Вопрос: Собственники помещений осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. Договоры с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг по теплоснабжению заключены непосредственно собственниками помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме заключили с управляющей компанией договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме. Зона ответственности ресурсоснабжающей организации - до стены здания многоквартирного дома. Какая из организаций (ресурсоснабжающая организация или управляющая компания) отвечает за обслуживание и содержание внутридомовых сетей? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Собственники помещений осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. Договоры с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг по теплоснабжению заключены непосредственно собственниками помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме заключили с управляющей компанией договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (в частности теплообменного аппарата, сохраняющего температуру поданного ресурсоснабжающей организацией ресурса). Зона ответственности ресурсоснабжающей организации - до стены здания многоквартирного дома.

Какая из организаций (ресурсоснабжающая организация или управляющая компания) отвечает за обслуживание и содержание внутридомовых сетей?

Положения ст. 161 ЖК РФ предоставляют собственникам помещений в многоквартирном доме право выбора способа управления этим домом, в том числе непосредственное управление собственниками многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Непосредственное управление многоквартирным домом, в котором более чем двенадцать квартир, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 9.1 ст. 161 ЖК РФ).

Правовое регулирование непосредственного управления многоквартирным осуществляется в соответствии с нормами ст. 164 ЖК РФ. Из них следует, что при выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом собственники помещений заключают следующие группы договоров. К первой группе договоров отнесены договоры горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения (далее - договоры коммунальных услуг), которые заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление домом, от своего имени. В этом случае одновременно действует ряд отдельных договорных обязательств, соответствующих числу собственников и видов коммунальных услуг.

Согласно пп. "в" п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), договоры коммунальных услуг в случае непосредственного управления многоквартирным домом заключаются собственниками помещений с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, которая, в силу п. 8 Правил N 354, выступает исполнителем коммунальных услуг. При этом каждый собственник вносит плату за тот или иной вид коммунальных услуг непосредственно этой ресурсоснабжающей организации, в том числе оплачивает коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (п. 40 Правил N 354). Расчет платежей за предоставленные коммунальные ресурсы и их начисление при непосредственном управлении домом собственниками помещений осуществляет ресурсоснабжающая организация.

В соответствии с п. 21 Правил N 354 договоры коммунальных услуг должны содержать положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида. Ресурсоснабжающая организация, если иное не определено в договоре коммунальных услуг, несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида на границе раздела внутридомовых инженерных систем*(1) и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения*(2). При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем должно осуществляться лицами, привлекаемыми собственниками помещений в многоквартирном доме по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту внутридомовых инженерных систем в таком доме, или собственниками самостоятельно, если законодательством РФ выполнение ими таких работ не запрещено.

Названные договоры отнесем ко второй группе договоров - договорам на оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - договор по содержанию общего имущества дома), которые, как уже указывалось выше, заключаются с управляющей организацией.

Согласно ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ основанием для заключения договора по содержанию общего имущества дома является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если количество квартир в таком доме более чем двенадцать. Аналогичные положения установлены и в пп. "а" п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

В соответствии с п.п. 5, 6, 7 Правил N 491 в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме включены внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, водоотведения, электроснабжения и внутридомовая система отопления, в том числе и тепловые пункты, расположенные на внутридомовых тепловых сетях. При этом внешней границей внутридомовых сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и теплоснабжения является внешняя стена дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса, является место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в состав общего имущества дома (п. 8 Правил N 491). По соглашению собственников помещений с исполнителем услуг или с ресурсоснабжающей организацией граница эксплуатационной ответственности может быть установлена по внешней стене дома либо в месте соединения общедомового прибора учета с инженерной сетью, входящей в состав общего имущества дома.

Следует указать, что применительно к коммунальной услуге по теплоснабжению отпущенная потребителю тепловая энергия определяется на границе эксплуатационной ответственности (п. 31 письма ФСТ России от 18.02.2005 N СН-570/14), которая может устанавливаться также по первой задвижке в тепловом узле многоквартирного дома (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2009 N А53-9063/2008-С2-41).

Границы эксплуатационной ответственности по водопроводным сетям абонента и организации, осуществляющей горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, определяется по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей (п. 8 ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении").

В любом случае граница эксплуатационной ответственности согласовывается в акте разграничения эксплуатационной ответственности. При разногласиях между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией по определению границы эксплуатационной ответственности она устанавливается по внешней стене многоквартирного дома (только при отсутствии общедомового прибора учета). В этой связи смотрите постановление ФАС от 24.03.2009 N А29-5292/2008, определение ВАС РФ от 03.07.2009 N ВАС-7750/09.

Таким образом, при осуществлении собственниками помещений многоквартирного дома способа непосредственного управления многоквартирным домом исполнителем коммунальных услуг выступает ресурсоснабжающая организация. За обслуживание и надлежащее содержание внутридомовых инженерных систем в границах эксплуатационной ответственности, установленной соглашением между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией, отвечает управляющая организация, с которой собственниками помещений заключен договор по содержанию общего имущества дома.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

27 февраля 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно п. 2 Правил N 354 внутридомовые инженерные системы - это являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

*(2) В соответствии с п. 2 Правил N 354 централизованные сети инженерно-технического обеспечения - это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем).