Вопрос: Собственник владеет 1/3 доли в квартире более 3-х лет, менее 3-х лет назад им в этой же квартире 1/6 доли была получена по наследству. Таким образом, ему стала принадлежать 1/2 доли квартиры, и он решил в 2014 году продать ее. В договоре купли-продажи квартиры доли данного собственника оценены в 2,5 млн. руб. Возникнет ли у собственника в данной ситуации обязанность по уплате НДФЛ, и если да, то какая будет сумма налога, подлежащая уплате? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Собственник владеет 1/3 доли в квартире более 3-х лет, менее 3-х лет назад им в этой же квартире 1/6 доли была получена по наследству. Таким образом, ему стала принадлежать 1/2 доли квартиры, и он решил в 2014 году продать ее. В договоре купли-продажи квартиры доли данного собственника оценены в 2,5 млн. руб.

Возникнет ли у собственника в данной ситуации обязанность по уплате НДФЛ, и если да, то какая будет сумма налога, подлежащая уплате?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Доходы, полученные в рассматриваемой ситуации налогоплательщиком от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, не подлежат обложению НДФЛ.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении указанных доходов для физических лиц - резидентов РФ устанавливается в размере 13%.

Статьей 217 НК РФ предусмотрен перечень доходов, не подлежащих обложению (освобождаемых от налогообложения) НДФЛ.

Так, в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

По вопросам применения указанной нормы в своих разъяснениях, представленных, в частности, в письмах Минфина России от 01.07.2013 N 03-04-05/25012, от 19.04.2013 N 03-04-05/7-392, специалисты финансового ведомства исходят из того, что в силу ст.ст. 218, 1114, 1152 ГК РФ у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. При этом, исходя из положений ст.ст. 235, 131 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности. Если квартира принадлежала физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не подлежат обложению НДФЛ (смотрите также письма Минфина России от 24.10.2013 N 03-04-05/45015, от 31.07.2013 N 03-04-05/30549, от 19.04.2013 N 03-04-05/13444, от 19.03.2013 N 03-04-05/7-243, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1404).

Аналогичной позиции придерживаются и налоговые органы (письмо ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@ (согласованное с Минфином России и доведенное до нижестоящих налоговых органов)).

Приведенный подход основан на том, что у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащей другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества (письмо Минфина России от 01.04.2011 N 03-04-08/10-58).

В то же время в случае продажи принадлежащих налогоплательщику долей по разным договорам купли-продажи, по мнению Минфина России, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ только доход, полученный от продажи доли, находящейся в собственности более трех лет (письма Минфина России от 09.08.2012 N 03-04-05/7-936, от 10.05.2012 N 03-04-05/9-621).

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик продает принадлежащие ему доли по одному договору купли-продажи, при этом одна из долей принадлежала ему более трех лет. Следовательно, независимо от изменения состава собственников квартиры и размера долей в праве собственности на квартиру, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, не подлежат обложению НДФЛ (смотрите также письма Минфина России от 04.03.2013 N 03-04-05/7-166, от 17.11.2011 N 03-04-05/7-902).

При отсутствии иных доходов, подлежащих декларированию, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи доли квартире (п. 4 ст. 229 НК РФ, смотрите также письмо Минфина России от 19.03.2013 N 03-04-05/7-243).

К сведению:

Разный подход к ситуациям при продаже доли (долей) как самостоятельного объекта прав по отдельным договорам купли-продажи или квартиры в целом как единого объекта права собственности применяется и в случае нахождения всех принадлежащих налогоплательщику долей в собственности менее трех лет в целях предоставления имущественного налогового вычета в связи с продажей жилья (определение размера вычета, предоставляемого каждому собственнику) (дополнительно смотрите, например, письма ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, от 05.06.2013 N ЕД-3-3/2005@, от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Арыков Степан

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

27 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.