Признание индивидуального дома непригодным для проживания (Ю. Зубова, "Жилищное право", N 4, апрель 2014 г.)

Признание индивидуального дома непригодным для проживания

Совсем недавно нашу страну потрясли такие страшные события, как наводнение в Крымске, а затем и в Комсомольске-на-Амуре. Как оказалось, никто, даже жители крупных городов нашей родины, не застрахован от стихийных бедствий. Отголоски этих масштабных общенациональных бед слышны и сейчас. Многие вопросы так и остались нерешенными, сотни семей до сих пор вынуждены искать место для проживания, утратив свои собственные дома. И, как оказалось, доказать факт непригодности для дальнейшего проживания индивидуальных жилых помещений оказалось не так просто, как хотелось бы...

К сожалению, данный вопрос актуален не только для пострадавших от указанных наводнений. Каждый год в нашей огромной стране случаются пожары, затопления, в некоторых районах даже землетрясения, последствия которых порой оказывают разрушительные действие, оставляя без крыши над головой огромное количество семей. К тому же недобросовестное отношение самих жильцов к своим домам, халатное отношение управляющих компаний по капитальному ремонту подведомственных им домов и элементарное ветхое состояние многих старых построек вынуждают население обращаться с заявлениями о признании таких жилых помещений непригодными для постоянного проживания. В связи с этим у, как правило, юридически плохо "подкованных" граждан возникает масса вопросов по самой процедуре признания жилых помещений непригодными для проживания, о критериях, по которым в ходе проверки эти помещения будут оцениваться, и возможности личного участия в данной процедуре.

Попробуем разобраться, каким именно критериям должно соответствовать жилое помещение, что необходимо для признания его непригодным для проживания, как защитить свои права и не остаться на улице. Для этого обратимся к следующим примерам судебной практики.

В Комсомольске-на-Амуре гражданин одного из домов обратился в суд с заявлением об оспаривании заключения городской межведомственной комиссии по решению вопросов о признании своего дома непригодным для проживания администрацией города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края и возложении обязанности по проведению повторного заседания.

В обоснование заявленных требований С.А.В. указал, что городской межведомственной комиссией по решению вопросов о признании домов (жилых помещений) непригодными для проживания администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края было принято заключение о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению и его пригодности для проживания. Данное заключение, по мнению заявителя, принято с нарушением пунктов 7, 42, 43, 44, 46 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, поскольку он не был уведомлен о заседании межведомственной комиссии, в связи с чем был лишен возможности ходатайствовать о привлечении к участию в работе комиссии компетентных органов, нарушен был порядок проведения оценки соответствия помещения требованиям, установленным в Положении, не проверено фактическое состояние жилого помещения, не истребованы дополнительные документы, необходимые для принятия объективного решения. Оспариваемое заключение межведомственной комиссии не подписано тремя членами комиссии. Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований ему было отказано. В кассационной жалобе гражданин просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение.

В возражениях на кассационную жалобу представитель администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края А.В.П. просила решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре оставить без изменения, а кассационную жалобу С.А.В. без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и поступившие на нее возражения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда по следующим основаниям.

Согласно пунктам 47 и 48 Положения решение комиссии принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания, которое составляется в трех экземплярах.

Из заключения межведомственной комиссии усматривается, что оно не подписано тремя ее членами - начальником Комсомольского отдела по надзору за промышленной и энергетической безопасностью и атомному надзору Дальневосточного Управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, начальником юридического отдела администрации города Комсомольска-на-Амуре, главным государственным инспектором отдела госпожарнадзора по городу Комсомольску-на-Амуре.

Доказательств того, что члены межведомственной комиссии присутствовали на заседании межведомственной комиссии при рассмотрении заявления С.А.В., материалы дела не содержит.

В нарушение абзаца 6 пункта 7, пункта 2.1 Положения о городской межведомственной комиссии по решению вопросов о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденного Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре, к работе в комиссии не был привлечен с правом совещательного голоса ни собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), ни квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Непривлечение межведомственной комиссией собственника жилого помещения к работе комиссии лишило его права заявить в ходе работы комиссии в соответствии с пунктом 46 Положения ходатайства о проведении дополнительного обследования и испытания.

При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения (пункт 43 Положения).

В нарушение пунктов 43, 44 Положения межведомственной комиссией не было проверено фактическое состояние жилого помещения, не истребованы дополнительные документы, необходимые для принятия решения.

Из дела очевидно, что в основу заключения положены акты обслуживающей организации за определенный отдельно взятый период по фактам затоплений, вызванных протечками кровли и неисправностью инженерного оборудования, которые не могут свидетельствовать о состоянии объекта на дату рассмотрения этого вопроса межведомственной комиссией.

Таким образом, заключение о признании жилого помещения пригодным для постоянного проживания дано межведомственной комиссией администрации города Комсомольска-на-Амуре с существенными нарушениями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания.

Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Учитывая, что заключением городской межведомственной комиссией по решению вопросов о признании домов (жилых помещений) непригодными для проживания администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края были нарушены права С.А.В., судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить требования заявителя.

В качестве яркого примера также можно рассмотреть дело, имеющее прямо противоположный исход.

С.С.Н. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Межведомственной комиссии Администрации города Шахты по признанию жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, об отказе в признании принадлежащей ему на праве собственности квартиры непригодной для проживания, обязании признать квартиру непригодной для проживания.

Заявитель указал, что жилое помещение, в котором он проживает, является непригодным для проживания, так как дом построен в 1917 году, имеет физический износ 71%, в доме отсутствует водоснабжение и канализация, имеется печное отопление вместо централизованного. В конце 2011 года С.С.Н. обратился в Межведомственную комиссию Администрации города Шахты по признанию жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу с заявлением о признании его квартиры непригодной для проживания, однако 21.12.2011 ему в этом было отказано.

Считая отказ неправомерным, заявитель просил суд признать указанное решение от 21.12.2011 незаконным, обязать межведомственную комиссию выдать заключение о признании его квартиры непригодной для постоянного проживания.

Представитель Администрации города Шахты, К.О., просила отказать в удовлетворении заявления С.С.Н., пояснив, что в соответствии с нормативными актами, регулирующими признании жилых помещений непригодными для проживания по критериям безопасности и судебной практикой, не представляется возможным признать отдельную квартиру в многоквартирном доме аварийной. Аварийными признаются целые подъезды либо жилые дома.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 20.02.2012 в удовлетворении заявления С.С.Н. было отказано. Не согласившись с постановленным решением, С.С.Н. подал апелляционную жалобу, в которой поставил вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении заявления.

Полагал решение суда незаконным и необоснованным, нарушающим его жилищные права. Указывал, что его квартира не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем он обратился в комиссию с заявлением о признании квартиры непригодной для проживания. При этом подал весь необходимый для этого пакет документов, перечень которых определен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Однако решением комиссии ему было отказано в удовлетворении заявления в связи с представлением неполного пакета документов.

Ознакомившись с материалами дела, рассмотрев апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов, выслушав С.С.Н., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Вынося решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 15 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и исходил из того, что из всех нормативных актов, регулирующих данные правоотношения, следует возможность признания аварийным только многоквартирного дома, а не отдельной квартиры.

Кроме того, суд исходил из того, что заявителю неоднократно разъяснялось, что для признания дома ветхим необходимо подать в комиссию протокол общего собрания всех жильцов многоквартирного дома о признании дома непригодным для проживания и соответствующий пакет документов. Суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем отказал в их удовлетворении.

Таким образом, проанализировав судебную практику и законодательство, посвященное признанию жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания, можно сделать следующие выводы.

В статье 15 Жилищного кодекса РФ дается определение "жилого помещения пригодного для постоянного проживания", в соответствии с этим определением таковым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям). Конкретного же определения "жилого помещения непригодного для проживания" законодательство нам не дает, предоставляя лишь основания, по которым помещение может быть признано таковым.

Полный перечень оснований признания жилых помещений непригодными для проживания представлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47), также в соответствии с ним признание частных (индивидуальных) жилых помещений жилыми помещениями, пригодным (непригодным) для постоянного проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.

Создают эту комиссию органы местного самоуправления из представителей этого органа и делегируют комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в Положении требованиям по принятию решения о признании указанных помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Но, так как для наиболее точного и полного анализа состояния жилого помещения только представителей органов власти, указанных выше, недостаточно, в состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

Также для наблюдения за ходом работы комиссии с правом совещательного голоса в комиссию включается и собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а в случае необходимости - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Комиссия проводит всестороннюю проверку и оценку помещения на пригодность (непригодность) для постоянного проживания, принимая решение большинством голосов. Результатом данной проверки является заключение, составленное в трех экземплярах и подписанное всеми членами комиссии. На основании полученного заключения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Решение органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае если доводы собственников жилых помещений, обратившихся с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания, судом принимаются, может быть назначена судебная экспертиза, задачей которой будет оценка технического состояния жилого дома или проверка соответствия жилого помещения установленным требованиям. Для этого суду нужно будет предоставить доказательства, что нарушен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу.

В зависимости от обстоятельств конкретного дела, в ходе проведения экспертизы выясняется:

- имеется ли в деле, сформированном комиссией, заявление собственника помещения.

- проведена ли оценка степени и категории технического состояния, степени огнестойкости, обеспечения эвакуации граждан, санитарных и гигиенических требований и других факторов, влияющих на качество жизни людей.

- нарушена или не нарушена процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям.

- другие фактические данные, необходимые для принятия судом решения.

Проведение экспертного исследования по определению суда позволяет установить, привлекались ли к работе в межведомственной комиссии собственник помещения или его уполномоченный представитель, а также квалифицированные специалисты.

В ходе судебного процесса суд устанавливает объективность принятия решения, степень полноты и всесторонности работы межведомственной комиссии.

К сожалению, как показывает практика, в большинстве случаев решать вопрос о признании частного жилого помещения непригодным для постоянного проживания приходится именно через суд, который, в свою очередь, должен как можно более детально изучить материалы дела, прежде чем вынести решение.

Со стороны истцов требуется немало терпения и выдержки, как видно из материалов дел в приведенных выше примерах из судебной практики. Поэтому к делам подобного рода следует должным образом готовиться, обращаясь к нормам права, регулирующим данные отношения, внимательно проверяя все имеющиеся документы и настаивая на реализации своих прав "до последнего", особенно если они явно нарушены.

Ю. Зубова,

юрист ОАО Курьяновский карьер

"Жилищное право", N 4, апрель 2014 г.