Предприниматель продает собственную недвижимость: налоговые последствия (С. Кузьменко, "Арсенал предпринимателя", N 1, январь 2014 г.)

Предприниматель продает собственную недвижимость: налоговые последствия

Нередко предприниматели, продавая недвижимость, не анализируют перед заключением сделки ее возможные налоговые последствия. Объясняется это тем, что, по мнению большинства ИП, данная операция не связана с предпринимательской деятельностью, а значит, не влечет обязанность учитывать полученный доход для целей налогообложения и не лишает права на имущественный вычет. Но нередко сделка с недвижимостью оборачивается для предпринимателя проблемами с налоговой инспекцией. О чем надо знать, собираясь продавать личное имущество?

Согласно действующему законодательству личное имущество предпринимателей, в отличие от личного имущества учредителей юридического лица, не является обособленным от имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности (ст. 24 ГК РФ). Вследствие этого на практике возникают определенные сложности в вопросах налогообложения доходов, получаемых от реализации личной недвижимости предпринимателя.

Предприниматель несет налоговые обязательства перед бюджетом как ИП и как физическое лицо. В связи с этим его доходы учитываются по-разному в зависимости от того, получены они в рамках предпринимательской деятельности или нет. И продажа личной недвижимости является именно той сделкой, которая может быть отнесена к категории не связанных с предпринимательской деятельностью, а при определенных условиях может признаваться заключенной в рамках предпринимательской деятельности. В первом случае доходы от сделки облагаются НДФЛ, во втором учитываются при расчете налоговой базы для уплаты налога в зависимости от применяемой предпринимателем системы налогообложения (УСН, ЕНВД).

Разберемся, как правильно предпринимателю учесть полученный от продажи собственной недвижимости доход.

О чем нужно знать

Признаки предпринимательской деятельности

Гражданское законодательство относит предпринимательскую деятельность к самостоятельной деятельности физического лица, зарегистрированного в установленном порядке, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Минфин России в письме от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462 перечислил факты, которые могут свидетельствовать о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности. К ним относятся:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Квалификация доходов

А в совместном письме от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142@ Минфин России и ФНС России разъяснили порядок квалификации доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, который зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности.

По отношению к договору купли-продажи недвижимости следует рассматривать такие факторы, как:

- основание получения права собственности на реализуемое имущество;

- цели купли-продажи;

- систематичность осуществления сделок.

На первый взгляд, договор купли-продажи личной недвижимости не содержит ни один из вышеперечисленных критериев. Однако некоторые формулировки являются двоякими и при определенных условиях могут трактоваться налоговиками в пользу заключения договора в рамках предпринимательской деятельности.

Пример

Покупку предпринимателем недвижимости на начальном этапе строительства по минимальным ценам с последующей ее продажей по более высокой цене уже готового жилья можно считать сделкой по приобретению имущества с целью последующего извлечения прибыли от его реализации. То есть такая сделка будет признана заключенной в рамках предпринимательской деятельности.

Рекомендация

В связи с размытостью формулировок, характеризующих, по мнению налоговиков, предпринимательскую деятельность и порядок квалификации доходов, индивидуальному предпринимателю до момента заключения договора купли-продажи следует проанализировать все имеющиеся факторы, которые могут быть расценены контролерами в пользу продажи недвижимости в рамках предпринимательской деятельности или исключающие таковую.

На что обращают внимание налоговики

ОКВЭД

Фактором, на который в первую очередь обращают внимание фискальные органы, определяющие вид полученных от продажи недвижимости доходов, является код ОКВЭД, заявленный предпринимателем при государственной регистрации. По мнению чиновников, если предприниматель не указывал при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного имущества, то доходы, полученные от реализации недвижимости, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. На это указал Минфин России в своем письме от 01.02.2012 N 03-11-11/21. Если же ИП заявил такой вид экономической деятельности, как "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" (раздел 70.12 ОКВЭД, утв. постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), то доходы от сделки признаются полученными в рамках осуществления предпринимательской деятельности (письмо УФНС РФ по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822).

Таким образом, оправданным является внесение соответствующих изменений в ЕГРИП до момента заключения сделки, если заявленный предпринимателем при первоначальной регистрации код ОКВЭД не соответствует поставленным целям.

Статус при покупке и продаже

Следующим немаловажным фактором, который учитывают налоговики, является наличие официального статуса предпринимателя у физического лица в момент как продажи недвижимости, так и ее приобретения.

Довольно распространенной является ситуация, когда недвижимость приобретается физическим лицом еще до начала осуществления предпринимательской деятельности, а продается уже после государственной регистрации в качестве ИП. В связи с этим у налогоплательщиков возникают вопросы о порядке налогообложения доходов, полученных от сделки.

Налоговые органы, как правило, расценивают такие доходы как полученные в рамках предпринимательской деятельности и обязывают налогоплательщика начислить налог в зависимости от применяемой предпринимателем системы налогообложения (УСН, ЕНВД). Однако данная позиция является неоднозначной и может быть оспорена предпринимателем в судебном порядке.

К сведению. Стоит обратить внимание, что если доходы от продажи недвижимости войдут в налоговую базу в рамках предпринимательской деятельности, то повышается риск того, что ИП потеряет право применять УСН. Ведь в результате продажи недвижимости сумма доходов по УСН за отчетный (налоговый) период может превысить установленный лимит. В этом случае предприниматель должен будет доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Доводы при уплате НДФЛ

При уплате НДФЛ с полученных от сделки доходов налогоплательщику следует акцентировать внимание налогового органа на следующих фактах, подтверждающих продажу имущества в личных целях:

- имущество было приобретено физическим лицом до момента его регистрации в качестве предпринимателя за личные средства;

- недвижимость была приобретена для личного пользования;

- в договоре купли-продажи отсутствовало указание на статус предпринимателя;

- причитающаяся налогоплательщику сумма была получена не на его предпринимательский расчетный счет;

- сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли (постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А05-5609/2011).

Если же на момент продажи имущества предпринимательская деятельность уже не ведется, налогоплательщику также следует обратить на это внимание контролеров. В данном случае налоговые органы не возражают против применения налогоплательщиком вычетов по НДФЛ.

Доводы при уплате единого налога

Если предприниматель учел полученный от сделки купли-продажи недвижимости доход как от предпринимательской деятельности, в обоснование своей позиции он может привести следующие факты:

- имущество использовалось им в предпринимательской деятельности;

- продажа была осуществлена с целью получения прибыли;

- сумма дохода была включена в налоговую декларацию.

На то, что именно эти факторы подтверждают правомерность включения доходов от продажи имущества в полученные от предпринимательской деятельности, обратила внимание ФНС России в своем письме от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@.

Правила применения имущественных вычетов

В том случае, когда личная недвижимость находилась в собственности предпринимателя более трех лет, полученный доход освобождается от налогообложения в полном размере (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же трехлетний срок, исчисляемый с момента приобретения недвижимости, еще не истек, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн. руб. при продаже жилых помещений и 250 000 руб. при продаже иного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Альтернативой получения имущественных вычетов является право налогоплательщика на уменьшение суммы своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных, документально подтвержденных расходов, связанных с получением данных доходов. При этом положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности (абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 22.02.2013 N 03-04-05/3-122).

Резюме

В настоящий момент отсутствует однозначное толкование нормы закона, регулирующей налогообложение доходов от продажи личной недвижимости ИП, со стороны налоговых органов и в судебных инстанциях. В связи с этим налогоплательщику, решившему уплатить НДФЛ с суммы доходов и применить имущественный налоговый вычет, следует быть готовым отстаивать свою позицию в непрогнозируемом судебном процессе.

С. Кузьменко,

ведущий юрист Департамента бухгалтерского учета

аудиторско-консалтинговой группы "Градиент Альфа"

"Арсенал предпринимателя", N 1, январь 2014 г.