заключивших указанные договоры, не было обязанности по направлению истице предложения приобрести комнаты, поскольку они не осуществляли продажу комнат. В связи с этим истец не обладает преимущественным правом покупки отчуждаемых комнат.

4.10. Соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо в случае отчуждения комнаты по договору купли-продажи либо мены, но не дарения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 05 февраля 2014 г. по делу N 33-415/2014

Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок соблюдения преимущественного права покупки урегулирован ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа названных правовых положений следует, что соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо только в случае передачи права собственности на комнату по договору купли-продажи либо мены.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, в судебном заседании ответчик приобрел право собственности на долю в спорном жилом помещении на основании договора дарения. Таким образом, в данном случае соблюдения права преимущественной покупки не требовалось.

4.11. Лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены комнаты в коммунальной квартире из-за нарушения его права преимущественной покупки, должно предоставить ответчику взамен жилое помещение

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 26 августа 2013 г. по делу N 33-2923/2013

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

По смыслу указанных норм лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены вещей, определенных индивидуальными признаками, по мотивам нарушения его права преимущественной покупки должно иметь возможность предоставить ответчику в собственность взамен отчуждаемого имущества, определяемого индивидуальными признаками, объекты недвижимости, равноценные объекту, на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.

4.12. Собственник не обязан получать согласие нанимателя на продажу своей комнаты

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2015 г. N 33-25484/15

Действующим законодательством не предусмотрено преимущественное право нанимателя комнаты в квартире коммунального заселения на покупку иной комнаты при ее отчуждении собственником, а равно обязанность такого собственника по получению согласия нанимателя на продажу своей комнаты.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.