Вопрос: У нас в собственности были оформлены земля и дом. Со временем, спустя 7 лет, на этом участке был построен новый дом, со всеми разрешительными документами на строительство, но дом не был оформлен в собственность. При оформлении нового дома в собственность и дальнейшей продаже будет ли взиматься налог 13%? (Правовед.RU, декабрь 2013 г.)

У нас в собственности были оформлены земля и дом. Со временем, спустя 7 лет, на этом участке был построен новый дом, со всеми разрешительными документами на строительство, но дом не был оформлен в собственность. При оформлении нового дома в собственность и дальнейшей продаже будет ли взиматься налог 13%?

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре продажи дома должны быть указаны точные данные объекта, поэтому при указании характеристик несуществующего дома договор будет считаться незаключенным либо недействительным.

Кроме того, покупатель не сможет самостоятельно зарегистрировать новый объект на себя, поскольку у него будут отсутствовать необходимые документы. Разрешение на строительство носит индивидуально-именной характер, поэтому Вы не сможете его передать покупателю для регистрации его прав.

Однако Вы вправе продать дом без его регистрации в ЕГРП. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено следующее. В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные пар. 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что пар. 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке. То есть Вы вправе заключить договор купли-продажи будущей собственности (дома) и спокойно зарегистрировать свое право собственности и одновременно переход права к покупателю.

Т. Филатова

Правовед.RU

7 декабря 2013 г.