Вопрос: Сын, проживающий в Москве, унаследовал от деда в 2012 г. два рядом расположенных земельных участка во Владимирской области. В октябре 2012 г. он получил свидетельства о праве собственности на оба участка. К этим участкам вплотную прилегают земли сельсовета, в частности сельское кладбище, где в настоящее время еще производят захоронения. Кладбище огорожено только с центрального входа. А так как участки сына тоже не огорожены, имеется вероятность захоронения и на его участках. Попытка продажи участков не увенчалась успехом. Может ли он потребовать у сельсовета выкупа участков земли и на каких условиях? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 1, январь 2014 г.)

Сын, проживающий в Москве, унаследовал от деда в 2012 г. два рядом расположенных земельных участка во Владимирской области. В октябре 2012 г. он получил свидетельства о праве собственности на оба участка. К этим участкам вплотную прилегают земли сельсовета, в частности сельское кладбище, где в настоящее время еще производят захоронения. Кладбище огорожено только с центрального входа. А так как участки сына тоже не огорожены, имеется вероятность захоронения и на его участках. Попытка продажи участков не увенчалась успехом. Может ли он потребовать у сельсовета выкупа участков земли и на каких условиях?

На наш взгляд, исходя из представленной в вопросе информации, оснований требовать от муниципалитета выкупа земли у вашего сына нет. В то же время предложить такой выкуп он, конечно, вправе. А орган местного самоуправления, соответственно, вправе от этого выкупа отказаться.

Выкуп земли чаще происходит по инициативе публичных субъектов.

В Гражданском кодексе РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому участники гражданского оборота вправе заключать или не заключать друг с другом договоры по своему усмотрению (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность заключить договор возникает лишь в определенных случаях, прямо поименованных в законе или в договоре между сторонами.

Например, обязанность заключить договор можно установить в предварительном договоре, при неисполнении которого сторона вправе заявить требование о понуждении другой стороны заключить соответствующий основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Но поскольку предварительного договора у вашего сына и муниципалитета нет, этот вариант отпадает.

Что касается права требовать заключения договора на основании закона, то оно установлено для следующих случаев.

Во-первых, для публичных договоров, под которыми понимаются договоры, заключаемые коммерческой организацией и устанавливающие ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (п. 1 ст. 426 ГК РФ). Очевидно, что в рассматриваемой ситуации публичного договора нет, хотя бы потому, что ни одна из сторон не является коммерческой организацией.

Во-вторых, для выкупа земельного участка, на который установлен публичный сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим земельным участком. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (ч. 7 ст. 23 ЗК РФ). Однако в заданном вопросе информации относительно установления публичного сервитута нет, потому, скорее всего, и этот вариант в данном случае не подходит. Заметим, что Земельный кодекс вообще оперирует понятием принудительного выкупа земли в основном по отношению к собственнику такого объекта, который волеизъявления на продажу принадлежащей ему земли не выражал (см., например, ст. 49 ЗК РФ). Для такого принудительного выкупа или изъятия также установлены жесткие ограничения. В частности, производить такое изъятие публичные субъекты могут лишь для размещения определенных объектов, и территории захоронений к ним не причислены.

В-третьих, выкуп отдельных объектов гражданских прав, предусмотренный специальными нормативными актами. К таким случаям, например, относится право требования выкупа акций миноритарными акционерами акционерного общества (ст. 84.7 Федерального закона от 26.12.95 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). Данный вариант также рассматриваемой ситуации неприменим, поскольку законодательство не устанавливает обязанности органа власти (государственной или муниципальной) выкупать земельные участки у их собственников, за исключением описанного выше установления публичного сервитута.

Требовать выкупа бессмысленно, а возмещения убытков - вполне реально.

Поскольку кладбище - особый объект, его размещение должно соответствовать императивным требованиям, установленным в законах и подзаконных актах. Например, Федеральным законом от 12.01.96 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" предусмотрено, что вновь создаваемые места захоронения должны размещаться на расстоянии не менее 300 м от границ селитебной территории. Под селитебной территорией понимается часть территории населенного пункта, занятая жилыми зданиями, спортивными сооружениями, зелеными насаждениями и местами кратковременного отдыха населения, а также предназначенная для их размещения в будущем. Однако само по себе такое нарушение или иное нарушение санитарных норм и требований к месту размещения кладбища не дает собственнику соседнего участка права требовать выкупа земли.

Несмотря на отсутствие видимых оснований к понуждению сельсовета приобрести земельный участок у вашего сына, очевидно, что соседство с местом захоронения не повышает рыночную стоимость земли и не улучшает ее качество. В то же время такого способа защиты гражданских прав, как понуждение к выкупу земельного участка по требованию его собственника, в ст. 12 ГК РФ нет. В судебной практике есть дела, в которых рассматривались похожие ситуации. Так, в одном из споров истец потребовал взыскания убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, который граничил с кладбищем и на котором несанкционированно были произведены захоронения. Суд решил, что факт причинения убытков доказан, и заявленные требования удовлетворил (постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу N А41-20317/11).

Прежде чем начинать судебные тяжбы, все же советуем обратиться в муниципалитет с предложением приобрести землю в добровольном порядке. Вполне вероятно, что она понадобится ему, например, для расширения того же кладбища.

В. Захарова,

"ЭЖ"

1 января 2014 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 1, январь 2014 г.