Вопрос: В 1980 году мои родители получили от председателя поселкового совета разрешение на строительство дома, которое письменно нигде не подтверждено. В 1981 году дом построили, в нем родились дети, в 1986 году родители развелись, имущество суд поделил, мама выплачивала отцу за какую-то часть дома, а в 2008 году он умер. Сейчас в доме живет сестра со своей семьей. Возникла необходимость прописать ребенка, но оказалось, что ни на дом, ни на землю нет никаких документов - ни в регистрационной палате, ни в БТИ, ни в архиве. Сейчас сделаны кадастровый и технический паспорта, экспертиза показала, что дом в хорошем техническом состоянии. Юристы говорят - незаконное строительство... (Правовед.RU, январь 2014 г.)

В 1980 году мои родители получили от председателя поселкового совета разрешение на строительство дома, которое письменно нигде не подтверждено. В 1981 году дом построили, в нем родились дети, в 1986 году родители развелись, имущество суд поделил, мама выплачивала отцу за какую-то часть дома, а в 2008 году он умер. Сейчас в доме живет сестра со своей семьей. Возникла необходимость прописать ребенка, но оказалось, что ни на дом, ни на землю нет никаких документов - ни в регистрационной палате, ни в БТИ, ни в архиве. Сейчас сделаны кадастровый и технический паспорта, экспертиза показала, что дом в хорошем техническом состоянии. Юристы говорят - незаконное строительство, подлежит сносу. У администрации поселка нет претензий на землю. Как маме оформить право собственности? Как избежать признания дома самовольной постройкой и сноса?

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, если ваши родители возвели дом без получения разрешения, то он является самовольной постройкой.

Согласно п. 25 и п. 26 постановления пленума ВС РФ и пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, если постройка возведена без разрешения на строительство на вашем земельном участке, то суд может признать ваше право собственности на объект, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Таким образом, сейчас вам следует подавать иск о признании вашей собственности на дом.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Таким образом, при оформлении своего права собственности на строение вы будете иметь преимущественное право на приватизацию земельного участка и право покупки или его аренды.

Т. Филатова

Правовед.RU

17 января 2014 г.