Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере города Москвы) (Г.М. Стерник, А.В. Свиридов, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 3, март 2014 г.)

Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере города Москвы)

Постановка задачи

Исторический дефицит жилья в России (более 60 процентов населения нуждается в улучшении жилищных условий) заставил руководство страны в последние 5-8 лет проявлять больше внимания к проблеме повышения объемов жилищного строительства. Приняты серьезные правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели динамики роста объемов ввода жилья - в 2020 году эта величина должна достигнуть 142 миллионов квадратных метра. В настоящее время Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Росстрой) и Министерство регионального развития Российской Федерации организуют работу по определению и обоснованию целевых объемов ввода жилья в каждом регионе. В настоящей работе сделана попытка решения этой задачи для локальной территории - города Москвы до присоединения новых территорий (в границах до 1 июля 2012 года).

Известны факторы, ограничивающие объемы ввода жилья в Москве. В последние годы это определялось в первую очередь дефицитом земельных ресурсов. К этому прибавилось вынужденное изменение политики города (ограничения на выдачу разрешений и даже расторжение ряда инвестиционных контрактов) в связи с несбалансированностью между строительством жилья и транспортной инфраструктуры. В результате в государственной программе "Жилище" по городу Москве на 2012-2016 годы в 2013-2016 годах был предусмотрен стабильный объем ввода жилья в 2,45 миллиона квадратных метров ежегодно (отметим, что в 2007 году этот показатель достиг максимального значения - 4,8 миллиона квадратных метров жилья). Другими факторами, сдерживающими объемы ввода жилья в регионах, являются:

ограничения по производственным мощностям строительных предприятий;

ограничения по доступным объемам строительных ресурсов;

ограничения по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья;

ограничения по наличию энергетических и иных инженерных ресурсов;

ограничения по наличию социальной инфраструктуры.

Несмотря на то что в Москве эти ограничения не имели большого значения, обостренное внимание руководства страны к проблеме объемов строительства жилья, приоритетность этого показателя при оценке результатов деятельности администраций регионов и муниципалитетов снова стимулировали руководство регионов, в том числе Москвы, к поиску путей повышения темпов строительства жилья.

На инвестиционном форуме "Россия - 2013", проходившем 17 апреля 2013 года, мэр Москвы Сергей Собянин заявил: "Мы в прошлом году ввели 7,6 миллиона недвижимости - это тоже неплохие показатели. Демонстрируют рост примерно 10 процентов по предыдущему году. Я думаю, что в ближайшие год-два мы также по объему ввода недвижимости выйдем на докризисный уровень". По словам Собянина, потенциал развития недвижимости в столице занимает первое место в Европе: "Территория новой Москвы и освобождаемые промзоны позволят построить до двухсот миллионов квадратных метров недвижимости" [3]. Понятно, что речь идет не только о жилой, но и о коммерческой недвижимости. Если исходить из официальных данных Федеральной службы государственной статистики (далее - Росстат) об объеме ввода жилья в 2011 году (в старых границах Москвы) - 1,76 миллиона, то прирост в 10 процентов дает в 2012 году около 2 миллионов квадратных метров. Это примерно соответствует данным Росстата - в 2012 году в Москве в ее новых границах введено 2,52 миллиона квадратных метров жилья, в том числе на присоединенных территориях - 0,45 миллиона [2].

В 2012 году в столице были отменены инвестиционные контракты на строительство 10 миллионов квадратных метров недвижимости, в основном по отмеченным нами причинам. В то же время в интервью телеканалу "Россия-1" 10 февраля 2013 года С. Собянин сообщил, что одновременно за три года город разрешил строительство более чем 30 миллионов квадратных метров недвижимости. Если две трети от этой величины составляет жилая недвижимость, то при сроках реализации инвестиционных контрактов 3-7 лет это означает ввод в среднем 4 миллионов квадратных метров жилья ежегодно. В том числе, как заявил в интервью "Интерфаксу" руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин 28 января 2013 года, к концу 2013 года на землях "Новой Москвы" планируется построить порядка 1 миллиона квадратных метров жилья (вдвое больше, чем в 2012 году) и не менее 500 тысяч квадратных метров иной недвижимости [4].

Итак, город планировал в 2013 году в Москве построить более трех миллионов квадратных метров жилья, в том числе в старых границах - не менее 2,5 миллиона, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 миллионов квадратных метров.

Однако такие амбициозные планы могут и не реализоваться - в 2013 году на территории "Старой Москвы" введено 1,93 миллиона квадратных метров жилья при общем вводе в 3,1 миллиона квадратных метров [5].

Кроме перечисленных факторов, влияющих на возможные объемы ввода жилья (их принято называть "факторы предложения"), есть и другая группа факторов - "факторы спроса".

Вот что сообщил 22 мая 2013 года в ходе встречи со столичными инвесторами председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: "Только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительноземельную комиссию Москвы (ГЗК) за 2,5 года ее существования, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование, но рабочие только 30%" [6].

По нашему мнению, причина возникновения такой ситуации в том, что в последние три года в Москве снизилась инвестиционная привлекательность девелопмента. Это является следствием изменения закономерностей рынка после кризиса 2008 года. В условиях достаточно высокого спроса цены на первичном рынке возвращаются к докризисному уровню, но темпы роста цен незначительны. Если в первом десятилетнем цикле (старт рынка - июнь 1990 года) рынок достиг нижней точки к июню 2000 года и восстановился за 1,5 года, то во втором десятилетнем цикле он достиг нижней точки к концу 2009 года и восстановился лишь к концу 2012 года.

В результате конечная доходность инвестиционно-строительных проектов существенно снизилась по сравнению с докризисным уровнем, и не все московские девелоперы готовы к такой ситуации.

Важно отметить, что доходы москвичей в последние два-три года практически не повышались, но спрос на рынке и объем поглощения были достаточно высоки. В первую очередь это был спрос на малогабаритные дешевые квартиры, поэтому средняя цена на рынке росла низкими темпами. Однако в случае повышения темпов роста доходов населения и при дефиците предложения возможен быстрый рост цен и, как следствие, снижение объема предъявленного спроса по причине ухода с рынка покупателей с меньшими доходами. Такое развитие событий может привести к стабилизации и последующему снижению цен, объемов поглощения и потока доходов девелопера и вследствие этого к снижению темпов строительства домов, что также не позволит реализовать высокие целевые показатели ввода жилья.

Следовательно, возможности повышения объемов ввода жилья по факторам предложения должны быть проверены факторами спроса.

В теоретическом плане эти закономерности рынка общеизвестны - проблема состоит в получении количественных оценок развития рынка при изменении как макроэкономических показателей, так и планируемых объемов ввода жилья.

Целью настоящей работы является исследование динамики развития рынка жилой недвижимости Москвы до 2020 года при различной динамике макроэкономических параметров в случае увеличения целевых объемов ввода жилья относительно ранее запланированных и обоснование рекомендаций по выбору целесообразного уровня объема ввода жилья.

Методические предпосылки для решения задачи и ранее выполненные исследования

В 2011 году одним из авторов настоящей статьи была разработана методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости [8], на основании которой и проведено исследование динамики развития рынка жилой недвижимости Москвы. В работе [8] приведены результаты апробации методики на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных:

оптимистический - среднесрочный прогноз Правительства Российской Федерации, согласно которому рост доходов населения составит 8-11 процентов в натуральном выражении;

пессимистический - предусмотрена вероятность экономического кризиса в 2013-2014 годах со снижением доходов населения;

реалистический (наиболее вероятный) - предусмотрена стагнация в экономике и минимальный рост доходов населения (4-5 процентов в натуральном выражении).

В дальнейшем методика была усовершенствована. Также была проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5 процентов в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию, описанному в работе [8]). Проверка дала положительные результаты (см. [9]).

Наконец, было проведено исследование влияния изменения макроэкономических данных на динамику рынка при фиксированных целевых объемах ввода жилья, предусмотренных Государственной программой "Жилище" города Москвы на 2012-2016 годы. При этом были сформированы 4 сценария динамики макроэкономических показателей и проанализированы положительные и негативные стороны каждого сценария для рынка и девелоперов [10]. Макроэкономические параметры сценария 1 соответствовали оптимистическому прогнозу правительства, представленному в работе [8], сценария 3 - реалистическому, сценария 4 - пессимистическому, в сценарии 2 были заданы параметры, превышающие оптимистический сценарий (рост доходов населения 12-13 процентов в год в натуральном выражении).

Необходимо отметить, что динамика макроэкономических показателей по сценарию 1 (оптимистический сценарий, предоставленный Росстроем) в последующие годы возможна лишь с малой вероятностью. Об этом свидетельствуют как данные предыдущих трех лет, так и общее мнение экономистов о предстоящем снижении темпов роста валового внутреннего продукта России, мировых цен на нефть и газ и объемов их экспорта из Российской Федерации, твердое намерение финансовых властей таргетировать инфляцию и сохранять жесткую кредитно-денежную политику, увеличившийся отток капитала за рубеж, ослабление рубля по отношению к основным валютам и т.п. Мы оцениваем эту вероятность в 20 процентов.

Сценарий 2 с повышенными макроэкономическими параметрами можно признать нереализуемым (вероятность его реализации близка к нулю).

Сценарий 3 наиболее вероятен (вероятность его реализации оценивается в 70 процентов). Это связано не только с отмеченными экономическими угрозами, но и с осознанной и публично объявленной политикой властей, направленной на предотвращение необоснованного роста цен на жилье, снижающего доступность жилья для населения и затрудняющего решение жилищной проблемы в России. В долгосрочной перспективе основное направление этой политики - ускорение темпов роста строительства жилья для обеспечения потребностей населения при обеспечении доступности жилья для все большей доли домохозяйств, в среднесрочной - сдерживание роста избыточной массы денежных средств у населения [11].

Сценарий 4 возможен в случае нового мирового экономического кризиса и может быть признан маловероятным (оценка вероятности - 10 процентов).

В связи с этим в задаче обоснования целевых объемов ввода жилья до 2020 года рассматривались сценарии 1 и 3.

Исходные данные

В качестве локального рынка жилой недвижимости принят рынок города Москвы в старых границах (до 1 июля 2012 года). Такое ограничение объясняется тремя причинами:

1) необходимость преемственности расчетов с ранее выполненными исследованиями (см. [8-10]);

2) необходимость использования макроэкономических исходных данных, предоставленных Росстроем [7] (разработка Центра стратегических разработок и Института народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук), и отраслевых данных, представленных в государственной программе "Жилище" города Москвы, которые были подготовлены без учета присоединения к Москве новых территорий. Так, в "Старой Москве" среднедушевые доходы населения, средние удельные цены на жилье и т.д. в два раза отличаются от таковых на присоединенных территориях Подмосковья, и пока непонятно, какими будут средние по объединенной территории показатели;

3) необходимость использования ранее подготовленных рыночных исходных данных, которые опираются на многолетний мониторинг и углубленные исследования рынка Москвы в старых границах, отличающегося многоэтажной застройкой, специфической структурой жилья по качеству (большой объем предложения жилья повышенной комфортности) с определенными закономерностями соотношений ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение и т.д. На присоединенных территориях более половины объема строительства - односемейные дома (коттеджные поселки) и другое жилье загородного формата со своими закономерностями функционирования этого сегмента рынка. Пока неясно, как "объединять" эти закономерности, - сначала надо накопить статистические данные.

Основные изменяемые по сценариям и вариантам расчета исходные данные макроэкономического характера (ежегодные темпы роста доходов населения) приведены в таблице 1, а отраслевого характера (целевые объемы ввода жилья) - в таблице 2.

Таблица 1

Макроэкономические исходные данные для двух сценариев

Год	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Сценарий 1
Инфляция, %	8,8*	6,1*	6,6*	5,6**	5,2**	5,2**	5,3**	5,1**	5,3**	5,1**	5,0**
Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, %	5,6*	-1,6*	-1,6*	2,7**	4,4**	4,6**	4,0**	2,9**	-0,2**	2,2**	3,2**
Сценарий 3
Инфляция, %	8,8*	6,1*	6,6*	7,0	7,0	7,0	7,0	7,0	7,0	7,0	7,0
Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, %	5,6*	-1,6*	-1,6*	-6,0	-6,0	-6,0	-6,0	-6,0	-6,0	-6,0	-6,0
* Фактические данные Росстата [2]. ** Данные Росстроя [7].

Таблица 2

Отраслевые исходные данные (три варианта), используемые при расчетах прогнозных значений показателей в каждом сценарии

Год		2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Целевой объем ввода жилья, млн.	вариант 1,	1,77*	1,76*	2,07*	2,54**	2,54**	2,54**	2,54**	2,54	2,54	2,54	2,54
	в том числе коммерческого	1,09	1,06	1,30	1,78	1,78	1,78	1,78	1,78	1,78	1,78	1,78
	вариант 2,	1,77*	1,76*	1,60	2,54	2,79	3,04	3,29	3,54	3,79	4,04	4,29
	в том числе коммерческого	1,09	1,06	1,10	1,78	2,03	2,28	2,53	2,78	3,03	3,28	3,53
	вариант 3	1,77*	1,76*	1,60	2,54	3,04	3,54	4,04	4,54	5,04	5,54	6,04
	в том числе коммерческого	1,09	1,06	1,10	1,78	2,28	2,78	3,28	3,78	4,28	4,78	5,28
* Фактические данные Росстата [2]. ** Данные программы "Жилище" [1].

Отраслевые параметры на 2010-2012 годы приняты по фактическим данным Росстата, на 2013 год - согласно Государственной программе города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) "Жилище".

Отраслевые параметры на 2014-2020 годы:

- в варианте 1 сохраняется уровень 2013-2016 годов по программе "Жилище";

- в варианте 2 с 2014 года целевой объем ввода жилья повышается на 250 тысяч квадратных метров ежегодно и к 2020 году достигает 4,3 миллиона квадратных метров;

- в варианте 3 целевой объем ввода жилья повышается на 500 тысяч квадратных метров ежегодно и к 2020 году достигает 6,0 миллиона квадратных метров.

Результаты расчетов и их интерпретация

Как показано в работе [10], сценарий 1 (средние темпы роста доходов составляют 8-11 процентов) при базовом уровне целевых объемов ввода жилья (вариант 1) отличается значительными темпами роста цен (в 2013-2015 годах - более 17 процентов, в 2016 году - 35 процентов), что обеспечивает инвестиционную привлекательность девелопмента, но снижает доступность жилья для населения, а также создает предкризисную угрозу рынку. Продление расчетов до 2020 года (см. рис. 1) это подтвердило: в 2017 году спрос на фоне выросших цен падает, предложение увеличивается и становится больше спроса, цены достигают максимума (502 тыс. ) и далее снижаются до 426 тысяч рублей за один квадратный метр к 2020 году, объем поглощения падает (на вторичном рынке вдвое), но затем начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к кризису в 2017 году, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается.

При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья (вариант 2) происходит последовательный рост объема предложения, избыток предложения образуется на год раньше, чем в варианте 1, к 2016 году цены на первичном рынке вырастают только до 360 тысяч рублей за один квадратный метр, а в дальнейшем, в 2020 году, снижаются до 290 тысяч рублей, объем поглощения повышается, но в 2017 году обваливается (особенно на вторичном рынке), потом, с 2017 по 2020 год, несколько увеличивается (см. рис. 2). В целом кризисная ситуация аналогична варианту 1, но менее ярко выражена.

При высоком уровне целевых объемов ввода (вариант 3) спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году, перегрев рынка практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тысяч рублей за один квадратный метр в 2015 году и далее снижаются до 236 тысяч рублей к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет, кризисные изменения к 2020 году практически исчерпываются (см. рис. 3).

Таким образом, при динамике макроэкономических параметров по сценарию 1 во всех трех вариантах целевых объемов ввода жилья перегрев рынка приводит к кризисной ситуации, хотя и в различной степени остроты. Наиболее приемлемым представляется вариант 2.

Более благоприятным для рынка является сценарий 3. При низких темпах роста доходов населения (в номинальном выражении близки к нулю) и базовом варианте целевых объемов ввода жилья темп роста цен составляет 1-2 процента в год, и к 2020 году они достигают всего 246 тысяч рублей за один квадратный метр, по остальным показателям рынок стабилен (см. рис. 4). При повышенных целевых объемах ввода жилья (вариант 2) и соответственно объема предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло (см. рис. 5).

Такое поведение рынка аналогично ситуации 2010-2013 годов и соответствует ранее выявленным закономерностям: при низких ценах и низких доходах населения сохраняется высокий спрос на жилье и ипотеку, который сосредотачивается в сегменте дешевого жилья и малых размеров кредита, при сохранении и даже росте объемов поглощения и незначительном повышении цен. По показателям объема поглощения и динамике цен в целом рынок близок к состоянию рецессии. Вместе с тем такая ситуация не обеспечивает достаточно высокую доходность инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать дополнительной поддержки со стороны государства.

При высоких объемах ввода жилья (вариант 3) цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 1 90 тысяч рублей за один квадратный метр, ситуация принимает предкризисный характер (см. рис. 6).

Таким образом, при динамике макроэкономических параметров по сценарию 3 рынок устойчив к принятому изменению целевых объемов ввода жилья в вариантах 1 и 2 и неустойчив в варианте 3, при этом во всех вариантах не обеспечивается достаточная доходность девелопмента.

Обсуждение полученных результатов

Расчеты показывают, что при динамике макроэкономических параметров по сценарию 1 во всех трех вариантах целевых объемов ввода жилья перегрев рынка приводит к кризисной ситуации либо к рецессии. Такой результат соответствует ранее выявленной закономерности циклического развития рынка (см. [12]): в благополучные для отечественной экономики годы (2001-2008) при значительных темпах роста доходов населения на рынке недвижимости наблюдались среднесрочные циклы с периодом 2,5-3 года (2001-2003 и 2004-2007). Различие в динамике рынка по результатам прогнозных расчетов заключается в меньших темпах роста цен в стадии роста и большем снижении в стадии рецессии (в 2000-е годы цены лишь стабилизировались с небольшой кратковременной коррекцией), а также в увеличенном периоде колебания цен от нижней до нижней точки (тот есть в периоде "низ - верх - низ"). Подобное поведение рынка после кризиса 2008-2009 годов объяснено и прогнозировалось в работе [13]. При этом конкретная динамика развития рынка все же различается, и с учетом этого обстоятельства при сценарии 1 можно рассматривать как целесообразный уровень целевого объема ввода жилья по варианту 2 (4,3 млн. ).

При динамике макроэкономических показателей по сценарию 3 целесообразен вариант 2 (с уровнем целевого объема ввода жилья 4,3 миллиона квадратных метров), хотя динамика цен и не обеспечивает достаточную доходность девелопмента.

Таким образом, получены следующие конкурентные для рассмотрения варианты:

- сценарий 1 при варианте 2 целевого объема ввода жилья в 2020 году (4,3 млн. ), сопровождающийся циклическим перегревом рынка и рецессией, но сохраняющий высокую доходность девелопмента;

- сценарий 3 при варианте 2, сопровождающийся стабильным развитием рынка, но низкой доходностью девелопмента, требующей дополнительных мер государственной поддержки.

Сравнение двух этих вариантов показывает, что приемлемым является целевой объем ввода жилья в Москве (в старых границах) в 2020 году по варианту 2 (4,3 млн. ).

Выводы

При динамике макроэкономических параметров по сценариям 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) приемлемо по варианту 2 - до 4,3 миллиона квадратных метров в 2020 году.

Литература и информационные источники

1. Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) "Жилище": постановление правительства Москвы от 27 сентября 2011 года N 454-ПП (с изменениями на 15 июня 2012 года).

2. Федеральная служба государственной статистики: [официальный сайт]. URL: http://www.gks.ru.

3. URL: http://www.realestate.ru/news/27503.

4. URL: http://www.realestate.ru/events/613.

5. URL: http://www.realestate.ru.

6. URL: http://news.mail.ru/economics/13189176.

7. URL: http://www.gosstroy.gov.ru.

8. Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012 N 9 (132).

9. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 10.

10. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Тестирование модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Экономика строительства. 2013. N 5 (23).

11. Стерник Г.М. Как предотвратить необоснованный рост цен на рынке жилья России / Материалы Всероссийского жилищного конгресса, проходившего в 2011 году в городе Санкт-Петербурге. URL: http://realtymarket.ru/docs/pps/sternik_30_09_11. ppt.

12. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. N 11 (86).

13. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления: в сборнике "Российская экономика в 2010 году. Тенденции и перспективы" М.: Институт Гайдара, 2011. Вып. 32. 

Г.М. Стерник,

профессор кафедры управления программами и проектами Российского

экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук

(г. Москва)

А.В. Свиридов,

аспирант кафедры управления программами и проектами Российского

экономического университета им. Г.В. Плеханова (г. Москва)

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 3, март 2014 г.