Споры, связанные с признанием договоров незаключенными (С.И. Егорова, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 8, апрель 2014 г.)

Споры, связанные с признанием договоров незаключенными

Одним из полномочий Президиума ВАС является рассмотрение отдельных вопросов судебной практики и информирование арбитражных судов РФ о результатах такого рассмотрения (ст. 16 Закона об арбитражных судах*(1)).

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 сделан обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. В статье представлены комментарии к отдельным положениям данного письма.

О договорах аренды

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора...

В пункте 1 Информационного письма N 165 разъясняется, что договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным. Ведь он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а значит, не может породить такие последствия и в будущем.

Унитарное предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды части помещения, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.

Подписанный сторонами договор был направлен для согласования собственнику имущества унитарного предприятия (уполномоченному органу субъекта РФ), однако тот отказался от одобрения данной сделки, так как было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в пользование.

Собственник обратился в суд с иском к предприятию и обществу о признании недействительным краткосрочного договора аренды. Поскольку сделка заключена без согласия собственника, она, по его мнению, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ.

Суд указал на отсутствие в договоре достаточной индивидуализации передаваемой части помещения, а также на тот факт, что стороны не могли описать ее границы и между ними имелся спор по этому поводу. Все это свидетельствовало о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания п. 1 ст. 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Вывод. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 Информационного письма N 165).

Недействительность договора, подлежащего государственной регистрации

Унитарное предприятие заключило с предпринимателем договор аренды нежилого здания, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, сроком на пять лет. При этом собственник имущества предприятия (муниципальное образование) своего согласия на заключение договора не давал.

В связи с тем, что государственная регистрация договора не была осуществлена, предприниматель обратился в суд с иском к предприятию о такой регистрации. Собственник (ввиду несогласия на передачу здания в аренду, что противоречит п. 2 ст. 295 ГК РФ) заявил самостоятельное требование о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания).

Суд поддержал собственника, приведя следующие аргументы.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Вывод. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при отсутствии такой регистрации (п. 2 Информационного письма N 165).

Если договор не прошел госрегистрацию, это не является основанием считать его незаключенным

Один предприниматель предоставил другому предпринимателю нежилое помещение в аренду сроком на пять лет. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.

В иске было отказано по следующим основаниям.

В письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, то есть тех последствий, о которых говорится в ст. 617 (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон) и п. 1 ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок).

Вместе с тем арендодатель, предоставив конкретное помещение в пользование, принял на себя обязательство, недопустимость одностороннего отказа от исполнения которого предусмотрена ст. 310 ГК РФ.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания срока аренды арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Вывод. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п. 3 Информационного письма N 165).

Если собственник вещи сменился...

В пункте 4 Информационного письма N 165 рассматривались два случая, связанные с договором аренды, подлежащим государственной регистрации, но по каким-то причинам не зарегистрированным, и при этом собственник предмета аренды меняется. В одном случае суд иск удовлетворил, в другом - в удовлетворении иска отказал. При этом вывод для обоих случаев получился общий.

Случай первый. Предприниматель Иванов купил здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРП.

Обнаружив, что здание занимает предприниматель Петров, Иванов обратился в суд с иском об освобождении здания.

Петров представил договор долгосрочной аренды, заключенный с муниципальным образованием, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и срок еще не истек. Поэтому Петров считал, что в силу ст. 617 ГК РФ договор продолжает действовать и можно требовать от истца государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Примечание. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Суд встал на сторону Иванова, указав следующее.

Требование о государственной регистрации такого договора, предусмотренное п. 2 ст. 651 ГК РФ, установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены правам не знавших об аренде третьих лиц.

Поскольку из материалов дела следовало, что Иванов в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), постольку в отношении него соглашение муниципального образования и Петрова не имеет силы.

Случай второй. Покупатель здания обратился в суд с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.

Арендатор, возражая против иска, указал, что покупатель, приобретая здание, был поставлен им и продавцом (арендодателем) в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.

Суд в выселении отказал, отметив, что госрегистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. В ситуации, когда покупатель согласился приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, он фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ.

Вывод. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (п. 4 Информационного письма N 165).

О договорах подряда

Сроки выполнения работ

В пункте 6 Информационного письма N 165 разъясняется, что требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в отношениях сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный срок выполнения работы.

ТСЖ (заказчик) заключило договор подряда с организацией на условиях, что работы должны быть выполнены в течение периода времени, исчисляемого с момента осуществления заказчиком авансового платежа. Названный платеж был произведен в течение двух недель после подписания договора, а работы выполнены подрядчиком за пределами упомянутого периода с момента перечисления аванса. ТСЖ обратилось в суд с иском к организации о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору подряда. Суд удовлетворил иск, отметив следующее.

Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Значит, в этом случае нет неопределенности в сроках производства работ.

Договор, содержащий такое условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным. Если заказчик не совершит соответствующие действия в предусмотренный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, подрядчик вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Вывод. Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными (п. 6 Информационного письма N 165).

Договор может считаться заключенным, даже если его условия не согласованы

Президиум ВАС разъяснил, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (п. 7 Информационного письма N 165).

Индивидуальный предприниматель (заказчик) вел переговоры с организацией (исполнителем) о проведении работ на его земельном участке и об их стоимости. Предприниматель предоставил организации доступ на участок для строительства. Фактически работы были выполнены до достижения соглашения по спорным условиям. Предприниматель принял и оплатил их по цене, предложенной исполнителем. Впоследствии выяснилось, что работы выполнены некачественно.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к организации о безвозмездном устранении в разумный срок недостатков работ, выполненных той на земельном участке истца (п. 1 ст. 723 ГК РФ). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, отметив, что данная норма неприменима в силу того, что между сторонами отсутствовал договор подряда, а принятие и оплата работ свидетельствуют лишь о возмещении заказчиком неосновательного обогащения.

Поддержал предпринимателя суд апелляционной инстанции. Он отметил, что сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда.

Вывод. Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде (п. 7 Информационного письма N 165).

О договорах возмездного оказания услуг

Две организации (исполнитель и заказчик) заключили договор возмездного оказания консультационных услуг. Стороны не согласовали начальный и конечный срок оказания услуг, а лишь указали срок действия договора - один год. Договором была установлена ежемесячная абонентская плата за оказываемые услуги.

Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании с заказчика невнесенной части платы по договору, а также предусмотренной договором неустойки. Заказчик против иска возражал, ссылаясь на незаключенность договора, поскольку сторонами не согласован начальный срок оказания услуг.

Суд поддержал исполнителя, обосновав свое решение тем, что сроки оказания услуг не являются невосполнимым условием. Это усматривается из существа договора возмездного оказания услуг. Тот факт, что конкретные сроки не установлены, не является основанием для признания договора возмездного оказания услуг незаключенным, так как в этом случае могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах - например, п. 2 ст. 314 ГК РФ, где указано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Вывод. Отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по себе не влечет признания договора возмездного оказания услуг незаключенным (п. 8 Информационного письма N 165).

О договорах поставки

Организационные (рамочные) соглашения

Довольно часто на практике организации заключают организационные (рамочные) соглашения. Как гласит "Современный экономический словарь"*(2), рамочным считается договор, содержащий основные контуры, условия соглашения, подлежащие последующему уточнению в процессе выполнения договорных работ. Такой договор заключается в случаях, когда заранее, до начала выполнения договора, трудно определить объем и стоимость работ.

В пункте 9 Информационного письма N 165 разъясняется, что условия рамочного соглашения являются частью заключенного договора (если иное не указано сторонами). Поясним это на примере.

Две организации (поставщик и покупатель) заключили договор о поставках сроком на один год. Согласно этому договору поставщик ежемесячно должен был поставлять товар, а покупатель - принимать его и оплачивать в течение трех дней после принятия. В договоре о поставках стороны указали, что в случае просрочки оплаты покупатель обязан уплатить поставщику неустойку, исчисляемую в процентах от цены товара, за каждый день просрочки.

Каждая конкретная поставка оформлялась отдельным соглашением, в котором непосредственно оговаривались наименование и количество товаров, а также их цена.

В одном из периодов поставки покупатель допустил просрочку в оплате, в связи с чем поставщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки.

Иск был удовлетворен по следующим основаниям. Собственно договор поставки заключался сторонами лишь при подписании отдельного соглашения. Однако характер этого соглашения свидетельствует о том, что стороны имели в виду также распространение на него условий, которые содержатся в рамочном договоре. Таким образом, на отношения сторон по спорной поставке товаров распространяются не только условия соглашения о конкретной поставке, но и положения рамочного договора. Поэтому, заключив такое соглашение, стороны установили неустойку на случай неисполнения покупателем обязательства по оплате товара, возникшего из спорной поставки.

Вывод. Условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении (п. 9 Информационного письма N 165).

Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене...

Организация (поставщик) направила предпринимателю (покупателю) проект договора поставки с условием получения товара на складе поставщика. В этом документе содержалось указание на наименование и количество товара и положение о штрафе за просрочку оплаты. Покупатель подписал проект и направил поставщику, указав в сопроводительном письме на необходимость дополнительного согласования цены.

Поставщик подготовил товар к передаче, о чем уведомил покупателя, при этом сообщив об отклонении предложения по дополнительному согласованию цены.

Поскольку покупатель не произвел выборку товара и не оплатил его, поставщик обратился в суд с иском о взыскании цены и штрафа. Покупатель, возражая против иска, сослался на несогласованность цены, а это, по его мнению, означало, что договор не был заключен.

Суд поддержал покупателя, апеллируя к положениям п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Напомним, что в силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из перечисленных норм следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает: это условие существенно, то есть при отсутствии соглашения по нему договор не является заключенным.

Иное толкование означает противоречащее принципу свободы договора навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

Вывод. Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Информационного письма N 165).

С.И. Егорова,

эксперт журнала

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 8, апрель 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации".

*(2) Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М., ИНФРА-М, 2006.