Вопрос: Возможно ли продать (обменять) квартиру, находящуюся в собственности, в доме, признанном в установленном порядке аварийным? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Возможно ли продать (обменять) квартиру, находящуюся в собственности, в доме, признанном в установленном порядке аварийным?

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение).

В соответствии с п. 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, создаваемая в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

В силу п. 42 Положения межведомственная комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно ст. 89 Жилищного кодекса (далее - ЖК РФ) при сносе многоквартирного дома гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма и выселяемым из нее, должна быть предоставлена другая благоустроенная квартира в границах данного населенного пункта равнозначная по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

В отношении же собственников жилья действует иной порядок. Отношения, связанные с изъятием жилого помещения, находящегося в частной собственности, детально регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Подробную информацию о механизме реализации приведенной нормы можно получить в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012, а также п.п. 20-22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Такие снос или реконструкция многоквартирного дома должны осуществляться собственниками жилых помещений в указанном доме по требованию уполномоченного органа за счет их собственных средств. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

Так, ч. 1 ст. 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, при этом в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые несет собственник жилого помещения в связи с его изъятием (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

При этом в силу прямого указания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, в том числе и путем заключения договора купли-продажи, мены и т.д.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации собственник квартиры, находящейся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, до достижения соглашения между собственником и муниципальным образованием о выкупе указанной квартиры (либо до принятия судом решения об изъятии квартиры) вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать, путем купли-продажи, мены и т.д.

Вместе с тем следует отметить, что при заключении договора купли-продажи в отношении данной квартиры представляется необходимым известить покупателя о том, что квартира расположена в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. В противном случае данное обстоятельство может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Факт неосведомленности покупателя на момент заключения сделки об аварийном состоянии дома может быть расценен судом как существенное заблуждение покупателя относительно качеств приобретаемой им квартиры. В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 5 сентября 2012 г. по делу N 33-2843-2012, ознакомиться с которым можно на сайте: http://sudact.ru/.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

22 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.