Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения (Ст. 671 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения
(Ст. 671 ГК)

1. Общие вопросы квалификации отношений по договору найма жилого помещения, отграничение от иных видов обязательств

1.1. Отношения между собственниками квартиры и бывшей собственницей, которая по закону сохраняет право пользования квартирой, не являются правоотношениями по найму жилого помещения

Определение Липецкого областного суда от 29 июня 2005 г. N 33-1062/2005 г.

В квартире, доля в праве общей долевой собственности на которую отчуждается по договору, проживает К., которая в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Судом установлено, что К. является бывшей собственницей спорной квартиры, которую продала В.В. Правоотношения между М. и К. по пользованию последней принадлежащей истцам на праве собственности квартирой не регулируются нормами ЖК РСФСР и ГК РФ о правах нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, поскольку согласно этим нормам договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ).

1.2. К отношениям, связанным со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, неприменимы положения ЖК РФ, регулирующие социальный наем

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 февраля 2016 г. N Ф07-80/16 по делу N А13-54/2015

Отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие социальный наем.

1.3. Заключенный между юридическими лицами договор о предоставлении жилых помещений не является договором найма жилого помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 марта 2007 г. N А36-1394/2006

Поскольку сторонами договоров являются юридические лица, вывод суда первой инстанции о применении к спорным отношениям положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.

1.4. Договор социального найма и договор коммерческого найма являются разными видами договоров, влекущими различные юридические последствия

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 09 июня 2015 г. по делу N 33-4822/2015

Гражданским законодательством - ст. 671 ГК РФ - предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-1759/2015

Гражданским законодательством - ст. 671 ГК РФ - предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения. Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11570

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 24 декабря 2014 г. по делу N 33-28870/2014

Гражданским законодательством (ст. 671 ГК РФ) предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения.

Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.

1.5. Законом не предусмотрены бессрочный характер и безвозмездное пользование помещением для договора коммерческого найма жилого помещения

Постановление Президиума Московского городского суда от 11 ноября 2011 г. по делу N 44г-223/11

В договоре найма жилого помещения указано о предоставлении филиалом ОАО в пользу Ф. спорного жилого помещения по договору найма в бессрочное безвозмездное владение и пользование. Между тем, данное указание в договоре найма носит явно произвольный характер, так как бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены.

1.6. Договор найма жилого помещения является возмездным договором

Определение Липецкого областного суда от 29 июня 2005 г. N 33-1062/2005 г.

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.7. При безвозмездном пользовании жилым помещением договор найма считается притворным и применяются нормы ГК РФ о безвозмездном пользовании

Определение Липецкого областного суда от 29 июня 2005 г. N 33-1062/2005 г.

Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.

1.8. Для возникновения и сохранения правоотношений по договору коммерческого найма не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем

Обзор практики Краснодарского краевого суда "Основанием возникновения правоотношений по договору социального найма согласно ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 47 ЖК РСФСР является выдача ордера на вселение"

В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.

1.9. Действие договора найма жилого помещения начинает исчисляться с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 23 декабря 2014 г. по делу N 33-5146/2014

С доводами и его представителя о необходимости исчисления срока договора найма с даты заключения ответчиком договора газоснабжения помещений, согласится нельзя, поскольку по смыслу ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения действует с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем.

2. Договоры найма жилого помещения с участием юридических лиц

2.1. Договор о предоставлении юридическим лицом гражданину жилого помещения в аренду с правом последующего выкупа не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. N Ф10-762/15 по делу N А35-4341/2014

Условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.

2.2. Глава 35 ГК РФ не предусматривает возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного ему юридическим лицом во владение и пользование для проживания

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. N Ф10-762/15 по делу N А35-4341/2014

Положения Главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

2.3. Использование жилого помещения в целях размещения органов управления и адреса юридического лица допускается только с согласия собственника

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 августа 2013 г. N Ф09-8133/13 по делу N А76-22469/2012

В материалах дела имеется заявление собственника жилого помещения о том, что он не разрешает использовать адрес объекта недвижимости для целей регистрации. Суды пришли к выводу, что адрес регистрации указан без разрешения собственника жилого помещения и намерения его использовать для осуществления связи с юридическим лицом.

2.4. Заключенный между юридическими лицами договор аренды квартиры для размещения аппаратуры связи является ничтожным

Постановление Президиума Оренбургского областного суда от 03 июня 2013 г. по делу N 44г-30

Договор аренды квартиры, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ОАО, в части, касающейся условия договора о целевом использовании квартиры - для размещения аппаратуры связи, является ничтожным, а поэтому исковые требования истца о возложении обязанности освободить жилое помещение от оборудования трансформаторной подстанции, подлежат удовлетворению.

2.5. Ст. 671 ГК РФ не регулирует вопросы использования жилого помещения для регистрации юридического лица

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 августа 2007 г. N А05-207/2007

Общество просило зарегистрировать его по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа - генерального директора, что не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 129-ФЗ. Вывод суда первой инстанции о том, что Инспекция неправомерно отказала Обществу в регистрации изменений в учредительные документы и применила статью 671 ГК РФ, не регулирующую спорные правоотношения, является правильным.