Право застройки вместо права аренды (Е.А. Евдокимова, "Закон", N 3, март 2013 г.)

Право застройки вместо права аренды

В статье проанализированы практические аспекты аренды земельных участков в целях строительства после вступления в силу Гражданского кодекса РФ в новой редакции. Освещается правовое положение лиц, арендующих земельные участки в целях строительства, и его перспективные изменения при замене аренды земельных участков в целях строительства правом застройки.

Одним из наиболее значительных изменений в рамках реформирования гражданского законодательства должно стать преобразование системы вещных прав. В ГК РФ появятся положения о значительном числе новых для российского гражданского законодательства ограниченных вещных прав, к ним относится и право застройки.

Проект изменений ГК РФ*(1) определяет право застройки как право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта). Данное право возникает на основании договора и подлежит государственной регистрации. При этом лицо, которому принадлежит право застройки, обязано вносить собственнику земельного участка установленную договором плату. По замыслу разработчиков проекта, право застройки должно заменить собой аренду земельных участков в целях строительства.

Анализу права застройки в связи с предполагаемыми изменениями гражданского законодательства уже посвящен ряд работ*(2), однако данные работы носят прежде всего сравнительно-правовой характер: предлагаемые разработчиками новой редакции ГК РФ положения в отношении права застройки сравниваются авторами с регулированием в российском дореволюционном законодательстве, а также в современных законодательствах зарубежных стран. Целью же настоящей статьи является рассмотрение двух основных практических вопросов, возникающих в связи с введением права застройки: что изменится для лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, если земельный участок будет предоставлен ему не на праве аренды, а на праве застройки? Можно ли будет и в дальнейшем осуществлять строительство на арендованном земельном участке?

Изменение правового положения лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, при приобретении земельного участка на праве застройки

Право застройки - ограниченное вещное право

Как уже было сказано выше, проект изменений ГК РФ определяет право застройки как ограниченное вещное право, что влечет за собой наделение данного права свойством следования (право не прекращается в случае перехода права собственности на вещь к другому лицу), а также предоставление возможности защиты от его нарушений против любого третьего лица (п. 1 ст. 221 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Вопрос о правовой природе права аренды является дискуссионным, однако в любом случае положения действующего законодательства позволяют говорить о наличии у права аренды определенных вещно-правовых черт.

Во-первых, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно, право аренды на настоящий момент так же следует за вещью, как и предлагаемое разработчиками проекта право застройки. Во-вторых, арендатор с момента передачи ему вещи вправе защищать свое право против любого третьего лица, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ в действующей редакции, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 66)). Таким образом, придание праву застройки статуса ограниченного вещного права само по себе ничего не изменит в правовом положении лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке.

Права лица, осуществившего строительство, на возведенные объекты недвижимости, а также на земельный участок после возведения таких объектов

При рассмотрении правового положения лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, крайне важным является вопрос о праве данного лица на объекты недвижимости, возводимые на таком земельном участке, в том числе в случае прекращения прав в отношении чужого земельного участка, а также о правах на земельный участок после возведения на нем объектов недвижимости.

Примечание. Действующее законодательство напрямую не разрешает вопрос о праве на объект недвижимости, возводимый на арендованном земельном участке. Тем не менее нет препятствий для того, чтобы у арендатора, осуществляющего строительство, в отношении возводимого объекта недвижимости возникало право собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ в действующей редакции право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ГК в действующей редакции исходит из принципиальной возможности разделения права собственности на земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем. Так, п. 1 ст. 271 ГК РФ в действующей редакции предусматривает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Соответственно, арендатор земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей строительства. На практике ситуация складывается именно таким образом.

Как развиваются отношения между арендатором и собственником земельного участка после приобретения арендатором в установленном законом порядке права собственности на возведенное здание или сооружение? В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, если арендованный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то с момента приобретения арендатором права собственности на здание или сооружение арендатор приобретает исключительное право арендовать или выкупить земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных ЗК РФ.

Применительно к земельному участку, находящемуся в частной собственности, подобных правил, безусловно, не установлено, поэтому в данном случае особую актуальность приобретает вопрос об отношениях между собственником земельного участка и собственником здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Последствия утраты собственником объекта недвижимости права пользования земельным участком установлены на настоящий момент ст. 272 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ при недостижении собственником здания или сооружения и собственником земельного участка соглашения о правах на возведенные здания и сооружения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду того, что стоимость здания или сооружения явно превышает стоимость отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Особо следует остановиться на ситуации возведения на чужом земельном участке многоквартирного дома. В данном случае вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, решается следующим образом. В силу положений Жилищного кодекса РФ (ст. 36), Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (ст. 16), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ст. 16) в момент государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме собственник помещения приобретает также и долю в праве собственности на соответствующий земельный участок*(3).

Обратимся теперь к праву застройки. Поменяется ли существенным образом разрешение проанализированных вопросов, если земельный участок для строительства будет предоставлен не на праве аренды, а на праве застройки?

В соответствии с п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка*(4). При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имевшему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.8 ГК РФ в редакции проекта). Кроме того, по замыслу проекта если лицо, имеющее право застройки, отчуждает третьим лицам жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, который расположен на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, то собственники помещений приобретают долю в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 300.5, п. 2 ст. 298.6 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Таким образом, ничего принципиально не изменится применительно лишь к строительству многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках. Во всех остальных ситуациях лицо, осуществившее строительство на чужом земельном участке, предоставленном на праве застройки, при прекращении права застройки утратит право собственности на возведенные объекты недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Остается тем не менее непонятной судьба вышеизложенных правил ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве лиц, которым принадлежит право собственности на здание или сооружение, выкупить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. На настоящий момент трудно сказать, будет ли ст. 36 ЗК РФ допускаемым ГК РФ исключением из общего правила о переходе права собственности на здания и сооружения к собственнику земельного участка. Если исходить только из положений проекта изменений ГК РФ и не принимать во внимание нормы ст. 36 ЗК РФ, то придется сделать вывод о том, что, за исключением случаев строительства многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках, право собственности на возводимые объекты недвижимости и отчуждаемые помещения в них будет носить временный характер: оно будет ограничено сроком существования права застройки*(5).

Соответственно, государство вместо того, чтобы отчуждать собственникам зданий и сооружений земельные участки, само будет приобретать право собственности на такие здания и сооружения по истечении срока права застройки. В связи с этим не может не возникнуть вопрос, насколько оправданно такое разрастание государственной собственности.

Следует обратить внимание на то, что проект изменений ГК РФ не содержит указания на необходимость выплаты какой-либо компенсации бывшему обладателю права застройки при прекращении его права собственности на возведенные здания или сооружения*(6). Таким образом, возведенные объекты недвижимости по общему правилу будут поступать в собственность собственника земельного участка безвозмездно. Представляется, однако, что нет препятствий к тому, чтобы в договоре предусмотреть обязанность собственника земельного участка по выплате определенной компенсации.

Срок права застройки и его досрочное прекращение

Статья 300.3 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что право застройки может устанавливаться бессрочно либо на определенный срок, который по общему правилу не может быть менее 30 и более 100 лет. Пункт 30.1 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ при этом устанавливает, что в случаях, предусмотренных законом, минимальный срок права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может составлять менее 30 лет. Вопрос о том, о каких случаях идет речь, пока остается открытым.

Примечание. Необходимо подчеркнуть, что при бессрочном праве застройки, в отличие от аренды на неопределенный срок, стороны не могут в любой момент в одностороннем порядке прекратить данное право. Бессрочность права застройки делает данное ограниченное вещное право фактически вечным.

Право застройки может быть прекращено по инициативе одной из сторон лишь по ограниченному числу оснований. Таким образом, устраняется один из главных недостатков аренды - возможность прекращения права по инициативе арендодателя в значительном числе случаев. Подобный недостаток на настоящий момент делает положение арендатора крайне неопределенным*(7).

Итак, согласно ст. 300.7 ГК РФ в редакции проекта право застройки может быть досрочно прекращено по требованию собственника земельного участка в случаях, (1) когда лицо, обладающее правом застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее двухгодичной платы при условии направления такому лицу письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в разумный срок, или (2) когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке. Формулировка указанных положений свидетельствует о том, что прекращение права застройки в указанных случаях должно осуществляться на основании судебного решения.

По требованию лица, имеющего право застройки, данное право может быть прекращено при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В данном случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения.

Кроме того, право застройки может быть досрочно прекращено по требованию уполномоченных органов в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целями его предоставления в течение пяти лет (ст. 296.4 ГК РФ в редакции проекта), а также в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (ст. 296.5 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Следует особо отметить, что гибель построенного на земельном участке здания или сооружения сама по себе не будет являться основанием для прекращения права застройки (абз. 2 п. 1 ст. 300.7 ГК РФ в редакции проекта).

Распоряжение возведенными объектами недвижимости и распоряжение правом застройки

Обладатель права застройки, как и обладатель права аренды земельного участка, вправе распоряжаться, во-первых, возведенными зданиями или сооружениями, во-вторых, самим правом в отношении предоставленного земельного участка.

При этом на настоящий момент в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае отчуждения здания или сооружения, находящихся на арендованном земельном участке, к приобретателю переходит право аренды земельного участка, необходимого для использования соответствующего здания или сооружения*(8).

Подобным образом вопрос о правах приобретателя здания или сооружения на земельный участок будет разрешаться и применительно к праву застройки. Статья 300.5 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что при отчуждении здания или сооружения, возведенных на земельном участке на основании права застройки, к приобретателю переходит право застройки (доля в праве застройки) соответствующего земельного участка. В случае отчуждения помещений в здании, возведенном на основании права застройки, к собственникам помещений переходит доля в праве застройки (за исключением случаев отчуждения помещений в многоквартирных домах, возведенных на государственных или муниципальных земельных участках, когда, как указывалось выше, приобретатели получают долю в праве собственности на земельный участок).

Что касается распоряжения самим правом на чужой земельный участок, то согласно ст. 300.6 ГК РФ в редакции проекта лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Данное право не может быть ограничено договором.

Примечание. Таким образом, обладатель права застройки приобретает большую свободу распоряжения своим правом, нежели арендатор земельного участка*(9). Кроме того, право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. Какие-либо ограничения в отношении универсального правопреемства в праве застройки не могут быть предусмотрены ни законом, ни договором, что опять-таки в большей степени обеспечивает интересы обладателя права застройки*(10).

Аренда земельных участков в целях строительства после вступления в силу ГК РФ в новой редакции

После того как мы разобрались с основными изменениями, которые ожидают застройщика в случае приобретения земельного участка на праве застройки, а не на праве аренды, самое время рассмотреть второй из поставленных выше вопросов: можно ли будет и после введения права застройки осуществлять строительство на арендованном земельном участке, чтобы таким образом избежать в том числе невыгодных последствий, связанных с прекращением права собственности на возведенные объекты недвижимости при прекращении права застройки?

Принципиальная возможность строительства на арендованном земельном участке и после принятия проекта изменений ГК РФ сохранится. Однако нормы о праве аренды и последствиях возведения на арендованном земельном участке объекта недвижимости изменятся настолько, что участники оборота вряд ли будут заинтересованы в приобретении земельного участка на данном праве.

Пункт 1 ст. 297 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом. Исключения в отношении строительства на арендованном земельном участке закон не делает. Более того, в переходных положениях проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ прямо указывается на то, что заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 29 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ).

Примечание. Таким образом, при заключении договоров аренды земельного участка после вступления в силу изменений в ГК РФ арендатор не сможет приобрести право собственности на возведенные на земельном участке здания или сооружения.

Кроме того, право аренды будет лишено всех вещно-правовых черт, имеющихся на настоящий момент. Согласно п. 32.2 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ с момента его вступления в силу не подлежит применению правило о сохранении права аренды при переходе права собственности на арендованную вещь к другому лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции). Кроме того, арендатор не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты своего права, поскольку в соответствии с проектом изменений ГК РФ данные способы сможет использовать только обладатель вещного права (глава 16 ГК РФ в редакции проекта); ст. 305 ГК РФ, предоставляющая вещно-правовые способы защиты любому законному владельцу вещи, будет отменена. Также необходимо отметить, что утратит силу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды заключит договор аренды с другим лицом.

Примечание. При введении всех указанных изменений приобретение земельного участка в целях строительства на праве аренды будет нецелесообразным; неизбежным в такой ситуации станет использование нового права застройки, несмотря на то что при его прекращении право собственности на возведенные здания или сооружения будет переходить к собственнику земельного участка.

Правовое положение лиц, арендующих земельные участки в целях строительства на момент вступления в силу ГК РФ в новой редакции

Отдельно необходимо остановиться на вопросе о правовом положении лиц, которые к моменту вступления в силу федерального закона, которым будет введено право застройки и изменены положения ГК РФ о праве аренды, уже будут являться арендаторами земельных участков в целях строительства. Применительно к данному вопросу следует различать две ситуации. Во-первых, ситуацию, когда арендатор к моменту вступления в силу изменений ГК РФ уже приобрел право собственности на здание или сооружение. Данное право собственности на здание или сооружение сохранится. Сохранится также и право аренды земельного участка, однако в измененном виде (без вещно-правовых черт, о которых речь шла выше). Более того, в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта собственник здания или сооружения будет вправе потребовать по своему выбору от собственника земельного участка предоставления ему права застройки или права постоянного землевладения в отношении земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию или сооружению. Если же арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то согласно абз. 2 п. 6 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта собственник здания или сооружения сможет потребовать передачи ему земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При прекращении права аренды возможность потребовать установления указанных прав сохранится. До приобретения таких прав собственнику здания или сооружения будет принадлежать право ограниченного владения земельным участком (п. 2 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта), т.е. право владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению. При этом собственник земельного участка будет вправе по общему правилу потребовать от собственника здания или сооружения внесения соразмерной платы за владение и пользование земельным участком.

Рассмотрим теперь вторую ситуацию, когда к моменту вступления в силу закона о внесении изменений в ГК РФ договор аренды земельного участка в целях строительства уже заключен, но здания или сооружения еще не возведены. Право аренды, однако опять-таки в измененном виде, сохранится. При этом в соответствии с абз. 3 п. 29 ст. 8 проекта закона о внесении изменений в ГК РФ за арендатором земельного участка, относящегося к государственной или муниципальной собственности, сохранится право приобрести в собственность возведенные на земельном участке здания или сооружения. Кроме того, арендаторы по таким договорам получат право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке. После приобретения права собственности на здание или сооружение будут применяться вышеизложенные положения ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта.

Если земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, находится в частной собственности, то арендатор не сможет приобрести право собственности на возводимые на нем здания или сооружения. Согласно п. 2 ст. 8 проекта закона о внесении изменений в ГК РФ положения новой редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие. Если исходить из данного правила, то вопрос о праве собственности на здания или сооружения, возведенные на арендованном земельном участке после вступления в силу указанного закона, должен решаться в соответствии с новыми правилами. Каких-либо рассчитанных на данный случай исключений из общего правила о приобретении права собственности на здание собственником земельного участка проект не содержит. Кроме того, проект не предоставляет возможности арендатору в данном случае переоформить свое право аренды на право застройки. Отсутствие правил на данный счет, безусловно, является недоработкой проекта, разработчики, по всей вероятности, не учли достаточно редкие случаи предоставления в аренду в целях строительства земельного участка, находящегося в частной собственности.

Е.А. Евдокимова,

адвокат, юрист Адвокатского бюро

"Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры", LL.M

"Закон", N 3, март 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В настоящей статье анализируется проект изменений ГК РФ в редакции, подготовленной Комитетом Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству для рассмотрения Госдумой во втором чтении. Проект в данной редакции размещен на официальном сайте указанного Комитета (см.: http://komitet2-10.km.duma.gov.ru).

*(2) См., напр.: Емелькина И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка // Вестник ВАС РФ. 2010. N 11. С. 43-61; Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. N 10. С. 6-21.

*(3) Данный вывод выражен и в судебной практике (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11).

*(4) При этом пока неясно, о каких случаях, предусмотренных законом, идет речь.

*(5) Рыбалов А.О. Указ. соч. С. 19.

*(6) Там же.

*(7) В соответствии с п. 27 Информационного письма ВАС РФ N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом, однако, следует учитывать, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

*(8) См. также: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

*(9) В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Возможность распоряжения правом аренды не может быть ограничена договором лишь применительно к случаям аренды государственного или муниципального земельного участка на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

*(10) Применительно к праву аренды действует следующее правило: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции).