"Жилье и доля. Об обманутых дольщиках, элитной недвижимости и переселении из аварийного жилья" (интервью с И. Слюняевым, министром регионального развития Российской Федерации) (О. Бухарова, Е. Михина, "Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2014 г.)

"Жилье и доля. Об обманутых дольщиках, элитной недвижимости и переселении из аварийного жилья" (интервью с И. Слюняевым, министром регионального развития Российской Федерации)

Чтобы обезопасить дольщиков от компаний-махинаторов и банкротов, всех застройщиков жилья с 1 января 2014 г. обязали страховать свою гражданскую ответственность перед гражданами-соинвесторами. Рынок отреагировал нервно, пригрозив повышением цен и отказом от участия граждан в долевом строительстве квартир. Что действительно будет с ценами квадратного метра, и ждать ли строительной отрасли помощи от государства? На эти и другие вопросы Ольги Бухаровой и Елены Михиной ответил министр регионального развития Российской Федерации Игорь Слюняев.

- Игорь Николаевич, 2013 год должен был стать переломным в решении проблем обманутых дольщиков. Насколько он оправдал такие ожидания?

- Проблема обманутых дольщиков - одна из самых неприглядных сторон нашей экономики. Обманутые дольщики возникли от несовершенства законодательства. Есть также в этой проблеме моральный аспект, потому что в самом понятии "обманутый дольщик" ключевое слово - обман. Правовые лазейки и безнравственность дали такой плачевный результат.

К концу прошлого года в России насчитывалось более 74 тысяч обманутых граждан - участников долевого строительства и 798 проблемных объектов. В 2012-2013 годах было введено в эксплуатацию 457 объектов и удовлетворены имущественные интересы 40 771 обманутых участников долевого строительства, однако до конца проблема не решена, хотя 2013 год действительно можно назвать переломным.

Постановлением Правительства РФ от 30.04.2013 N 392 Министерство регионального развития было наделено полномочиями по выработке, реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. За нами также была закреплена функция координации деятельности федеральных органов исполнительной власти в вопросах совершенствования законодательства РФ в области долевого строительства.

Федеральный закон от 23.07.2013 N 241-ФЗ наделил Минрегион России полномочиями по определению критериев, в соответствии с которыми граждане - соинвесторы строительства многоквартирных домов, чьи права нарушены, могут быть включены в общий реестр пострадавших. Нами были разработаны и утверждены такие критерии и правила ведения реестра граждан.

В декабре 2013 года в адрес глав субъектов РФ была направлена факсограмма, предписывающая, с учетом утвержденных критериев, провести инвентаризацию проблемных объектов на своих территориях и определить число пострадавших граждан, а также составить планы-графики решения проблем по каждому проблемному случаю, определив при этом источники финансирования. В феврале эта работа в регионах должна быть завершена.

С учетом того, что Минрегионом России в постоянном режиме проводился мониторинг ситуации в долевом строительстве, число граждан, которые, как мы ожидаем, будут включены в общий реестр, составляет 74 803 человека. По итогам инвентаризации возможны лишь незначительные корректировки. Вместе с тем в конце 2013 года полномочия в этой части были переданы от Минрегиона России Минстрою России. Именно Минстрой теперь отвечает за проблемы дольщиков и их решение.

- С введением новых правил по обязательному страхованию решится, по Вашему мнению, проблема обманутых дольщиков?

- Это не панацея, но наряду с другими предпринимаемыми правовыми и административными мерами обязательное страхование поможет решить проблему. Мы на это рассчитываем. Институт Общества взаимного страхования задуман как еще один шаг к созданию безрискового механизма участия граждан в жилищном строительстве.

- Девелоперы пугают, что уже к середине этого года из-за введения обязательного страхования рисков застройщиков взлетит цена квадратного метра новостроек. Что Вы об этом думаете?

- По мнению экспертов и участников рынка, ожидаемое удорожание - не более 2-3%. Правила страхования и размер базового страхового тарифа уже утверждены общим собранием Общества взаимного страхования в ноябре прошлого года. В результате размер базового тарифа составляет 1,2% при страховании каждого договора долевого участия и 1,65% - при страховании каждого объекта долевого строительства. Предусмотрено также применение повышающих и понижающих коэффициентов к базовому тарифу.

Как правило, законодательные новеллы, обязывающие застройщиков нести хоть какие-то дополнительные расходы, ложатся нагрузкой на конечного покупателя. Поэтому, скорее всего, страховые сборы как дополнительные издержки отразятся на цене квадратного метра вновь возводимого жилья. Новостройки могут вырасти в цене. Но говорить о каком-то взлете я бы не стал, или, по крайней мере, для "взлета" потребуется набор факторов, а не просто обязательства по страхованию ответственности строительных компаний.

Застройщику выгодно не просто строить жилье, но его продавать. Поэтому покупательная способность и насыщенность рынка предложением будут выступать сдерживающим фактором для роста цен.

- Когда в прошлом году появился запрет на размещение госчиновниками своих активов за рубежом, многие заговорили о резком росте продаж элитной недвижимости. Что каждая четвертая покупка недвижимости в Москве приходилась именно на госслужащих и сотрудников госкорпораций... Это так?

- Откуда эти данные? По итогам 2013 года мы ввели в эксплуатацию 69 млн. квадратных метров жилья. Но у нас, к сожалению, нет цифр, какова доля бюджетного заказа в этом объеме строительства, сколько "квадратных метров" было профинансировано муниципальной, региональной властью или сколько было вложено федеральным бюджетом на формирование нового жилого фонда. Как можно сейчас просчитать покупки жилья госслужащими, если даже кампания по сдаче деклараций не начиналась? То, о чем вы говорите, может быть отражено только в каких-то исследованиях, замерах отдельных аналитических агентств, и это не дает общей картины на рынке.

- В одном из интервью "Российской газете" вы сказали, что необходимо расчетливо подходить к каждой копейке бюджетных инвестиций, оценивать их эффективность. Относится ли это к такой капиталоемкой отрасли, как строительство? Складывается впечатление, что для государства она перестала быть главным антикризисным драйвером.

- Расчетливый подход и контроль над эффективностью каждого рубля бюджетных вложений - это единственно верный путь в условиях, когда бюджет наполняется сложно и экономика в целом не дает поводов для больших ожиданий: капитальные расходы падают, закредитованность реального сектора и госдолги тех же региональных бюджетов растут. Нехватка финансирования госпрограмм и внепрограммных расходов до 2020 года исчисляется триллионами рублей. Поэтому каждый рубль на счету.

Задача государства состоит в том, чтобы создавать максимально благоприятные условия для работы отрасли, а не только напрямую ее регулировать. Не согласен, что государство пытается отмежеваться от стройки. Взять хотя бы последнее решение Президента и Правительства о создании самостоятельного профильного министерства - Минстроя России, которое появилось осенью прошлого года. На мой взгляд, этот серьезный шаг государства говорит о том, что отрасль пользуется заслуженным авторитетом и повышенным вниманием.

Проблема в другом. Допустим, взять сферу строительства и ЖКХ. Нормативно-техническая база, на которую опирается одна и другая отрасли, сформирована в основном в советский период, а именно - в 80-е, а иногда и 50-е годы прошлого века. Поэтому при определении сметной стоимости любого объекта капитальных вложений можно обосновать затраты на него и в миллион, а можно и в миллиард рублей. Причем та и другая цена будет законной. Поэтому ключевая задача, которая стоит сегодня перед государством и вновь образованным Министерством строительства, - совершенствование правил и норм регулирования в этой сфере.

Для нормальной работы строительной отрасли необходимо разработать и актуализировать почти тысячу СНИПов, строительных ГОСТов и технических регламентов. В 2013 году из 1000 нормативно-технических документов было подготовлено только 5. При этом в первую очередь актуализация нормативной базы приводит к экономии бюджетных средств. После окончательного апгрейда будет невозможно обосновать стоимость объекта в миллион либо в миллиард рублей, потому что правила будут предельно жесткие.

Причем все эти процессы происходят на фоне того, что мы все больше открываем наш рынок, постепенно становимся частью глобального мира: с одной стороны, нас подпирают еврокоды, с другой - законы техрегулирования, которые необходимо исполнять. Правда, происходит небольшой крен, когда считается, что раз Минрегион отвечает за отрасль строительства, то ведомство должно выполнять одновременно функции заказчика-распорядителя и госзаказчика по объектам капитальных вложений. Это неправильно. Потому что, занимаясь конкретными объектами, министерство - сегодня это Минстрой - уходит от выработки госполитики в отрасли и не занимается совершенствованием нормативно-технического регулирования.

Другая проблема связана с реформированием отрасли ЖКХ. Порой приходится слышать упреки в свой адрес, насколько удачно или неудачно при участии Минрегиона удалось провести необходимые изменения в сфере ЖКХ. Однако я курировал эту отрасль в течение года. Можно ли реформировать эту отрасль за год? Я думаю, что нет.

Не исключаю, что одна из проблем связана с основными фондами, которые сейчас в жутком состоянии. Механизмы регулирования отраслью так и не возникли, потому что государство из этой отрасли ушло, а рыночные отношения, если и появились, то искаженные.

Нас беспокоит отсутствие надлежащего учета коммунального ресурса. Сегодня мы не можем посчитать и фактически не знаем, сколько ресурса мы произвели, сколько потребили и сколько по дороге потеряли. А самое печальное, что у нас нет стратегии реформирования этой сферы.

- А кажется, что документов в сфере ЖКХ написано уже достаточно много.

- Все упирается в нормативно-техническое регулирование, которое запущено неимоверно. Здесь проблем еще больше, чем в строительной отрасли. За все годы реформ в ЖКХ принято 158 законов и более 3 тыс. подзаконных актов. Представьте себе такой объем! Эти документы не то, что изучить, прочесть невозможно! Между тем этими нормативными актами должны руководствоваться не только законодатели и представители муниципальных властей, но и управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, граждане, которые должны понимать, что в этих бумагах написано.

- Неужели эти документы до сих пор не классифицированы?

- Впервые за 20 лет мы классифицировали эти законы и подзаконные акты. Запустили на своем сайте самостоятельный проект - правовую базу по управлению многоквартирными домами, где все акты были классифицированы по понятным не только юристам, но, прежде всего, гражданам принципам. Кстати, управляющие компании, которые сегодня все критикуют, были созданы без надлежащей нормативной базы. Получилась "черная дыра".

- В послании Федеральному Собранию Президент резко критиковал невыполнение программы по отселению граждан из аварийного жилья. В чем здесь дело?

- Президент совершенно справедливо говорит о необходимости отселения граждан из аварийного жилого фонда. Вопрос, как всегда, в нехватке средств. Уровень софинансирования региональных программ переселения аварийного фонда оказался неподъемным для многих субъектов Федерации. С другой стороны, есть ли у нас корректные статданные по жилому фонду, в том числе аварийному жилью? Оказывается, они очень приблизительные. Сложно планировать программы, если нет исходных данных, нет понимания до конца величины проблемы, масштаба катастрофы.

- Вы не сгущаете? Неужели нет никаких цифр?

- Цифры везде разные. Даже существующие формы, например, ЖКХ-1, ЖКХ-2 и ЖКХ-10, не дают полной картины о состоянии жилого фонда. Поэтому, не имея полных данных, мы начинаем импровизировать в части создания программы.

Если вы меня спросите, какие существуют технические стандарты для капитального ремонта жилого фонда, то уверенно могу сказать, что их нет. Те четыре вида работ, которые мы считаем ключевыми в рамках приведения в нормативное состояние жилого фонда (ремонт кровли, фасадов, внутридомовых сетей, фундаментов), зачастую никакого отношения к капремонту не имеют. Выезжая на объекты, я регулярно посещал жилые дома, которые были отремонтированы за счет программы капремонта. Подходишь к конкретному дому, на который потрачены деньги региона, фондов и средства граждан, выясняется - фундамент в лучшем случае слегка подмазан, хотя необходимо было сначала утвердить классификацию работ, отнормировать каждый вид таких работ, установить предельную стоимость и перечень материалов, провести обследования и капитально отремонтировать, но ничего этого нет. По ремонту внутридомовых сетей - аналогичная картина. Крыша - на старой стропильной системе. С фасадами ситуация обстоит не лучше. В итоге те объекты, которые мы начинали почти шесть лет назад, сегодня пополняют аварийный жилой фонд. А впереди нарастает, как снежный ком, другая проблема, которая касается тех самых зданий и сооружений крупнопанельного домостроения, построенных в эпоху заката Советского Союза. Они вообще не подлежат капитальному ремонту.

Можно ли это считать капитальным ремонтом? На мой взгляд, это имитация. Если бы был норматив, то исходя из этажности, типа домостроения, строительных материалов и конструктивных решений на ремонт междомовых сетей, кровель можно было бы что-то требовать. Сегодня таких стандартов нет. И вся основная нормативно-техническая база - 1956-1960 годов. Поэтому и "ремонт" соответствующий.

О. Бухарова,

корреспондент

Е. Михина,

корреспондент

"Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2014 г.