Вопрос: Организация применяет УСНО с объектом налогообложения "доходы минус расходы". Основным видом деятельности является сдача в аренду недвижимого имущества. Нередко арендаторы производят неотделимые улучшения арендованного имущества. Это происходит с согласия арендодателя или иногда без его согласия. Стоимость произведенных работ арендаторам может как возмещаться, например по истечении срока действия договора аренды, так и не возмещаться. Как учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений у арендодателя при расчете налоговой базы при УСНО в разных случаях? ("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2014 г.)

Организация применяет УСНО с объектом налогообложения "доходы минус расходы". Основным видом деятельности является сдача в аренду недвижимого имущества. Нередко арендаторы производят неотделимые улучшения арендованного имущества. Это происходит с согласия арендодателя или иногда без его согласия. Стоимость произведенных работ арендаторам может как возмещаться, например по истечении срока действия договора аренды, так и не возмещаться. Как учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений у арендодателя при расчете налоговой базы при УСНО в разных случаях?

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не указано в договоре аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не установлено законом.

В данном случае мы говорим о неотделимых улучшениях, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

В целях гл. 25 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, качества и изменения номенклатуры продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются как расходы на ремонт у арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем не предусмотрено их возмещение арендодателем.

Учет произведенных арендатором неотделимых улучшений у арендодателя зависит от того, возмещает ли арендодатель данные расходы арендатору.

Ю.В. Подпорин,

заместитель начальника отдела

специальных налоговых режимов Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина РФ

1 января 2014 г.

"Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2014 г.