Новые правила для имущественного вычета при покупке квартиры (Е. Камалова, "Новая бухгалтерия", выпуск 2, февраль 2014 г.)

Новые правила для имущественного вычета при покупке квартиры

С 2014 г. начали действовать поправки в ст. 220 НК РФ "Имущественные налоговые вычеты". Наиболее обсуждаемые из них связаны с приобретением квартиры: во-первых, это возможность "распределения" вычета в размере 2 млн. руб. на несколько объектов недвижимости, во-вторых, ограничение по сумме вычета в отношении расходов на уплату процентов по займам и кредитам на жилье. Рассказываем, как с этого года предоставляется имущественный вычет при покупке квартиры.

Вычет по нескольким объектам недвижимости

Имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется в размере фактических расходов, но не более 2 млн. руб. Если расходы оказались меньше лимита, то остаток налогоплательщик может использовать в дальнейшем при приобретении (или строительстве) другого жилья или земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В такой редакции подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ действует с 1 января 2014 г. (изменения внесены Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ, далее - Закон N 212-ФЗ). Раньше действовало другое правило - если при приобретении квартиры вычет применялся не полностью, то остаток "сгорал".

Положение о возможности получения вычета по нескольким объектам недвижимости применяется при одновременном выполнении двух условий (письма Минфина России от 28.11.2013 N 03-04-05/51477, от 27.11.2013 N 03-04-05/51408):

- свидетельство о праве собственности (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлено после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ);

- физлицо раньше не получало имущественный вычет. Повторное применение имущественного вычета не допускается - это правило осталось без изменений (п. 11 ст. 1 Закона N 212-ФЗ, п. 11 ст. 220 НК в редакции Закона N 212-ФЗ, абз. 27 ст. 220 НК в старой редакции).

Пример 1

А. Маркин в 2012 г. получил свидетельство о праве собственности на квартиру, которая была приобретена по цене 1,2 млн. руб. и воспользовался имущественным вычетом в размере стоимости квартиры. В 2014 г. он приобрел еще одну квартиру - по цене 0,9 млн. руб.

В данном случае у Маркина вычет использован не полностью - остаток составляет 0,8 млн. руб. (2 млн. - 1,2 млн.) Однако применить новые положения подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ и использовать остаток он не сможет. Свое право на вычет он уже реализовал в периоде, когда действовала старая норма. Другими словами, по сумме 0,9 млн. руб. (стоимости второй квартиры) вычет ему не полагается.

Пример 2

В. Серов купил в 2014 г. две квартиры - одну за 1,3 млн. руб., вторую - за 1 млн. руб. Ранее имущественный вычет по приобретению жилья он не использовал.

Серов вправе получить имущественный вычет по двум квартирам в размере 2 млн. руб.

Предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пример 3

С. Комаров купил в 2014 г. квартиру по цене 1,1 млн. руб. и получил вычет в размере стоимости квартиры. В 2017 г. он приобрел еще одну квартиру - за 1,5 млн. руб. Допустим, с 2017 г. предельный размер вычета составит 3 млн. руб. Однако Комаров сможет воспользоваться лишь остатком вычета - 0,9 млн. руб. (2 млн. - 1,1 млн.).

Приобретение квартиры в общую долевую собственность

До 2014 г. в ст. 220 НК РФ существовало положение о том, что при приобретении имущества в общую долевую собственность вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям, а при покупке недвижимости в общую совместную собственность - на основании их письменного заявления. С 2014 г. эта норма исключена (поправки внесены Законом N 212-ФЗ). Следовательно, каждый покупатель доли имеет право на имущественный вычет в размере фактических расходов, но не более 2 млн. руб.

Пример 4

Брат с сестрой в 2014 г. приобрели квартиру по цене 6 млн. руб. в общую долевую собственность. При этом у сестры 1/3 доли (она уплатила 2 млн. руб.), а у брата - 2/3 (он внес 4 млн. руб.). Каждому из них может быть предоставлен имущественный вычет в размере 2 млн. руб.

Если бы они приобрели квартиру в 2013 г., то сумму вычета пришлось бы распределять между ними пропорционально их долям. Сестре полагался бы вычет в размере 666 667 руб. (2 000 000 руб. : 3), а брату - 1333 333 руб. (2 000 000 руб. : 3 х 2).

Проценты по займам на жилье

С 1 января 2014 г. имущественный вычет, связанный с уплатой процентов по займам и кредитам на приобретение жилья, предоставляется в размере расходов, фактически произведенных налогоплательщиком, но не более 3 млн. руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Раньше проценты по займам на жилье принимались к вычету без ограничения по сумме.

Как уже было сказано, новые правила предоставления вычетов применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ). Следовательно, по займам и кредитам, полученным до 2014 г., применяется старый порядок - то есть вычет по процентам предоставляется без ограничения по сумме. По кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до указанной даты, тоже действует старый порядок - дата перекредитования значения не имеет. А по займам, которые получены с 1 января 2014 г., имущественный вычет в отношении процентов предоставляется с учетом лимита 3 млн. руб.

Напомним, что вычет по процентам не входит в предельный размер вычета на приобретение жилья (2 млн. руб.), а предоставляется дополнительно.

В отношении вычета по процентам, как и по сумме на приобретение квартиры, тоже действует правило о том, что повторно вычет не предоставляется (п. 11 ст. 1 Закона N 212-ФЗ, письмо Минфина России от 08.10.2013 N 03-04-05/41969). При этом вычет на приобретение жилья с 2014 г. можно использовать по нескольким объектам недвижимости, до тех пор, пока не будет использован весь лимит - 2 млн. руб. А вычет по процентам по-прежнему применяется только по одному объекту (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Отметим еще одно новшество. В статье 220 НК РФ больше не предусмотрено, что вычет по процентам предоставляется только в случае, когда целевой заем или кредит получен от российских организаций или индивидуальных предпринимателей. Значит, с 2014 г. имущественный вычет по расходам на уплату процентов может предоставляться и при получении кредитов в иностранных банках. При рефинансировании кредитов тоже не обязательно получать новый кредит в банке, который находится на территории России. Для получения нового кредита можно заключить договор с банком, расположенным на территории другого государства, в этом случае тоже возможен вычет по процентам.

Получение вычета...

Имущественный вычет при покупке квартиры и в отношении процентов по займам и кредитам на жилье можно получить двумя способами (п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

- в налоговой инспекции по месту жительства - на основании декларации по НДФЛ и представленных документов;

- у работодателя - на основании заявления работника и уведомления инспекции.

...в инспекции

Порядок получения вычета в инспекции не изменился. Нужно собрать пакет документов, на основании которых предоставляется вычет, в том числе, налоговую декларацию 3-НДФЛ за период, по которому заявляется вычет. По окончании года отнести их в инспекцию по месту жительства (можно также отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложений). Инспекция проведет камеральную проверку представленной декларации. На это ей отводится три месяца (п. 2 ст. 88 НК РФ). И если все в порядке, в течение 30 дней с даты окончания проверки перечислит деньги на счет, указанный налогоплательщиком.

Справка. В пакет документов для получения имущественного вычета в налоговой инспекции входят:

- документы, подтверждающие право на имущественный вычет в отношении расходов на приобретение жилья и земельных участков. Они перечислены в п. 3 ст. 220 НК РФ. К примеру, при приобретении квартиры на вторичном рынке для вычета потребуются договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;

- договор займа или кредита (если заявлен вычет по процентам);

- документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком суммы за объект недвижимости, а также в погашение процентов;

- справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая получение доходов, облагаемых по ставке 13%;

- налоговая декларация 3-НДФЛ за период, по которому заявляется вычет (утв. приказом ФНС России от 10.11.2011 N ММВ-7-3/760@).

...у работодателей

Принцип получения вычета у работодателя также остался прежним. Сначала нужно обратиться в инспекцию по месту жительства с заявлением о выдаче уведомления, подтверждающего право на вычет. К заявлению прилагается тот же комплект документов, что и при получении вычета в инспекции, кроме декларации по НДФЛ. В течение 30 календарных дней с даты обращения инспекция должна выдать уведомление (п. 8 ст. 220 НК РФ, форма утверждена приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@). Затем налогоплательщик пишет заявление о предоставлении вычета и сдает его вместе с уведомлением работодателю. Последний начнет предоставлять имущественный вычет начиная с месяца подачи заявления. НДФЛ, уплаченный в бюджет до подачи заявления, работодатель не возвращает (письма Минфина России от 12.08.2013 N 03-04-05/32492, от 20.06.2013 N 03-04-05/23258).

Изменилось вот что. С 1 января 2014 г. имущественный вычет можно получать сразу у нескольких работодателей. В уведомлении о праве на вычет специалисты налоговых органов будут указывать несколько налоговых агентов и суммы имущественного вычета, которые налогоплательщик может получить у каждого из них (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Если годовой доход, по которому предоставлялся вычет, меньше суммы вычета, указанной в уведомлении, то остаток работник может получить:

- или через работодателей, представив им новое уведомление из ИФНС на следующий год;

- или через ИФНС, подав декларацию за истекший год, если у него были какие-либо доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, по которым вычет не предоставлялся (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Положение о возможности получения вычета у нескольких работодателей распространяется на правоотношения, возникшие с 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ). Другими словами, если налогоплательщик, работающий в нескольких местах, начал получать вычет у одного работодателя в 2013 г. и получил его не полностью, то он не вправе в 2014 г. обратиться за вычетом еще и к другим работодателям.

Е. Камалова,

"ЭЖ"

"Новая бухгалтерия", выпуск 2, февраль 2014 г.