Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
Энциклопедия судебной практики. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Ст. 45 ЖК)
-
Энциклопедия судебной практики. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Ст. 45 ЖК)
-
1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
-
2. Способы уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
-
3. Правомочность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Энциклопедия судебной практики
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
(Ст. 45 ЖК)
Примечание
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ ст. 45 ЖК РФ дополнена частями 6 и 7, согласно которым управляющая организация или правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по инициативе собственников, обладающих не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6); управляющая организация вправе по собственной инициативе созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, если она осуществляет управление данным многоквартирным домом по договору управления (ч. 7).
1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1.1. Управляющая организация не может выступать инициатором созыва общего собрания собственников
Товарищество не может самостоятельно выступать инициатором созыва общего собрания собственников помещений.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (часть 8 статьи 138 ЖК РФ), и в силу части 2 статьи 45 ЖК РФ товарищество не может самостоятельно выступать инициатором созыва общего собрания собственников помещений.
Решение Новосибирского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 7-604/2015
В силу части 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания не может самостоятельно выступать инициатором созыва общего собрания собственников, поскольку данная функция напрямую не связана с услугами управляющей компании.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.
1.2. Управляющая компания может инициировать проведение общего собрания собственников
Вывод департамента о том, что с целью выполнения вышеизложенных обязанностей, в случаях, требующих разрешения вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на управляющей организации лежит обязанность по инициированию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с соответствующей повесткой с возложением на управляющую организацию обязанности по осуществлению всех необходимых процедур, связанных с проведением такого собрания, правомерно признан судебными инстанциями законным.
Решение Пермского краевого суда от 26 мая 2015 г. по делу N 21-374/2015
В законе отсутствует запрет на проведение управляющей компанией общего собрания собственников, поэтому она вправе выступать в роли инициатора его проведения. Возможность инициирования управляющей компанией проведения общего собрания жильцов следует из системного толкования положений статей 45, 161, 162 ЖК РФ, согласно которым вопрос о способе управления имуществом многоквартирного дома, а значит, и о порядке, особенностях такого управления относится к компетенции общего собрания. Управляющая компания, являясь стороной по договору управления, вправе обращаться к своему контрагенту с предложениями об изменении условий договора, что обусловливает возможность управляющей компании инициировать проведение общего собрания, поскольку иного способа изменения условий договора (кроме созыва общего собрания и принятия им соответствующего решения) не установлено.
Исходя из положений действующего жилищного законодательства, управляющая организация не может реализовать большинство возложенных на нее законом и договором обязательств без созыва общего собрания (например, это касается вопросов капитального ремонта дома), то есть, чтобы исполнить свою функцию, управляющей организации в определенных случаях необходимо инициировать собрание, не дожидаясь волеизъявления собственников. Эта необходимость имелась и в рассматриваемом случае.
1.3. ЖК РФ не содержит положений о праве или обязанности управляющей компании инициировать проведение общего собрания собственников помещений
В силу положений статьи 45 Жилищного Кодекса Российской Федерации инициаторами общего собрания являются собственники помещений многоквартирного дома, на них же лежит обязанность по проведению общих собраний.
Судами правомерно указано, что законодательством не предусмотрена обязанность по проведению управляющей организацией общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Заявитель не обладает обязанностью агитировать собственников помещений к привлечению новых операторов связи и проводить по этим вопросам общие собрания.
1.4. Управляющая компания вправе оказывать помощь в проведении собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме
Решение Пермского краевого суда от 26 мая 2015 г. по делу N 21-374/2015
Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки, порядок его проведения и порядок уведомления о принятых на собрании решениях также устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Таким образом, закон предусматривает обязанность собственников по проведению годового общего собрания, на котором и будут определены порядок и сроки его проведения. Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает право собственников инициировать проведение внеочередного общего собрания.
При этом управляющая компания вправе оказывать помощь в порядке проведения такого собрания (выполнять техническую работу по проведению заочного голосования, разрабатывать и утверждать формы уведомления и бюллетеня для заочного голосования, избирать комиссию по приему документов и подсчету голосов по подведению итогов заочного голосования и уведомлять об этом всех собственников помещений), что не противоречит законодательству.
1.5. Созыв внеочередного общего собрания собственников помещений предполагает определенные организационные и финансовые затраты
Созыв внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть инициирован только через собственников помещений указанного дома и предполагает определенные организационные мероприятия и финансовые затраты.
1.6. ЖК РФ не содержит ограничений на одновременное проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ
Апелляционное определение Московского городского суда от 16 июля 2015 г. N 33-18660/15
Не может быть признан правильным вывод суда об отсутствии правовых оснований для совместного собрания членов ТСЖ и собственников помещений, поскольку целесообразно проводить собрания членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома в виде одного совместного общего собрания и тех и других, которое все равно будет являться по своей природе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит ограничений или запрета на одновременное проведение общего собрания собственников жилья и общего собрания членов товарищества собственников жилья, а также заочного голосования.
1.7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться повторно по одним и тем же вопросам
Ссылка в жалобе на нарушения прав других собственников не свидетельствует о разрешении вопроса о правах и обязанностях З. и Б. Кроме того, другие собственники в случае нарушения их прав, возложении на них обязанностей не лишены возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями.
При этом в соответствии со ст. 45 ЖК заявители жалобы не лишены возможности инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в дальнейшем по тем же вопросам.
1.8. ЖК РФ не содержит обязательного требования об исключительной возможности единовременного определения периода проведения заочного голосования и запрета на продление сроков голосования
Указание суда первой инстанции на то, что правление ТСЖ по причине недостаточности количества проголосовавших членов ТСЖ в силу закона было лишено права принять решение о продлении проведения общего собрания в форме заочного голосования судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку определение сроков проведения собрания как законом, что следует из правового анализа частей 2, 4, 5 статьи 45, части 3 статьи 46, частей 1, 2 статьи 146 Жилищного кодекса РФ, так и Уставом ТСЖ (пункты 13.1, 13.10 Устава), отнесено к компетенции инициатора собрания, в рассматриваемом случае инициатором собрания являлось правления ТСЖ.
Закон не содержит обязательного требования об исключительной возможности единовременного определения периода проведения заочного голосования. Запрет на продление сроков голосования действующее законодательство также не содержит.
1.9. Круг лиц, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не подлежит расширительному толкованию
В силу ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений жилого дома.
Положения закона, касающиеся круга лиц, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, носят императивный характер и не подлежат расширительному толкованию.
1.10. ЖК РФ содержит два способа принятия решений общим собранием собственников: очное и заочное голосование
Статьями 45-48 ЖК РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
1.11. Решения о судьбе общего имущества собственников помещений принимаются собственниками в порядке ст. 45 ЖК РФ
Принятие решений о судьбе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе об оспаривании сделок, совершенных в отношении этого имущества или о признании права на это имущество, принадлежит собственникам помещений в доме, которые принимаются на общем собрании в порядке статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации большинством голосов.
2. Способы уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
2.1. Положения ст. 45 ЖК РФ императивно устанавливают строгую процедуру уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания
Императивными нормами статьи 45 Жилищного кодекса РФ установлена строгая процедура уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания.
2.2. ЖК РФ допускает возможность определять способ уведомления о проведении общего собрания уставом товарищества, общим собранием членов товарищества, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
Жилищный кодекс допускает возможность определения способа уведомления о проведении общего собрания уставом товарищества, общим собранием членов товарищества, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, но и определяет, что сообщение о проведении общего собрания может быть размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в доме.
2.3. Размещение информации о проведении общего собрания с указанием повестки, не соответствующей тем вопросам, которые действительно решались на собрании, не является надлежащим извещением собственников
Размещенная информация о проведении общего собрания с указанием повестки, не соответствующей тем вопросам, которые действительно решались на собрании, не может быть признана надлежащим извещением собственников о предстоящем собрании, учитывая нарушения п. 4 ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии надлежащего извещения собственников о проведении общего собрания с той повесткой, которая действительно была вынесена на голосование.
2.4. ЖК РФ не содержит исчерпывающего перечня способов извещения собственников о предстоящем собрании
Разрешая спор, суды исходили из того, что жилищное законодательство (п. 4 ст. 45 ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома альтернативные способы уведомления о предстоящих собраниях.
Как правомерно указал суд первой инстанции, действующее жилищное законодательство не содержит исчерпывающий перечень способов извещения собственников о предстоящем собрании, наоборот, ст. 45 ЖК РФ указывает, что решением общего собрания может быть предусмотрен иной способ извещения либо что собственники жилых помещений могут быть извещены путем размещения соответствующих объявления в помещении дома.
2.5. Ст. 45 ЖК РФ не предусматривает, что каждый собственник помещения в доме должен быть извещен о предстоящем собрании лично под роспись
Разрешая спор, суды исходили из того, что жилищное законодательство (п. 4 ст. 45 ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома альтернативные способы уведомления о предстоящих собраниях и не содержит прямого указания на то, что каждый собственник помещения в доме должен быть извещен о предстоящем собрании лично под роспись.
2.6. Размещение объявлений в общедоступных местах многоквартирного дома является надлежащим извещением собственников помещений о предстоящем собрании
Из протокола заседания комиссии по подведению итогов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома усматривается, что собственниками помещений определен порядок уведомления о проведении очередных и внеочередных собраний путем размещения уведомления за десять дней на досках объявлений, или в местах общего пользования, или на оборотной стороне счета-квитанции.
Поскольку избрание такой формы извещения о проведении общего собрания не противоречит действующему законодательству, собственники помещений многоквартирного дома, проявляя надлежащую предусмотрительность и внимательность, должны самостоятельно отслеживать информацию о предстоящих собраниях, размещенную в специально отведенном для этого месте, а заблуждение истца относительно порядка уведомления о проведении собрания не свидетельствует о несоблюдении инициатором собрания установленных законом требований к порядку его организации.
Информация о проведении общего собрания была размещена путем развешивания объявлений в общедоступных для всех местах - на подъездах, что соответствует требованиями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что сообщение о проведении собрания доведено до собственников жилых помещении путем размещения соответствующих объявлений в помещении дома, сама истица была надлежащим образом извещена о предстоящем собрании, принимала в нем участие, иные собственники на данное обстоятельство не ссылаются, суд пришел к обоснованному выводу, что собственники жилых помещений многоквартирного дома были надлежащем образом извещены об общем собрании.
2.7. Извещение собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания и форме голосования должно быть заблаговременным
Предусмотренные законом формы доведения до сведения собственника помещения информации о проведении общего собрания предполагают явное публичное либо личное извещение собственника о проведении собрания. При этом извещение собственников помещений о проводимом общем собрании и форме голосования должно быть заблаговременным.
Предусмотренные законом формы доведения до сведения собственника помещения информации о проведении общего собрания предполагают явное публичное, либо личное извещение собственника о проведении собрания. Таким образом, извещение собственников помещений о проводимом общем собрании и форме голосования должно быть заблаговременным.
Предусмотренные законом формы доведения до сведения собственника помещения информации о проведении общего собрания предполагают явное публичное либо личное извещение собственника о проведении собрания. Таким образом, извещение собственников помещений о проводимом общем собрании и форме голосования должно быть заблаговременным.
2.8. Уведомление собственников помещений дома о проведении общего собрания иным способом, чем это указано в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, возможно лишь в том случае, если имеется соответствующее решение общего собрания собственников помещений в доме
По смыслу положения, изложенного в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, уведомление собственников помещений дома о проведении собрания иным способом, чем это указано в данной правовой норме, возможно лишь в том случае, если имеется соответствующее решение общего собрания собственников помещений в доме.
2.9. ЖК РФ не запрещает направление в одном документе двух и более уведомлений о проведении общих собраний, если эти уведомления соответствуют требованиям ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ
Апелляционное определение Московского городского суда от 20 апреля 2016 г. N 33-13956/16
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запретов и (или) ограничений относительно возможности направления двух и более уведомлений о проведении общих собраний в одном документе, если это уведомление соответствует требованиям ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ.
3. Правомочность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
3.1. Правомочность общего собрания зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества
Апелляционное определение Московского городского суда от 26 октября 2015 г. N 33а-39405/15
Наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми участники обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников помещений, а от количества голосов, которыми эти собственники обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников помещений либо зарегистрированных прав на недвижимое имущество, а от количества голосов, которыми эти собственники обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников (дольщиков), а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
3.2. Правомочность общего собрания определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома
Кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Апелляционное определение Московского городского суда от 24 июня 2016 г. N 33-24233/16
Пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ предусмотрено, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
3.3. Нарушение порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, не является самостоятельным основанием для признания решения этого собрания недействительным
Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2015 г. N 33-28642/15
Судебная коллегия полагает согласиться с выводами суда первой инстанции, что вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушений порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного ст.ст. 45, 47 ЖК РФ, что не является самостоятельным основанием для признания оспариваемого решения общего собрания собственников помещений, протокола общего собрания в форме заочного голосования недействительным.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, что основывается на положениях ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
По смыслу соответствующей нормы права, решение собственников помещений в многоквартирном доме может быть признано судом недействительным при доказанности совокупности следующих условий: нарушение порядка проведения собрания; собственник помещений в многоквартирном доме не принимал участия в собрании или голосовал против решения собрания; голосование такого собственника могло повлиять на результаты голосования; нарушения, допущенные при проведении собрания, являются существенными; таким решением нарушены права и законные интересы собственника помещения, его обжалующего, либо решение повлекло за собой причинение убытков такому собственнику.
Наличие отдельных нарушений процедуры проведения собрания и голосования само по себе не влечет безусловной необходимости признания решения общего собрания недействительным.
3.4. В случае установления факта отсутствия кворума на общем собрании собственников многоквартирного дома оно признается недействительным, а принятые на нем решения - незаконными
Апелляционное определение Московского городского суда от 02 декабря 2014 г. N 33-38390/14
Согласно положениям ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Вопросы о наличии кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдении порядка голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решением, их законности. При установлении факта отсутствия кворума на общем собрании членов ЖСК в многоквартирном доме оно признается недействительным, а принятые на нем решения незаконными.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на 1 ноября 2024 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики
При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.