Вопрос: В 2011 году были приобретены жилой дом и земельный участок. В феврале 2012 года умер собственник этого имущества (наследодатель), который завещал имущество своему сына. В марте 2014 года сданы документы нотариусу, но нотариус хочет исчислить госпошлину с кадастровой стоимости жилого дома, а она очень завышенная. В бюро технической инвентаризации (БТИ) готовы выдать справку для наследства, где будет указана инвентаризационная стоимость жилого дома, но нотариус не намерен принимать такую справку. Прав ли нотариус? Как лучше поступить в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

В 2011 году были приобретены жилой дом и земельный участок. В феврале 2012 года умер собственник этого имущества (наследодатель), который завещал имущество своему сына. Никакого спора по наследственному имуществу нет. В сентябре 2013 года восстановлен через суд срок принятия наследства. В марте 2014 года сданы документы нотариусу, но нотариус хочет исчислить госпошлину с кадастровой стоимости жилого дома, а она очень завышенная. Дата выдачи данного кадастрового паспорта - ноябрь 2013 года.

В бюро технической инвентаризации (БТИ) готовы выдать справку для наследства, где будет указана инвентаризационная стоимость жилого дома, но нотариус не намерен принимать такую справку, так как "теперь органы БТИ не имеют право выдавать справки, где будет указана инвентаризационная стоимость". Разница между кадастровой стоимостью жилого дома и инвентаризационной стоимостью очень большая.

Прав ли нотариус? Как лучше поступить в данной ситуации?

Ответить на вопрос однозначно мы не можем. Объясним почему.

1. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) при исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство принимается стоимость наследуемого имущества, определенная в соответствии с пп.пп. 7-10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ. Стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения (пп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Отметим, что для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной*(1), рыночной*(2), кадастровой*(3) либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный названными лицами; выбор, какой именно документ представлять, делает плательщик (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, в силу прямого указания закона, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая их них (абз. 3 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Таким образом, Налоговый кодекс РФ не исключает возможности для исчисления государственной пошлины предоставления налогоплательщиком документа с указанием инвентаризационной стоимости.

В то же время нотариусы зачастую отказываются принимать от заявителей справки об инвентаризационной стоимости наследуемого недвижимого имущества, ссылаясь на отсутствие у организаций технической инвентаризации полномочий выдавать подобные документы с 2013 года.

Дело в том, что в соответствии с ч.ч. 2.3 и 3 ст. 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, а также подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения осуществляли расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества, а также государственный учет объектов капитального строительства в переходный период до 1 января 2013 года.

С 1 января 2013 года вместо государственного технического учета*(4) осуществляется государственный кадастровый учет*(5) объектов капитального строительства Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). При этом в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, производится их государственная кадастровая оценка (гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений ч. 3 ст. 44 Закона N 221-ФЗ кадастровые инженеры осуществляют в установленном данным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. С 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность, наряду с кадастровыми инженерами, вправе были осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые до 31 декабря 2012 года имели право на выполнение данных видов деятельности. О возможности технического учета и (или) технической инвентаризации после 1 января 2014 года в Законе N 221-ФЗ не упоминается. Кроме того, с 9 июля 2013 года признано утратившим силу постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства". На этом основании Минфин России разъясняет, что при исчислении нотариусами в 2014 году государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследование объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) инвентаризационная стоимость объектов недвижимого имущества не применяется (смотрите письма Минфина России от 26.12.2013 N 03-05-06-03/57471 "О применении инвентаризационной стоимости при исчислении нотариального тарифа", от 31.12.2013 N 03-05-06-03/58580 "Исчисление размера госпошлины при наследовании здания, сооружения, помещения, исходя из инвентаризационной стоимости"). Заметим, что ранее чиновники придерживались противоположного мнения (смотрите, к примеру, письма Минфина России от 26.03.2013 N 03-05-06-03/9604, от 03.04.2013 N 03-05-05-03/10849, от 22.05.2013 N 03-05-05-03/18074, от 28.06.2013 N 03-05-05-03/24838).

В рассматриваемой ситуации в состав наследства входит жилой дом, который согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) является видом жилого помещения и, соответственно, отнесен к частному жилищному фонду (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Положение), действующее в настоящее время.

На основании п. 3 Положения государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается, как и раньше, на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ). В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют, в частности, техническую инвентаризацию жилищного фонда, а также оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения (п. 7 Положения).

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в случаях, в том числе для исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере (п. 9 Положения).

Таким образом, поскольку Налоговый кодекс РФ и после 1 января 2014 года предоставляет плательщику государственной пошлины право предоставить нотариусу документ с указанием инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (за исключением земельных участков), то организации по учету объектов недвижимости, на наш взгляд, не лишены возможности определения инвентаризационной стоимости жилого помещения и выдачи об этом справки. Каких-либо норм, возлагающих на иной орган или организацию обязанностей по определению инвентаризационной стоимости, на сегодняшний день нет. Кадастровый учет не включает в себя определение инвентаризационной стоимости объекта. Следовательно, получить сведения об инвентаризационной стоимости жилого дама можно только в организациях технической инвентаризации (БТИ). Именно такой вывод сформулирован, например, в апелляционном определении СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 17 декабря 2013 по делу N 33-10304/13. В апелляционном определении СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 29.10.2013 по делу N 11-11299/2013, также указано, что до установления правил осуществления государственного учета жилищного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательством, специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации могут для целей учета жилищного фонда, но не для целей, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, осуществлять техническую инвентаризацию объектов, относящихся к жилищному фонду, и выдавать имеющиеся сведения об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости.

О том, что сведения, предоставляемые органами, осуществляющими государственный технический учет, об инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества могут применяться нотариусами при исчислении государственной пошлины (нотариального тарифа) за совершение нотариальных действий, в том числе за выдачу свидетельства о праве на наследство, определено и в решениях Королевского городского суда Московской области от 19.11.2013 по делу N 2-4906/13, Чеховского городского суда (Московская область) от 11.09.2013 по делу N М-3441/2013, Химкинского городского суда (Московская область) от 11.12.2013 по делу N 2-6388/2013, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

Надлежит также учитывать, что оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества на день открытия наследства, которым в силу ст. 1114 ГК РФ является день смерти гражданина (пп. 6 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). По условиям вопроса наследство открылось в феврале 2012 года, то есть до передачи полномочий по государственному кадастровому учету объектов капитального строительства Росреестру. В этот период БТИ были вправе на законных основаниях проводить государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, что также может быть истолковано в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ). В этой связи смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 03.09.2013 по делу N 33-2731/2013, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/Y1v0hoFt31Wn/.

Однако имеется и иная практика. Так, например, Атяшевский районный суд счел, что раз полномочия БТИ по определению стоимости имущества прекращены с 1 января 2013 года, то и выдавать справки об инвентаризационной оценке недвижимого имущества они не могут, отклонив при этом ссылку заявителя на письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-03/24838 (смотрите решение Атяшевского районного суда (Республика Мордовия) от 22.10.2013 по делу N 2-408/2013).

2. Как мы поняли из вопроса, нотариус отказывается принимать справку БТИ об инвентаризационной стоимости жилого дома. Нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия по основаниям, исчерпывающим образом поименованным в ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (далее - Основы). По просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, то есть на основании его письменного заявления, нотариус должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия (ч. 2 ст. 48 Основ). Как следует из ст. 33 Основ отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке, причем в силу положений п. 10 ч. 1 ст. 262 и гл. 37 ГПК РФ - в порядке особого производства.

Для этого заинтересованное лицо, считающее неправильным отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий. Обращаем Ваше внимание, что заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия (ч.ч. 1, 2 ст. 310 ГПК РФ).

Однако, какое решение примет суд в сложившейся ситуации, мы спрогнозировать не можем. К сожалению, нам не удалось обнаружить правоприменительной практики по разрешению подобных споров за 2014.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

12 марта 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Правила определения инвентаризационной стоимости содержатся в Порядке оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденном приказом Минстроя РФ от 04.04.1992 N 87.

*(2) Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

*(3) Статья 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

*(4) Под государственным техническим учетом признаются действия по внесению в Единый государственный реестр сведений об объектах учета, которые подтверждают существование таких объектов с характеристиками, позволяющими определить соответствующий объект учета в качестве индивидуально-определенной вещи.

*(5) Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (ч. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ).