"Не нравится цена? Докажите. Особенности оспаривания в суде кадастровой стоимости недвижимости" (интервью с Т. Ермаковым, партнером, руководителем практики адвокатского бюро "Юрлов и Партнеры") ("Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2014 г.)

"Не нравится цена? Докажите. Особенности оспаривания в суде кадастровой стоимости недвижимости" (интервью с Т. Ермаком, партнером, руководителем практики адвокатского бюро "Юрлов и Партнеры")

С 1 января 2014 г. вступили в силу изменения в гл. 30 Налогового кодекса РФ, и теперь налог на недвижимое имущество организаций исчисляется именно с кадастровой, а не с остаточной стоимости. Уже несколько лет по всей стране происходит массовая переоценка кадастровой стоимости земельных участков. При этом их новая цена порой откровенно удивляет и повергает в шок собственников недвижимости. Ведь от ее размера зависит стоимость выкупа земельных участков, размер аренды государственной земли, а также налоговые платежи. Правомерно возникает вопрос обоснованности завышения указанной стоимости при ее пересчете органами государственной власти. За защитой своих интересов правообладатели вынуждены идти в суд. Какими должны быть действия собственника, если он не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости? Об этом корреспонденту Ольге Бухаровой рассказывает партнер, руководитель практики адвокатского бюро "Юрлов и Партнеры" Тимофей Ермак.

- Какова процедура переоценки кадастровой стоимости?

- В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной цене, а сама процедура фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится по решению органов власти. Они же формируют для нее перечень объектов недвижимости. Только от их воли зависит, попадет объект ваших прав под переоценку или нет. Главное условие состоит в том, что ГКО проводится в отношении объектов, учтенных в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

После утверждения перечня объектов и составления отчета привлеченными оценщиками результаты процедуры подлежат утверждению и опубликованию. Если эти результаты затрагивают чьи-то права, то заинтересованные лица вправе подать запрос о предоставлении сведений в орган, которым утверждены итоги, и получить указанную информацию.

На последнем этапе материалы переоценки направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра, в компетенцию которой и входит ведение ГКН, содержащего кадастровую стоимость всех учтенных объектов.

После этого содержащуюся в КГН кадастровую стоимость вашего объекта вправе использовать все уполномоченные органы государственной власти, в том числе ФНС России, для расчета налогов.

- Что делать, если вы не согласны с переоценкой?

- Уже на этой стадии возможно обжалование переоценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию надо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от причины оспаривания зависит комплектность документов, которые необходимо предоставить. Главная проблема этого пути заключается в том, что по закону комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра. Но на деле они отсутствуют в большинстве субъектов РФ, что лишает правообладателей возможности использовать данный способ защиты своих прав. Им остается только одно - обращаться в суд.

Следует отметить, что обращение в суд должно носить исковой (а не административно-публичный) характер, а срок для защиты прав составляет три года с момента, когда лицо узнало о переоценке. Исходя из норм закона и сложившейся судебной практики, при подаче иска следует заявлять два исковых требования. Первое - о признании новой кадастровой стоимости вашего объекта несоответствующей рыночной цене. Второе - об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем независимой оценки или экспертизы, проведенной в суде.

Так как вас не устраивает новая цена, то именно вы должны доказать ее несоответствие рыночному уровню. Для этого до подачи иска надо самостоятельно, с привлечением оценщиков, осуществить рыночную оценку вашего объекта. Плюс состоит в том, что вы сами можете выбрать оценочную компанию и обсудить с ней все тонкости процесса. Минус в том, что данные действия проводятся вами до подачи иска, а значит, при его удовлетворении расходы на оценку не могут быть взысканы с кадастровой палаты в качестве судебных издержек.

Второй путь - это проведение экспертизы для определения рыночной стоимости объекта в судебном порядке. Для этого надо подать соответствующее ходатайство и предоставить суду сведения об экспертных учреждениях, которые готовы провести такую оценку. Проведение такой процедуры также можно заранее согласовать с оценщиками. Впоследствии ваши расходы на оплату экспертизы подлежат взысканию с ответчика, т.е. с кадастровой палаты.

В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Могу с уверенностью сказать, что обращение в судебные органы с подобными исками очень перспективно. Суды часто встают на сторону правообладателей, а кадастровая палата практически никогда "не бьется на смерть" за отказ в удовлетворении таких требований. Самое главное - заявить исковые требования корректно и соблюсти законность при оценке земли или проведении судебной экспертизы.

- А если недвижимость не находится на кадастровом учете? Новая процедура как-то отразится на собственниках?

- Для собственников недвижимости не будет выходом то, что их объекты не находятся на кадастровом учете. Скорее всего, налоговые органы найдут способ выявлять недостачу фискальных платежей и привлекать компании к ответственности путем доначисления налога, опираясь, например, на данные средневзвешенных показателей кадастровой стоимости кадастрового квартала.

Между тем при оспаривании некорректной переоценки кадастровой цены объектов капитального строительства будет вполне применима описанная выше судебная процедура. Главная сложность состоит в том, что методика оценки рыночной стоимости помещений и зданий гораздо более сложная, чем методика оценки земли, так как имеет гораздо больше "вводных". Земля в общей массе достаточно однородна, а вот помещения, даже в одном здании, могут стоить на рынке совершенно по-разному - в зависимости от состояния, сделанного ремонта, этажа и т.п. Так что судебную практику по оспариванию переоценки кадастровой стоимости зданий и помещений мне и моим коллегам только предстоит формировать.

- Кадастровая стоимость может быть оспорена в досудебном порядке?

- Сейчас готовится законопроект, в соответствии с которым оспаривание переоценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в суде станет возможным только после соблюдения досудебных процедур, а именно - после подачи соответствующей жалобы. Скорее всего, такие жалобы будут рассматривать описанные выше комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Вводя подобные изменения, законодатель, по-видимому, хочет решить сразу несколько задач - благородных и не очень. Из благородных: такая мера, возможно, снизит нагрузку на суды, так как часть претензий собственников переоцененных объектов будет разрешаться в комиссиях. Но в целом все это усложнит процедуру обжалования, а главное - увеличит временные затраты на защиту прав заинтересованных лиц.

- Однако не только сами собственники пытаются снизить завышенную стоимость их имущества, но и государство постоянно ищет новые пути усиления своего контроля в данной сфере, а также новые инструменты пополнения бюджета...

- Действительно, идут разговоры о том, что государственную переоценку земель и объектов капитального строительства будут проводить максимально часто, так как действующее законодательство это не запрещает. Так, в Москве предлагается делать такие пересчеты каждый календарный год и вводить новые показатели с 1 января каждого года.

Однако вполне очевидно, что это может свести на нет все усилия юристов по судебному обжалованию переоценки, так как каждый год это придется делать заново, а вступающие в силу судебные акты, защищающие права собственников земли и зданий, будут терять свою актуальность каждый раз после нового пересчета кадастровой стоимости. При этом стоит отметить, что для города это непростой, дорогостоящий и кропотливый процесс, так что пока все эти обсуждения на уровне слухов.

О. Бухарова,

корреспондент

"Юрист спешит на помощь", N 2, февраль 2014 г.