Бизнес подвели под кадастр ("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 1, январь 2014 г.)

Бизнес подвели под кадастр

С 1 января 2014 года устанавливается новый порядок налогообложения имущества в отношении некоторых видов объектов недвижимости, при определении налоговой базы которых теперь будет учитываться кадастровая стоимость, а не остаточная или инвентаризационная.

В соответствии с опубликованным 6 ноября 2013 года Федеральным законом N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" новые правила будут распространяться на такие виды недвижимости, как:

- административные здания и бизнес-центры, торговые центры (комплексы) и располагающиеся в них помещения;

- нежилые помещения, используемые под офисы, торговые объекты, а также для оказания услуг общественного питания и бытового обслуживания или предназначенные для таких целей;

- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянные представительства в России, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в России через постоянные представительства.

При определении налоговой базы для этих видов недвижимости теперь будет учитываться кадастровая стоимость. Кроме того, в Федеральном законе уточняется, что здание будет считаться торговым или бизнес-центром, если не менее 20% его площади используется или предназначено для использования под офисы или торговые объекты, включая размещение сопутствующей инфраструктуры в виде приемных помещений, переговорных комнат и даже парковки. Закон предусматривает, что в Москве в 2014-2015 годах будут применяться максимальные налоговые ставки в 1,5% и 1,7%. В последующие годы они возрастут до 2%. Что касается прочих регионов, то там максимальные налоговые ставки составят: 1,0% в 2014 году и 1,5% в 2015 году. А в последующие годы будут, как в Москве, 2%.

Примечание. Повышенная нагрузка по налогу на имущество организаций сделает экономически невыгодным для собственников оставлять объекты не развитыми.

Следствием этого нововведения может стать существенное увеличение нагрузки по налогу на имущество для компаний сектора коммерческой недвижимости.

Ключевые показатели рынка инвестиций в недвижимость

	4 кв. 2012	1 кв. 2013	2 кв. 2013	3 кв. 2013
Минимальные ставки капитализации в Москве, %
Офисы	9,0	8,75	8,75	8,75
Торговые центры	9,0	9,0	9,0	9,0
Складские помещения	11,50	11,25	11,0	11,0
Минимальные ставки капитализации в Санкт-Петербурге, %
Офисы	10,0	10,0	10,0	10,0
Торговые центры	10,0	10,0	10,0	10,0
Складские помещения	13,0	13,0	13,0	13,0
Рост фондового рынка, %
Индекс РТС	3,5	-4,4	-12,6	11,5
Индекс недвижимости ВТБ Капитал	-5,5	-0,7	-7,8	10,3
Источник: ММВБ-РТС, ВТБ Капитал, Jones Lang LaSalle

Предыстория

Инициатива внесения изменений в главу 30 части второй Налогового Кодекса Российской Федерации исходила от первого зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам, депутата от ЛДПР Сергея Катасонова. В июле 2013 он внес на рассмотрение законопроект, предусматривающий переход к подсчету налога на имущество с кадастровой стоимости, сохранив при этом, нынешнюю ставку платежа в размере 2,2%. Цель, которую преследовал народный избранник, - устранить "недообложение" недвижимости компаний. Метод расчета налога на основе балансовой стоимости, которая в свою очередь учитывает и амортизацию здания, приводил к тому, что балансовая стоимость объекта была значительно ниже его рыночной стоимости. Этот метод расчета выгоден собственникам недвижимости, которые платят меньший налог, но не выгоден государству с точки зрения налоговых поступлений в бюджет. По утверждению депутата Катасонова, например, в Москве кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 20-30 раз, в Калужской области - в 11, в Калининградской - в 8 раз. С принятием поправок, по словам Катасонова, рост поступлений от налога на недвижимое имущество мог составить 50%.

Правительство инициативу поддержало. В сентябре-октябре законопроект прошел все три чтения в Государственной Думе.

Однако вокруг поправок разгорелся нешуточный спор. Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) выступил против этих изменений.

По мнению РСПП, дополнительная налоговая нагрузка ляжет на плечи реального сектора экономики, если промышленную недвижимость поставят в одинаковые условия с офисной и торговой. Основными аргументами "ОПОРЫ России" против принятия поправок были увеличение налоговой нагрузки на малый и средний бизнес, а также тот факт, что кадастровая стоимость еще не была определена во всех регионах России, а это приведет к значительной разнице в налоговой нагрузке между разными субъектами. Кроме того, было указано, что расчет кадастровой стоимости непрозрачен - сами предприниматели не имеют доступа к механизму расчета и могут с ним ознакомиться лишь через суд. А, учитывая то, что сейчас столичные суды буквально завалены подобными исками, на это может уйти несколько месяцев. Тем не менее в начале ноября законопроект был одобрен Советом Федерации.

Разные подходы

Принятые изменения подразумевают разные подходы для расчета налогооблагаемой базы для разных типов недвижимости. В частности, кадастровая стоимость будет использоваться для торгово-офисной недвижимости размером больше 5000 кв. м, где не менее 20% площадей, включая парковки внутри здания, должны быть использованы под офисы и/или торговлю. Для расчета налогооблагаемой базы промышленных площадей будет по-прежнему использоваться средняя чистая балансовая стоимость. Однако необходимо более четко разграничить определения промышленных площадей, используемых непосредственно для производства и для хранения. Изменения вступят в силу с 2014 года только для регионов, где кадастровая стоимость недвижимости уже была определена. Новые ставки налога на имущество организаций для Москвы установлены федеральным Правительством. Так как кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, то примерные поступления, на которые может рассчитывать Москва при введении нового налога, составят 1,97 млрд. долларов.

Конкретные ставки для регионов будут устанавливаться региональными правительствами, однако их уровень не может быть выше определенного федеральным Правительством.

Ожидается, что новый подход к расчету налогооблагаемой базы для объектов недвижимости увеличит доходы от налогов в регионах, что в свою очередь положительно повлияет на бюджет страны, но, с другой стороны, окажется менее выгодным для владельцев крупных портфелей недвижимости, налоговое бремя которых возрастет.

Стоимость российской недвижимости может возрасти

Предложение использовать кадастровую стоимость в качестве базы для расчета налога выглядит логичным с точки зрения увеличения бюджетных доходов от налога, что также должно способствовать более рациональному использованию некачественных объектов, которые обычно относят к классу С (морально устаревшие бизнес-центры, здания НИИ), непрофессиональные торговые центры (бывшие производственные помещения, рынки и т.д.).

В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-х годов, кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой.

Меньше всего влиянию этих изменений, по мнению аналитиков из Knight Frank Research, будут подвержены новые объекты, ведь их балансовая стоимость очень близка к кадастровой.

Их основная рекомендация покупателям объектов недвижимости - проверить, определена ли кадастровая стоимость объекта приобретаемого актива, и более подробно разобраться в различиях между текущей системой расчета налога, основанной на балансовой стоимости, и будущей налоговой нагрузкой, основанной на кадастровой стоимости, чтобы более четко понимать, как это отразится на стоимости актива.

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 1, январь 2014 г.