Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору (Ст. 17 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору
(Ст. 17 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Предварительный договор участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации.

Определение Ленинградского областного суда от 25.04.2012 N 33а-1746/2012

Застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

2. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также соглашений о внесении сторонами изменений в эти сделки не является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2014 по делу N А62-6818/2013

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также соглашений о внесении сторонами изменений в эти сделки не является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в смысле, придаваемом статьей 2 Закона N 122-ФЗ.

3. При государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2013 по делу N А79-7895/2010

Из анализа приведенных статей усматривается, что при государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом.

4. Если стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу N А45-7250/2009

Поскольку, как установлено судами, стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

5. Незарегистрированные договоры долевого участия не являются заключенными и не могут быть признаны ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2015 г. N Ф06-20404/13 по делу N А57-25501/2011

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о признании договора уступки права требования незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию, а поскольку к незаключенному договору не могут быть применены правила о существующих сделках, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований о признании спорного договора недействительным.

6. Положение о необходимости государственной регистрации договора цессии по договору долевого участия в строительстве носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2014 N 306-ЭС14-4739 по делу N А12-33149/2013

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из несоблюдения сторонами договора цессии требований пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Положение о необходимости государственной регистрации договора цессии по договору долевого участия в строительстве носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.

7. Неправомерно возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон, поскольку регистрация данного договора возможна при наличии заявления от обеих сторон

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу N А12-15639/2010

Как правильно указал суд первой инстанции, неправомерно возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон и требовать исполнения этой обязанности от нее, поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна при наличии заявления от обеих сторон.

8. В случае предоставления кредита для приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора, которая подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора

Постановление ВАС РФ от 25 января 2011 г. по делу N А56-37256/2009

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды обоснованно указали на то, что в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

9. Требования об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года

Определение ВАС РФ от 25 августа 2010 г. по делу N А24-5004/2009

Требования части 3 статьи 4 Закона 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие с 02.12.2008.

10. Отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему не лишает гражданина права требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения, в т.ч. при его банкротстве

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф04-23981/15 по делу N А45-24892/2014

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения суд кассационной инстанции исходил из нормы ст. 17 Закона N 214-ФЗ, устанавливающей, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

11. При отсутствии регистрации договора об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему у гражданина не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в т.ч. права залога

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф04-23981/15 по делу N А45-24892/2014

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения суд кассационной инстанции исходил из нормы ст. 17 Закона N 214-ФЗ, устанавливающей, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства.

Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

12. Отсутствие государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве и уступки прав по нему не является основанием для лишения гражданина гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 декабря 2015 г. N 18-КГ15-214

В соответствии с разъяснениями п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. N 17 ""О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Законом об участии в долевом строительстве не урегулированы вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа, и, следовательно, в этой части по настоящему делу должны быть применены положения Закона о защите прав потребителей.

То обстоятельство, что право приобретения истцом квартиры в строящемся доме основано на договоре уступки права (требования), заключённом с участником долевого строительства - юридическим лицом, а также то, что отсутствует государственная регистрация договоров, само по себе не является основанием для лишения истца как статуса гражданина - потребителя по отношению к застройщику, так и гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

13. Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

Постановление Верховного Суда РФ от 8 декабря 2015 г. N 307-АД15-15443

Отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на момент заключения договора бронирования не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан.