Вопрос: ООО оказывает услуги по управлению жилищным фондом. В домах, находящихся в управлении ООО, жители приняли решение оплачивать услуги старшего по дому за счет снижения ему платы за содержание и ремонт жилья. Правомерно ли это? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

ООО оказывает услуги по управлению жилищным фондом. В домах, находящихся в управлении ООО, жители приняли решение оплачивать услуги старшего по дому за счет снижения ему платы за содержание и ремонт жилья.

Правомерно ли это?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Решение общего собрания собственников помещений дома об оплате услуг председателю совета дома за счет снижения ему платы за содержание и ремонт жилого помещения не соответствует законодательству.

Обоснование позиции:

1. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом и в нем более четырех квартир, собственники помещений на общем собрании обязаны из своего числа избрать совет многоквартирного дома. Полномочия совета многоквартирного дома установлены частью 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Работа совета многоквартирного дома может регулироваться положением, принятым общим собранием собственников многоквартирного дома (смотрите, например, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 24.06.2013 по делу N 2-1036/13, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/).

Согласно ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета многоквартирного дома предусмотрены частью 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Решения общего собрания об избрании совета дома и председателя совета дома принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, участвующих в общем собрании. Данные решения оформляются протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Избранный председатель совета дома как представитель собственников многоквартирного дома в соответствии со своими полномочиями осуществляет контрольные функции за деятельностью управляющих организаций. Это вытекает из положений ч. 5, 7 и 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Круг вопросов, обязанности и поручения, которые выполняет председатель совета дома, на наш взгляд, достаточно широк и требует значительных усилий и временных затрат. Поэтому председателю совета дома за оказанные услуги может быть установлено вознаграждение.

Следует указать, что вопрос об оплате вознаграждения председателю совета многоквартирного дома решается судебной практикой неоднозначно.

Одни суды придерживаются той позиции, что вознаграждение председателю совета дома оплачивается из дополнительных средств, собранных с собственников помещений на эти цели и включаемых в состав платы за содержание и ремонт жилых помещений. Данная позиция обосновывается следующими доводами.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений дома и устанавливается с учетом предложений управляющей организации на срок не менее года.

Таким образом, общим собранием собственников председателю совета дома за услуги и работы по управлению домом может быть установлено вознаграждение. Оплата вознаграждения производится за счет средств собственников и нанимателей пропорционально их доле в праве общей собственности либо занимаемой площади жилого помещения по договору найма.

В этой связи смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 16.07.2013 по делу N 33-4356, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27.02.2013 по делу N 33-1649/13, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 24.06.2013 по делу N 2-1036/13, решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 27.09.2012 по делу N 2-2942/2012, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

Отметим, что некоторые суды полагают, что для выплаты председателю совета дома вознаграждения достаточно одного решения общего собрания собственников многоквартирного дома и не требуется заключения какого-либо гражданско-правового или трудового договора.

При этом суды считают возможным поручить управляющей организации в рамках договора управления домом начисление, сбор и выплату вознаграждения председателю совета дома (смотрите, например, апелляционные определения Ульяновского областного суда от 19.11.2013 по делу N 33-4025/2013, от 25.12.2012 по делу N 33-4047/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3717, постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 20.01.2014 по делу N А57-5190/2013, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2013 N Ф07-9449/13 по делу N А26-1411/2013).

В судебной практике есть примеры, когда судами принимаются во внимание обстоятельства, связанные с выплатой вознаграждения председателю совета дома управляющей организацией по договору оказания услуг. При этом источником финансирования таких договоров являются платежи собственников помещений дома, размер которых устанавливается решением общего собрания (смотрите, к примеру, решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 10.10.2013 по делу N 2-9686/2013, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru).

Отметим, что в судебной практике существует и другой, отрицательный подход к вопросу об оплате вознаграждения председателю совета многоквартирного дома.

Так, в апелляционном определении Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02.04.2013 по делу N 11-67/2013, прямо указано, что действующим жилищным законодательством выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома не предусмотрена. Управляющая организация не вправе выплачивать вознаграждение председателю совета дома за счет средств, поступающих от жильцов за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома. Так как, по мнению суда, перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), такого вида расхода, как вознаграждение председателю совета дома, не содержит*(1). В связи с этим взыскание вознаграждения председателю совета многоквартирного дома с управляющей организации оценивается судом как нарушение имущественных прав этой организации.

О неправомерности начисления платы на вознаграждение председателю совета многоквартирного дома указано также в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 N 07АП-11108/13, решении арбитражного суда Томской области от 04.12.2013 по делу N А67-5478/2013*(2).

По нашему мнению, более правильной является позиция, когда общим собранием собственников помещений председателю совета дома за оказанные услуги устанавливается вознаграждение. При этом порядок и способы оплаты данного вознаграждения также должны определяться решением общего собрания. Эти вопросы могут быть отражены, к примеру, в положении о совете многоквартирного дома.

2. Что касается выбора собственниками помещений способа оплаты вознаграждения председателю совета дома за счет снижения ему платы за содержание и ремонт жилого помещения либо освобождения его от этой платы полностью, то, на наш взгляд, такое решение противоречит законодательству. В обоснование этого приведем следующие доводы.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Участие собственника в расходах на содержание общего осуществляется путем внесения им платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил N 491).

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения предусматривается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Обратим внимание, что эта плата должна покрывать расходы управляющей организации, связанные с управлением многоквартирным домом, а также приносить ей определенную прибыль. Расходы управляющей организации в результате снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения председателю совета дома должны каким-то способом компенсироваться. Например, дополнительными платежами других собственников либо из собственных средств управляющей организации. Что, на наш взгляд, является неприемлемым.

Отметим, что изменение установленного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения отдельно какому-либо собственнику, в том числе председателю совета дома, жилищным законодательством не предусмотрено. Исключение составляют случаи оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества. Они установлены Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений дома об оплате услуг председателю совета дома за счет снижения ему платы за содержание и ремонт жилого помещения не соответствует законодательству.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенная позиция является лишь нашим экспертным мнением и может расходиться с позицией правоприменительных органов власти при рассмотрении конкретных дел. За официальными разъяснениями по данному вопросу следует обращаться в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России), уполномоченное на разъяснение физическим и юридическим лицам государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства (п.п. 1, 6.2 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

12 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) На наш взгляд, такой довод несостоятелен. Вопреки мнению суда, пункт 29 Правил N 491 устанавливает открытый перечень расходов за содержание и ремонт жилого помещения (на что указывает использованный в перечне союз "в том числе") и не связывает их исключительно с затратами на оплату услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, перечисленных в п. 11 Правил N 491. Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ. Выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома законодательству РФ не противоречит.

*(2) Решение содержит ссылку на письмо Министерства регионального развития РФ от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07 "О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги".