Новый порядок налогообложения имущества организаций (О. Борзунова, "Налоговый учет для бухгалтера", N 2, февраль 2014 г.)

Новый порядок налогообложения имущества организаций

Не секрет, что экономическая эффективность использования объекта недвижимости не всегда прямо пропорциональна той прибыли, которую он приносит собственнику. Власти подсчитали, что балансовая стоимость, используемая для расчета налога на имущество организаций, применительно к таким объектам далека от реальной рыночной стоимости. Это наиболее актуально для торговых и административно-деловых центров. Поэтому с 01.01.2014 вступили в силу изменения в гл. 30 НК РФ, предусматривающие новый порядок расчета налога на имущество организаций - исходя из кадастровой стоимости.

Объекты обложения

В соответствии с Федеральным законом от 02.11.2013 N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" налог на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества будет уплачиваться на основании кадастровой стоимости.

Поскольку налог региональный, право вводить новую систему налогообложения предоставлено субъектам Российской Федерации, и, установив на своей территории новый порядок налогообложения объектов недвижимости, они уже не вправе будут вернуть прежнюю систему.

Введение данного порядка на самом деле не является резкой мерой, а продиктовано общей тенденцией перехода к налогу на недвижимость. Минфин России уже давно собирается заменить три "имущественных" налога налогом на недвижимость. Не случайно еще год назад был принят Федеральный закон от 29.11.2012 N 202-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", освободивший от налога на имущество организаций все движимое имущество, принятое на учет в качестве объектов основных средств после 01.01.2013.

Что же это за система, которой так испугались налогоплательщики, а регионы не могут точно рассчитать планируемые поступления? Попробуем разобраться.

Новый порядок налогообложения имущества организаций устанавливается в отношении отдельных категорий объектов недвижимости:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Административно-деловой центр

Для целей налогообложения раскрывается, что понимается под каждым из облагаемых объектов. Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительном регламенте. В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) в отношении земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются три вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (основные, условно разрешенные, вспомогательные).

К сведению. Одним из видов разрешенного использования земельного участка, на котором располагается здание, является размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

В последние годы наблюдается ситуация установления вида разрешенного использования при оформлении документов на земельный участок независимо от категории и вида земель, на которых он расположен. Даже Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в ст. 7 в составе сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке как объекте недвижимости наряду с категорией земель, к которой отнесен земельный участок, называет разрешенное использование.

Если градостроительный регламент не устанавливается для каких-то категорий земель, то согласно ч. 7 ст. 37 ГСК РФ использование земельных участков определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления;

2) здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Устанавливается в отношении объектов, расположенных на земельных участках, для которых вид разрешенного использования не определен. Или если собственник здания эксплуатирует его не в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в градостроительном регламенте. Однако при этом обращаем внимание, что за эксплуатацию здания не в соответствии с видом разрешенного использования предусмотрена ответственность в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Фактическое использование

В каких случаях здание предназначено для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения? Согласно ст. 378.2 НК РФ если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. К сопутствующей офисной инфраструктуре относятся централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки. В принципе, к таким объектам может относиться и иное помещение, однако НК РФ не содержит четкого ответа, закрытый ли перечень офисной инфраструктуры перечислен в указанной статье НК РФ.

Назначение помещений определяется в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости. Формы кадастровых паспортов утверждены приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831. Общая площадь здания или помещения указывается в разделе "тип основной характеристики объекта недвижимости, его значение и единица измерения". Для здания в данном разделе она указывается в квадратных метрах с точностью до одной десятой. В кадастровом паспорте предусмотрен отдельный раздел "общая площадь помещения", в котором общая площадь помещения указывается также в квадратных метрах с точностью до одной десятой.

Сумма общих площадей помещений, предусматривающих размещение офисов, сравнивается с общей площадью здания. Если они занимают более 20% общей площади, такое здание тоже подпадает под налогообложение налогом на имущество организаций по новому порядку.

В каких случаях здание фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения? Фактическим использованием признается использование не менее 20% общей площади здания для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений будет определяться уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов России.

Такой порядок Минэкономразвития России пока не утвержден. В этом случае установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

К сведению. Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ на очередной налоговый период.

Если в середине текущего года вы обнаружите свою собственность в перечне, которая на 1 января года там не состояла, по новому порядку налог будет уплачиваться только со следующего налогового периода.

Торговые центры

Новый порядок налогообложения распространяется также на торговые центры и комплексы. Под торговым центром (комплексом) понимается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Для целей налогообложения к торговым центрам отнесены также объекты общественного питания и объекты бытового обслуживания, поскольку обычно в торговом центре располагаются не только магазины, но и рестораны и химчистки. Таким образом, если вид разрешенного использования земельного участка, на котором находится такой торговый комплекс, предполагает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, такой торговый комплекс должен облагаться по новому порядку.

Вид разрешенного использования, как говорилось выше, определяется в соответствии с градостроительным регламентом. Также обращаем внимание, что вид разрешенного использования предполагает использование всего здания, расположенного на участке, с указанным видом. Как отметил Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 71/13 по делу N А67-4294/2012, в ГСК РФ отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием);

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Аналогично определению фактического использования или предназначения административных центров устанавливается фактическое предназначение или использование торговых комплексов. Помещений, используемых для целей размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, должно быть не менее 20% от общей площади всего здания. При этом, в отличие от административных центров, никакие объекты инфраструктуры, находящиеся или прилегающие к торговому комплексу (например парковки), не учитываются.

Если же из-за вида разрешенного использования земельного участка налогообложение здания осуществляется не в соответствии с его фактическим использованием, то изменить указанный порядок можно только путем внесения изменения в градостроительный регламент (см., например постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2010 по делу N А78-9020/2009, определение Московского областного суда от 12.10.2010 по делу N 33-19634/2010).

Иностранные организации

На иностранные организации, не осуществляющие деятельности в РФ через постоянные представительства, также распространяется новый порядок применения налога на имущество организаций. Такие компании не ведут учета в соответствии с российским законодательством и не сдают отчетности в российские органы; для них и ранее был установлен порядок обложения налогом на имущество организаций на основании кадастровой стоимости, а не балансовой по данным бухгалтерского учета.

Для заграничных юридических лиц в п. 14 ст. 378.2 НК РФ содержится оговорка. Если в отношении объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость не определена, то налоговая база по таким объектам принимается равной нулю.

Указанный порядок распространяется на иностранные организации, не имеющие на территории России постоянного представительства, а также объекты недвижимого имущества, не относящиеся к деятельности иностранных организаций в нашей стране через постоянные представительства (не числящиеся на балансе).

Порядок налогообложения

Налоговые изменения предполагают, что не все объекты недвижимости подпадают под новую систему налогообложения. Для определения того, какие объекты подпадают, а какие - нет, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го января очередного года устанавливает на следующий налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Указанный перечень в электронной форме направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и размещается на его официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в сети "Интернет".

Если объект недвижимости оказывается в названном перечне, то налоговая база по нему определяется как кадастровая стоимость, указанная в Реестре объектов недвижимости. Она определяется раз в год и применяется для налогообложения начиная со следующего налогового периода. Если кадастровая стоимость помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Сумма налога в отношении объектов, облагаемых исходя из их кадастровой стоимости, определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля кадастровой стоимости (см. Таблицу). Также организации должны уплачивать авансовые платежи (1/4 суммы налога) в бюджет по месту нахождения каждого из объектов, которые есть у организации в собственности.

Таблица

Налоговые ставки

Год	2014	2015	2016 и далее
Москва	1,5%	1,7%	2%
Иной субъект РФ	1%	1,5%	2%

Если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не была определена на 1 января налогового периода или объект недвижимого имущества не включен в перечень на 1 января налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в общем порядке - исходя из балансовой стоимости объекта.

Подведем итоги. Во-первых, с 2014 г. установлен различный порядок налогообложения движимого и недвижимого имущества с постепенным полным отказом от обложения налогом на имущество движимого имущества.

Во-вторых, налог на имущество организаций по новому порядку должны уплачивать собственники, а не балансодержатели.

В-третьих, налог уплачивается только по тем объектам, которые включены в перечень, утверждаемый субъектом РФ.

О. Борзунова,

ведущий советник Правового управления Государственной Думы,

к.ю.н.

"Налоговый учет для бухгалтера", N 2, февраль 2014 г.