Вопрос: К 3-этажному дому, выходящему фасадом на проезжую часть, прилегает кирпичный забор. В расположенной на его 1 этаже квартире есть лоджия (18 м2), поднятая на 1 м от земли, от лоджии до забора - всего 2 м. Мы хотим сделать калитку в заборе, вырезать в лоджии проем под дверь для отдельного входа в квартиру и перевести помещение в коммерческую недвижимость. Считается ли это реконструкцией здания? Нужно ли для этого согласие всех жильцов? Как оформить такое согласие, если ТСЖ в доме нет? Нужно ли согласие жильцов для перевода жилого помещения в нежилое? (Правовед.RU, декабрь 2013 г.)

К 3-этажному дому, выходящему фасадом на проезжую часть, прилегает кирпичный забор. В расположенной на его 1 этаже квартире есть лоджия (18 м2), поднятая на 1 м от земли, от лоджии до забора - всего 2 м. Мы хотим сделать калитку в заборе, вырезать в лоджии проем под дверь для отдельного входа в квартиру и перевести помещение в коммерческую недвижимость. Считается ли это реконструкцией здания? Нужно ли для этого согласие всех жильцов? Как оформить такое согласие, если ТСЖ в доме нет? Нужно ли согласие жильцов для перевода жилого помещения в нежилое?

В соответствии со ст. 36 и п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку прорезание двери в лоджии является реконструкцией дома с присоединением части общего имущества (земельного участка, стены дома и т.д.), то вы обязаны получить согласие собственников дома.

Если забор является собственностью жильцов дома, то - аналогично, если муниципальной, то следует получить согласие администрации.

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Таким образом, если у вас не было создано ТСЖ или не выбран иной способ управления домом, то сейчас вам следует избрать совет собственников дома и его председателя, а затем провести общее собрание по вопросу реконструкции дома (согласия на пристройку).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы К заявлению прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на
строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения(технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Таким образом, для получения разрешения на реконструкцию дома, вам следует обратиться в уполномоченный орган со всеми указанными выше документами, в том числе согласием всех собственников и положительным заключением экспертизы проектной документации.

В соответствии со ст. 22, 23 ЖК РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет перечень документов, среди которых  согласие собственников ( жильцов) дома не значится.

Таким образом, жилое помещение может быть переведено в нежилое без согласия собственников дома.

Т. Филатова

Правовед.RU

25 декабря 2013 г.