Право на выкуп помещения в аварийном доме (М. Комбарова, "Жилищное право", N 3, март 2014 г.)

Право на выкуп помещения в аварийном доме

Законодательством установлено, что никто не может быть лишен собственности без достаточных на то оснований даже в том случае, если собственность эта расположена в аварийном доме. На что имеют право собственники помещений в аварийных домах, и могут ли они требовать не переселения, а выкупа у них собственности?

Признание многоквартирного дома в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

Так на что же граждане имеют право, а чего требовать не вправе в случае признания дома, в котором находятся их квартиры (нежилые помещения), аварийным? Может ли собственник жилого (нежилого) помещения в аварийном доме требовать не переселения, а выкупа своей собственности?

Администрация МО г. Краснодар обратилась в Первомайский районный суд г. Краснодара с исковым требованием к С.Г.Г., С.Г.Г., К.Р.Ю., К.Ю.Е., К.М.Ю. о прекращении права собственности, выселении из жилого помещения, признании права собственности на предоставленные администрацией жилые объекты.

Ответчики являются собственниками (каждый по 1/2 доли) квартиры общей площадью 23,5 кв. м., расположенной в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

В рамках адресной программы Краснодарского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планировалось предоставление финансовой поддержки на переселение граждан, вошел и дом, где проживали ответчики.

Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар, земельный участок, на котором расположен аварийный дом, изъят для муниципальных нужд.

Поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу, ответчикам предложена мена квартиры в данном аварийном доме на квартиру в другом доме, общей площадью 37,8 кв. м.

Предложенное ответчикам жилое помещение имеет большую площадь и соответствует требованиям ст. 89 ЖК РФ. Однако от переселения ответчики отказались.

В свою очередь, С.Г.Г. и С.Г.Г. предъявлен встречный иск об обязании администрации МО г. Краснодар заключить с ними договор купли-продажи принадлежащей им на праве собственности квартиры на условиях и за цену согласно проекту договора с учетом вносимых изменений.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара исковые требования администрации удовлетворены, а в удовлетворении встречных требования С.Г.Г. и С.Г.Г. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского первого суда от 12.04.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Однако судебная коллегия Верховного суда РФ, проверив материалы дела в рамках кассационной жалобы С.Г.Г. и С.Г.Г., нашла основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

При рассмотрении дела судами первой и второй инстанции были допущены нарушения норм права.

Судебные инстанции ссылались в своих решениях на то, что переселением в другую квартиру права С.Г.Г. и С.Г.Г. как собственников жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем сносу доме, не нарушены, так как взамен администрацией им было предложено жилое помещение гораздо большей площади. Требование граждан к администрации о выкупе их квартиры в аварийном доме не основано на законе.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Вышеуказанной статьей также предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В том случае, если собственник помещения не согласен с решением об изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, вправе обратиться в суд с исковым требованием о выкупе жилого помещения.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники не выполнили это требование в установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, включая каждое жилое помещение в указанном доме.

На необходимость соблюдения положений ЖК РФ при переселении граждан из аварийного жилищного фонда, указывает также ФЗ N 185-ФЗ от 21.07.2007 г. "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" разъяснил, что "требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения".

При рассмотрении данного спора судом не учтено, что администрацией муниципального образования г. Краснодар не соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника. С.Г.Г. и С.Г.Г. не было предложено выплатить выкупную цену изымаемой квартиры, а от переселения в другую квартиру, даже несмотря на большую площадь, ответчики отказались.

Кроме того, как указывается заявителем кассационной жалобы, согласно приложению к постановлению главы муниципального образования г. Краснодар от 30.12.2088 N 4806 в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, внесены дома под литерами "А" и "Б", в том время как по данным из технического паспорта спорная квартира расположена в доме под литерой "Б1".

Суды первой и второй инстанций данному факту не дали никакой оценки.

В своей кассационной жалобе заявители также сообщили, что выкупная стоимость принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной в центре г. Краснодар, выше, чем стоимость квартиры, которая была предложена администрацией на окраине города.

Кроме того, изымаемая квартира состоит из двух комнат, тогда как решением суда первой инстанции все ответчики (пять человек) должны вселиться в однокомнатную, что в свою очередь является грубым нарушением прав ответчиков.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В то же время отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

А теперь хотелось бы проанализировать похожий спор, где собственником помещения является юридическое лицо.

ООО "Издательство "СКС" (Истец) обратилось в Арбитражный суд с требованием к Правительству г. Москвы (Ответчик) о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в размере 40 700 000,00 руб., расходов по уплате коммунальных платежей в размере 124 582,00 руб., неполученной арендной платы в размере 17 350 000,00 руб., а также расходов на оплату независимой экспертизы в сумме 20 000,00 руб.

Арбитражный суд г. Москвы в удовлетворении исковых требований ООО "Издательство "СКС" отказал.

Девятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил в силе.

Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа решение первой инстанции и постановление суда второй инстанции отменил ввиду того, что были установлены нарушения материального и процессуального права.

Истец является собственником спорного нежилого помещения, расположенного в жилом доме.

Распоряжением Правительства Москвы от 28.07.2003 г. N 1325-РП жилой дом, где расположено нежилое помещение истца, был признан аварийным, в связи с чем было принято решение о выполнении комплексной реконструкции здания с отселением жителей и выводом арендаторов и собственников нежилых помещений, в том числе ООО "Издательство "СКС".

Все жильцы дома, включая истца, были из аварийного дома переселены, договор аренды земельного участка под нежилым помещением истца был расторгнут, а также были отключены коммуникации всего дома, в результате чего принадлежащее истцу нежилое помещение стало непригодным для использования, и он, как собственник, понес значительные убытки, в том числе в виде неполучения арендных платежей при сдаче принадлежащего ему помещения в аренду. В связи с этим истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, так как посчитал, что ответчик не лишал истца права собственности. В данном случае речь шла только о реконструкции здания, признанного аварийным. Кроме того, суд посчитал, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт лишения его ответчиком права собственности на помещение либо изъятия ответчиком помещения у истца. Коммунальные платежи не подлежат взысканию, так как коммуникации, подведенные к дому, отключены. Требования об уплате арендных платежей не были удовлетворены, так как суд посчитал, что нет доказательств вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца.

Судебная коллегия не согласилась с решением суда по следующим основаниям.

Из ст. 15, ст. 393 ГК РФ следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этом взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, обязательными условиями наступления которой является наличие нарушения права (реального ущерба или упущенной выгоды), наличие вины причинителя вреда, а также причинной связи между двумя этими элементами, а отсутствие хотя бы одного из вышеуказанных элементов исключает наступление этого вида ответственности.

В ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе обладать имуществом в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принимая решение об отказе в исковых требованиях, суд руководствовался тем, что истец собственности не лишался, так как дом подлежал реконструкции.

Суд не принял во внимание тот факт, что в результате издания Распоряжения Правительства Москвы N 1325-РП от 28.07.2003 г. о реконструкции истец был лишен возможности пользоваться принадлежащим ему помещением длительное время. К тому же на момент рассмотрения данного спора в суде работы по реконструкции еще не начались, что не может не отражаться на нормальной хозяйственной деятельности истца, так как истец лишен права пользоваться и распоряжаться своим имуществом в связи с выселением его из аварийного дома и отключением в указанном доме всех коммуникаций.

Суд должен был при рассмотрении данного гражданского дела относительно требования истца о взыскании выкупной цены спорного имущества в размере 40 700 000,00 руб. предложить ему уточнить свои требования в этой части и выяснить у истца его намерение, при условии выплаты ему выкупной цены спорного объекта, отказаться от своего права собственности в пользу ответчика. Что касается цены спорного помещения, то ответчик мог заявить о необходимости проведения оценочной экспертизы для установления реальной стоимости нежилого помещения.

Поскольку истцом были заявлены к ответчику требования в сумме 124 582,00 руб. (расходы по уплате коммунальных платежей), то суду, в целях полного и всестороннего исследования данного обстоятельства, необходимо было обсудить вопрос со сторонами процесса о возможности привлечения к участию в деле (в качестве соответчика по данному требованию) ГУП ДЕЗ данного района, куда были перечислены истцом спорные платежи. Истцу, в свою очередь, необходимо было представить суду доказательства, подтверждающие перечисление им именно заявленной ко взысканию суммы.

Также в судебном заседании не был выяснен вопрос о причинах длительного неисполнения Распоряжения Правительства Москвы N 1325-РП от 28.07.2003 г. ответчиком, в результате чего у истца возникли убытки в размере 17 350 000,00 руб.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что данная категория дел требует тщательного изучения судом всех обстоятельств и материалов дела перед вынесением решения.

Статьей 56 ГПК РФ для физических лиц и ст. 65 АПК РФ для юридических лиц предусмотрена норма, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Но есть обстоятельства, признанные судом общеизвестными и не нуждающимися в доказывании. В первую очередь это законодательство. Никто не вправе лишить человека его собственности без законных на то оснований даже в том случае, если собственность эта расположена в аварийном доме.

В данной статье речь идет о возможности выкупа аварийного помещения (как жилого, так и нежилого), принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу. К сожалению, зачастую приходится отстаивать свои права в суде. И к данному процессу необходимо должным образом подготовиться.

Не всегда объект, куда предлагается переселиться гражданину (юридическому лицу), равноценен тому, который расположен в доме, признанном аварийным. Здесь имеет значение не тот факт, что помещение непригодно для использования, а где расположен аварийный дом, удаленность от центра города, доступность общественного транспорта, наличие инфраструктуры - то есть все признаки, из которых складывается цена недвижимого объекта.

Перед обращением в уполномоченный орган с отказом от переселения и просьбой рассмотрения вопроса о выкупе помещения будет нелишним провести независимую экспертизу, которая сможет дать объективную оценку стоимости подлежащего выкупу жилого (нежилого) помещения.

В случае если получен необоснованный отказ от выкупа, следует решить этот вопрос в судебном порядке. Именно в суде возможно взыскать все судебные расходы и полученные убытки, возникшие в результате отказа от выкупа помещения.

Но любые убытки необходимо подтвердить. Если в аварийном доме, как в выше рассматриваемом случае, были отключены все коммуникации, и, соответственно, в связи с невозможностью использования помещения, принадлежащего вам на праве собственности, вы вынуждены снимать квартиру, так как отказались от переселения, то этот факт и будет являться подтверждением возникших убытков.

Суду необходимо будет предоставить договор аренды квартиры, нежилого помещения, а также подтверждение платы за съемное помещение.

Нередко возникают случаи, когда собственников переселяют, а квитанции на оплату коммунальных услуг за аварийную квартиру продолжают поступать. Если вы добросовестно оплачивали данные коммунальные услуги, но не пользовались ими, то в судебном порядке имеете право взыскать и данные платежи. Однако необходимо помнить, что взыскать данные платежи возможно с той организации, которой вы их оплачивали, то есть в суде нужно заявить ходатайство о привлечении соответчика по рассматриваемому спору. Это позволит в одном судебном деле решить сразу все вопросы, касающиеся помещения, расположенного в аварийном доме.

М. Комбарова,

юрисконсульт

"Жилищное право", N 3, март 2014 г.