Вопрос: По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома была произведена 100%-я оплата стоимости нежилого помещения. Помещения гаражей расположены в цокольной части многоквартирного дома. Может ли ЖСК претендовать на такое помещение? Необходима ли в настоящее время (до постройки дома) регистрация права собственности нежилого помещения как незавершенного строительством, чтобы впоследствии не было препятствий со стороны ЖСК? Если да, то каким образом это сделать? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома была произведена 100%-я оплата стоимости нежилого помещения (гараж). Помещения гаражей расположены в цокольной части многоквартирного дома.

К указанному в договоре сроку дом построен не был, застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе проведения процедур банкротства дольщиками было предъявлено требование о передаче жилых помещений, после чего они были включены в реестр требований по передаче жилых помещений.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит нормы, позволяющей дольщикам нежилых помещений включиться в реестр требований по нежилым помещениям, а денежные требования предъявлены не были, дольщики, оплатившие нежилое помещение, остались ни с чем. В признании права собственности на гараж также было отказано, так как дом не построен, в ЕГРП не зарегистрирован, следовательно, дом не введен в гражданский оборот, не может являться объектом права собственности, более того, до ввода в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Для защиты своих прав дольщиками был создан ЖСК, затем по решению суда требования дольщиков о передаче жилых помещений были погашены путем передачи права застройщика в данный ЖСК, за которым впоследствии такое право на объект незавершенного строительства (жилой дом) было зарегистрировано в ЕГРП. Также в ЖСК вошли дольщики по нежилым помещениям, однако некоторым из них по непонятным причинам и без объяснения отказывают во вступлении в ЖСК по нежилым помещениям.

Какие негативные последствия ожидают таких дольщиков после постройки и ввода в эксплуатацию дома, если они вообще не вступят в этот ЖСК, может ли данное обстоятельство впоследствии лишить их возможности зарегистрировать право собственности на нежилое помещение?

Может ли ЖСК претендовать на такое помещение?

Необходима ли в настоящее время (до постройки дома) регистрация права собственности нежилого помещения как незавершенного строительством, чтобы впоследствии не было препятствий со стороны ЖСК?

Если да, то каким образом это сделать?

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), определяет конкурсного кредитора как лицо, имеющее по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам*(1) (за исключением уполномоченных органов, граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, морального вреда, имеет обязательства по выплате компенсации сверх возмещения вреда, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ (компенсации сверх возмещения вреда, причиненного в результате разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения), вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, а также учредителей (участников) должника по обязательствам, вытекающим из такого участия). Из этого определения следует, что участниками процедур, применяемых в деле о банкротстве хозяйствующих субъектов, могут быть только кредиторы, являющиеся стороной в денежном обязательстве должника и обладающие подтвержденными имущественными (денежными) претензиями к банкроту.

Требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, по действующему законодательству о банкротстве не могут быть заявлены в конкурс. На основании п. 5 ст. 4 Закона N 127-ФЗ такие требования могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренным процессуальным законодательством, то есть вне конкурса (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 12.03.2013 по делу N 33-1694/2013). В практике судов общей юрисдикции имеются положительные решения по подобным искам (смотрите, например, решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 23.04.2013 (Извлечение), решение Электростальского городского суда Московской области от 08.10.2010 по делу N 2-1492/2010). Однако исполнить вынесенное по такому делу решение можно будет только в рамках процедур банкротства (ст.ст. 121, 126, 142 Закона N 127-ФЗ).

Единственное исключение из этого правила составляют требования участников строительства жилья о передаче им жилых помещений*(2). Так, ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, закрепляя общие положения о банкротстве застройщиков и определяя отдельные понятия, предусматривает, в частности, что для целей параграфа 7 гл. IX данного закона участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, а застройщик - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования*(3).

Иными словами, теперь, наряду с кредиторами, имеющими по отношению к должнику денежные требования, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники долевого строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений (кредиторы с неденежными или имущественными требованиями), на что прямо указано в ст. 201.2 Закона N 127-ФЗ. При этом требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ). В силу п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 Закона N 127-ФЗ. Признание этих требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.

Выделив группу кредиторов, имеющих по отношению к застройщику требования о передаче жилых помещений, законодатель наделил последних специальным правовым статусом, отличным от иных участников долевого строительства. В частности, кредиторы, имеющие требования о передаче жилых помещений, включаются в отдельный реестр требований о передаче жилых помещений*(4) (ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ). Цель составления названного реестра состоит в установлении того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 201.7, п. 3 ст. 201.12 Закона N 127-ФЗ, п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Из приведенных норм следует, что положения параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ к требованиям в отношении нежилых помещений, в том числе объектов незавершенного строительства, не применяются. То есть правовой статус кредиторов, имеющих по отношению к застройщику требования о передаче нежилых помещений, остался неурегулированным. Распространение правил параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ на требования кредиторов о передаче нежилых помещений по аналогии при наличии специальных норм недопустимо (смотрите постановление Третьего арбитражного суда от 26.07.2012 по делу N А33-16859/2008к227, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А33-16859/2008). Следовательно, данные кредиторы в деле о банкротстве застройщика не участвуют, специальных способов защиты при банкротстве застройщика не имеют, пока их требования не будут преобразованы в денежные (смотрите, например, постановление Третьего арбитражного суда от 28.08.2012 по делу N А74-545/2012). Только в этом случае они приобретают статус денежных кредиторов и их требования могут быть удовлетворены после удовлетворения требований участников долевого строительства, в четвертую очередь (ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

Вместе с тем в подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению требования других лиц к застройщику, в частности, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. Полагаем, что под этими другими лицами понимаются и участники долевого строительства, имеющие по отношению к застройщику требования о передаче нежилых помещений (смотрите, к примеру, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 N 15АП-2036/2013). Такие требования рассматриваются без предварительного судебного заседания в трехмесячный срок. По результатам рассмотрения требования такого лица в деле о банкротстве застройщика выносится определение, на основании которого выдается исполнительный лист.

Однако арбитражные суды в большинстве случаев не признают объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права, указывая, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты (смотрите постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и даёт им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (смотрите, например, определения Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2014 по делу N А33-2805/2009, Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2014 по делу N А60-1207/2011, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2012 N Ф04-2501/12 по делу N А70-9509/2011, постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2013 N Ф09-5827/12 по делу N А07-21465/2011, постановление ФАС Поволжского округа от 28.08.2012 N Ф06-6491/12 по делу N А65-20045/2009). Иными словами, пока договор долевого участия в строительстве является действующим, участник долевого строительства имеет право на определение доли вложений в строительство, а не доли в объекте недвижимости (смотрите также постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Арбитражный суд Красноярского края в определении от 14.02.2014 по делу N А33-2805/2009*(5), в частности, указал, что определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика. Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и невведении в эксплуатацию объекта строительства у дольщика отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договорам долевого строительства, поскольку такое требование направлено на понуждение должника-банкрота к исполнению неденежного обязательства и отобрание части включенного в конкурсную массу имущества в обход установленных законом правил пропорционального распределения средств конкурсной массы.

Таким образом, требование участника долевого строительства нежилых помещений, в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), не имеет приоритета в защите в соответствии с Законом N 127-ФЗ, на что обращено внимание в определении Конституционного Суда РФ от 17.07.2012 N 1388-О. Положения статьи 201.8 Закона N 127-ФЗ не предоставляют другим лицам права автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.

2. Статья 201.10 Закона N 127-ФЗ предусматривает возможность передачи объекта незавершенного строительства в виде недостроенного многоквартирного дома участникам долевого строительства, организовавшим жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, вместе с переоформлением прав на земельный участок. В этом случае требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов. Заметим, что погашаются только требования участников долевого строительства в отношении жилых помещений. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов. То есть, по логике законодателя, нежилые помещения не подлежат передаче потребительскому кооперативу, а включаются в конкурсную массу для удовлетворения требований иных кредиторов.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, условия членства в нем установлены ст.ст. 110-123 ЖК РФ. Но ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в п. 8 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ. В частности, основной целью деятельности специализированного потребительского кооператива должно являться завершение строительства многоквартирного дома и передача жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих их передачу. Поэтому членами потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). Иными словами, если требования кредитора не включены в соответствующий реестр, такому лицу может быть отказано в приеме в члены кооператива, если иное не предусмотрено в уставе такого кооператива.

Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства подробно описан в ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ. Обращаем внимание, что имущества, которое остается у застройщика-должника после передачи жилых помещений, должно хватить для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (ст. 201.15 Закона N 127-ФЗ).

Таким образом, законодатель устанавливает возможность замены застройщика на потребительский кооператив, участниками которого станут все участники долевого строительства, включенные в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, но уже в том значении, которое придается этому понятию в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Отметим, что потребительский кооператив в такой ситуации не становится правопреемником ликвидируемого застройщика, поскольку обязательства застройщика в этой части прекращаются отступным, а потому на него не может быть возложена обязанность по исполнению обязательств застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве (смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда по делу N 33-4578/2013).

Анализ положений параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ позволяет заключить, что участник долевого строительства нежилого помещения может реализовать свое право, лишь став участником конкурсного процесса. Для этого он должен трансформировать свои имущественные требования в денежные с тем, чтобы они были включены в реестр требований кредиторов. Это может иметь место, например, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств. Причем требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов*(6), удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника. Вне мероприятий конкурса удовлетворить свои требования такой кредитор не сможет. Вопрос о возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте может быть разрешен только в судебном заседании исходя из конкретных обстоятельств дела.

Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Поэтому, на наш взгляд, требование участника долевого строительства нежилого помещения может быть заявлено как залоговое требование четвертой очереди при условии своевременного обращения с таким требованием.

Подчеркнем, что сказанное является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

6 марта 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом РФ, бюджетным законодательством РФ основанию (ст. 2 Закона N 127-ФЗ).

*(2) 15 августа 2011 г. вступили в силу положения Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и ст.ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства", которые применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу данного закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

*(3) Согласно подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ денежное требование - это требование участника строительства о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

*(4) Смотрите, например, определение Арбитражного суда Липецкой области от 17.09.2013 по делу N А36-836/2013, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: https://rospravosudie.com/court-as-lipeckoj-oblasti-s/judge-tetereva-irin a-vladimirovna-s/act-307161897/.

*(5) С текстом определения можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

*(6) Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Закона N 127-ФЗ).