|
01 апреля 2015 г.
|
Дело N А35-4341/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена 31.03.2015.
Полный текст постановления изготовлен 01.04.2015.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,
при участии в судебном заседании представителей:
от закрытого акционерного общества "Сейм-Агро" (ОГРН 1114611000283, ИНН 4611011596, д.Ворошнево, Курский район, Курская область, 305527) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул. 50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-4341/2014,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество "Сейм-Агро" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее -Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) от 21.04.2014 N 01/069/2014-27 о приостановлении государственной регистрации и решения от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 квартиры общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Курск, ул.Комарова, д.8б, кв.131, об обязании Управления Росреестра по Курской области произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды на основании заявления общества от 04.04.2014 (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Курской области просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме, считая выводы судов первой и апелляционной инстанций незаконными и необоснованными, указывая при этом, что возможность заключения договоров аренды жилых помещений гражданами (в качестве арендаторов) для их проживания и проживания членов их семей исключается.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить принятые по данному делу судебные акты без изменения, считая решение и постановление судов законными, а требования ЗАО "Сейм-Агро" полностью обоснованными.
В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор), заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Курск, ул.Комарова, д.8б, кв.131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартира) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.
Указанная квартира принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра по Курской области 13.03.2014 серия 46 АП N 109200.
ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.
21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ, в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч.2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч.2 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.
Считая приостановление и отказ в государственной регистрации договора аренды незаконными, ЗАО "Сейм-Агро" обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об отсутствии у Управления Росреестра по Курской области правовых оснований для приостановления государственной регистрации спорного договора на основании положений статьи 19 Закона N 122-ФЗ, а в последующем - для отказа в государственной регистрации на основании положений статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).
Так, в соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом и собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии с условиями договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 объект недвижимого имущества - квартира общей площадью 49,7 кв. м, расположенная по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8-б, кв. 131, предоставляется арендатору непосредстве
