Вопрос: Я покупаю в ипотеку квартиру, в которой прописаны собственница, ее муж и их 3-летняя дочь (права собственности не имеют). У продавца - встречная покупка. Выписываться они хотят после совершения сделки, а в договоре хотят прописать гарантию, заверенную нотариусом, о сроках снятия с регистрации (10-20 дней после заключения сделки). Какие я могу понести риски при таком варианте? Действительна ли будет такая сделка? (Правовед.RU, ноябрь 2013 г.)

Я покупаю в ипотеку квартиру, в которой прописаны собственница, ее муж и их 3-летняя дочь (права собственности не имеют). У продавца - встречная покупка. Выписываться они хотят после совершения сделки, а в договоре хотят прописать гарантию, заверенную нотариусом, о сроках снятия с регистрации (10-20 дней после заключения сделки). Какие я могу понести риски при таком варианте? Действительна ли будет такая сделка?

В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, вы вправе включить в договор условие о праве пользования жильем после приобретения, в том числе о сроке снятия с регистрационного учета.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Если продавец с семьей не снимутся с регистрационного учета добровольно, то вам следует подать в суд иск о признании их утратившими право пользования жильем. На основании решения суда вы сможете снять их с регистрационного учета.

Кроме того, вам следует проверить объект недвижимости на предмет наличия лиц, имеющих бессрочное право пользование жилья даже после его продажи.

Согласно п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Следовательно, вам следует уточнить, каким образом осуществлялась приватизация жилья.

Т. Филатова

Правовед.RU

19 ноября 2013 г.