Оформление отношений по долевому строительству способом, не предусмотренным законом (А.В. Мандрюков, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.)

Оформление отношений по долевому строительству способом, не предусмотренным законом

В прошлый раз*(1) мы рассматривали случаи обхода закона в сфере строительства. В развитие данной темы в настоящей статье будут представлены основные нарушения положений Федерального закона N 214-ФЗ*(2) в части привлечения денежных средств граждан и последствия допущения подобных нарушений.

Наиболее распространенные варианты "подмены" законных способов привлечения денежных средств граждан для строительства

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в установленном порядке, допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение указанных требований (п. 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ).

Самым распространенным способом привлечения денежных средств граждан является договор участия в долевом строительстве.

Однако на практике в нарушение указанных норм привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется путем совершения иных сделок. Наиболее полный перечень незаконных схем привлечения денежных средств граждан представлен Президиумом ВС РФ*(3):

- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительный договор участия в долевом строительстве;

- предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность;

- договор инвестирования строительства;

- договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства;

- иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей в собственность жилого помещения в нем.

Кроме того, активно используются следующие схемы:

- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства;

- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

Последствия нарушения законодательства о долевом строительстве

В силу п. 2.2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства с нарушением установленных требований, несут административную ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (административный штраф на должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. руб.). Причем эта мера воздействия часто используется на практике (постановления ФАС МО от 29.08.2013 по делу N А40-150591/12-120-1547, от 04.12.2013 N Ф05-13229/2013 по делу N А41-4255/13 и др.).

Кроме того, гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:

- возврата переданных ему денежных средств;

- взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере;

- возмещения сверх суммы этих процентов причиненных физическому лицу убытков.

Верховный Суд в Обзоре разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора. К таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если договор заключен гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В частности, возможно предъявление требования о возмещении морального вреда, взыскание штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

* * *

В последнее время в законодательстве и судебной практике прослеживается тенденция запрещения различного рода действий в обход норм закона. Поэтому застройщики, получающие денежные средства физических лиц с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, рискуют понести материальные потери.

А.В. Мандрюков,

магистр права, эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статью А.В. Мандрюкова "Обход закона в сфере строительства", N 12, 2013.

*(2) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(3) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 (далее - Обзор).